Gewerbeimmobilie in 54531 Manderscheid, 12b K 15/17

Amtsgericht: Wittlich
Aktenzeichen: 12b K 15/17
Objekttyp: Gewerbeimmobilie
Straße: Kurfürstenstraße 35
PLZ Ort: 54531 Manderscheid
Verkehrswert: 324.000,00 EUR
Termin: 20.08.2019     14:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Grenze

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
Terminsbestimmung Kartenausschnitt

Der Zuschlag wurde in einem früheren Versteigerungstermin aus den Gründen des § 85a ZVG versagt mit der Folge, dass die Wertgrenzen weggefallen sind.

Auszug aus dem Gutachten

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Hotel und Garagen bebaute Grundstück in 54531 Manderscheid, Kurfürstenstraße 35 und Kieselweg

· Grundbuch von Manderscheid (bei Wittlich)

· Blatt 2175

· Gemarkung Manderscheid (bei Wittlich)

· Flur 4

· BV. Nr. 8, Flurstück 289/3, Gebäude- und Freifläche, Kieselweg 3; Größe: 1 m²; Verkehrswert: 63,33 €

· BV. Nr. 11, Flurstück 162/13, Gebäude- und Freifläche, Kieselweg; Größe: 654 m²; Verkehrswert: 41.418,30 €

· BV. Nr. 14, Flurstück 239/3, Erholungsfläche, Gebäude- und Freifläche, Kurfürstenstraße 35; Größe: 4.445 m²; Verkehrswert: 281.505,08 €

· BV. Nr. 15, Flurstück 312/12, Erholungsfläche, Kurfürstenstraße 35; Größe: 16 m²; Verkehrswert: 1.013,29 €

 

Wertermittlungsstichtag: 26.04.2016

Gesamtverkehrswert: 324.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Manderscheid, ca. 1.330 Einwohner

Überörtliche Anbindung/Entfernungen: nächstgelegene größere Städte: Wittlich ca. 23 km; Landeshauptstadt: Mainz ca. 166 km; Bundesstraßen: B257, Anschluss bei Weidenbach ca. 12 km; Autobahnzufahrt: A1 Abfahrt Manderscheid ca. 6 km; Bahnhof: Wittlich- Wengerohr ca. 24 km; Flughafen: Hahn ca. 60 km

Innerörtliche Lage: Stadtkern; Geschäfte des täglichen Bedarfs in fußläufiger Entfernung; Schulen und Ärzte in fußläufiger Entfernung; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung; Verwaltung (Verbandsgemeinde-/Stadtverwaltung) in fußläufiger Entfernung; mittlere Wohnlage, mittlere Geschäftslage

Art der Bebauung und Nutzungen: gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; überwiegend geschlossene, 2-3-geschossige Bauweise

Beeinträchtigungen: gering (durch Straßenverkehr)

Straßenart: klassifizierte Straße (Landesstraße L16); Straße mit regem Durchgangsverkehr, bzw. Gemeindestraße mit geringem Verkehr (Kieselweg)

Anschlüsse an Versorgungsleitungen: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss, Telefonanschluss

 

Gebäudebeschreibung

Hotel, Hauptgebäude, Bauteil 1

 

Art des Gebäudes: Hotel, Hauptgebäude, Bauteil 1; zweigeschossig; teilunterkellert; mehrseitig angebaut

Baujahr: 1950 (Baujahr aus mehreren Bauphasen ermittelt)

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Erweiterungsmöglichkeiten: Das Dachgeschoss ist ausbaufähig. Eine diesbezügliche Baugenehmigung liegt nicht vor. Die ehem. als Personalunterkünfte im Dachraum sind nicht mehr nutzbar, der Zugang zum Dachgeschoss ist aufgrund der zu niedrigen Kopfhöhe stark eingeschränkt.

Außenansicht: verputzt und gestrichen; Fenstereinfassungen Naturstein, gestrichen

 

Raumaufteilung

Kellergeschoss

· 3 Kellerräume

Erdgeschoss

· Rezeption, 2 Büroräume, Thekenraum, Speiseraum, Treppenhaus; Durchfahrt zum rückwärtigen Grundstückbereich und zu den Parkplätzen im Innenhof;

Obergeschoss

· Betreiberwohnung: zwei Schlafzimmer, Ankleidezimmer, Flur, Bad, Wohnzimmer Küche;

· Hotel: 2 Zimmer (Personal, bzw. Wirtschaftsräume), Flur, WC-Räume;

Dachgeschoss

· Speicherraum, ehem. Teilausbau zu Zimmern (nicht nutzbar - sehr schlechter Zustand)

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Streifenfundamente, überw. aus Bruchstein

Wände: Keller: Bruchsteinmauerwerk, fehlende Abdichtung der Außenwände; Umfassungswände: einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Bruchsteinmauerwerk; Innenwände: tragende Innenwände: Ziegelmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk, Bruchsteinmauerwerk; nicht tragende Innenwände: Ziegelmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk

Geschossdecken: über dem Keller Gewölbedecke aus Bruchstein, teilw. Trägerkappendecke, ansonsten Holzbalkendecke; Dämmung der obersten Geschossdecke nicht vorhanden

Treppen: Geschosstreppe: Holzkonstruktion; normales Holzgeländer

Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Metall, mit Lichtausschnitt, Hauseingang vernachlässigt

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, mit Holzverschalung, Pfetten aus Holz; Dachform: Sattel- oder Giebeldach, Flachdach; Dacheindeckung: Naturschiefer; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen nicht ausreichend gedämmt

Besondere Bauteile: Eingangstreppe

 

Technische Ausstattung für die Bauteile 1 - Bauteile 5

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung, teilw. technisch überaltert; je Raum mehrere Lichtauslässe; je Raum mehrere Steckdosen; Telefonanschluss, Starkstromanschluss

Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl), die Heizungsanlage befindet sich in Bauteil 2: ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Brenner von 1990, Kunststoff- Öltanks; Bauteil 3: Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl); Bauteil 5: Heizung in der Schwimmhalle als Fußbodenheizung

Lüftung: mechanische, d.h. ventilatorbetriebene Lüftung als Einzelraumlüfter in innenliegenden Bad/WC, weitere Angaben können nicht gemacht werden, da zum Ortstermin bereits sämtliche Einrichtungen welche noch verwertbar waren, demonotiert und veräußert waren. Bauteil 5: Lüftungsanlage ist noch vorhanden, eine Funktion wird auf Grund des Zustandes der Anlage angezweifelt

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung

Sanitärinstallation: normale Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden; teilw. überalterte Ausstattung und Qualität

 

Ausstattung

Bodenbeläge: Keller: Beton; Erdgeschoss: Rezeption, Thekenraum, Speiseraum, Treppenhaus: Natursteinbelag (Juramarmor); Büroräume: Teppichbelag; Obergeschoss: im Wohnzimmer (Betreiberwohnung) Parkett, Nassräume gefliest, ansonsten Dielenboden, teilw. Mit Teppich, bzw. PVC

Wandbekleidungen: überw. glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete mit Anstrich; Rezeption: teilw. Klinker; Nassräume: teilw. gefliest, darüber glatt verputzt und gestrichen, bzw. raumhoch verfliest (Bad in der Betreiberwohnung im OG)

Deckenbekleidungen: überw. glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich, in der Rezeption im EG Verkleidung aus Profilholzbrettern

Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; mit im Glaszwischenraum liegenden Sprossen; normale Beschläge

Türen: Eingangstür: Metalltür mit Lichtausschnitt; Zimmertüren: bessere Türen, aus Holzwerkstoffen, Oberfläche lackiert; normale Schlösser und Beschläge; Holzzargen

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel: Putzschäden (eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit) im Kellergeschoss

Grundrissgestaltung: individuell, für das Baujahr zeittypisch

wirtschaftliche Wertminderungen: unwirtschaftliche Grundrisse, mangelnde Wärmedämmung

Besonnung und Belichtung: gut bis ausreichend

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist ausreichend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

 

Hotel, Bauteil 2 (westl. Gebäudetrakt)

 

Art des Gebäudes: Hotel, Bauteil 2 (westl. Gebäudetrakt); zweigeschossig, teilunterkellert; der Dachraum ist überwiegend ausgebaut

Baujahr: 1969 (Baujahr aus mehreren Bauphasen ermittelt)

Modernisierungen: ca. 1950 Umbau der ehem. Scheune zu einem Gast- und Bettenbereich; ca. 1967 Umbau und Renovierung der Hotelzimmer im Ober- und im Dachgeschoss, kleinere Umbaumaßnahmen im EG; ca. 1990 Renovierung des Dachgeschosses, einschl. der Sanitäreinrichtung

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen

 

Raumaufteilung

· Kellergeschoss: 3 Kellerräume, Heizungsraum

· Erdgeschoss: Gasträume, Kaminzimmer, Spielzimmer (Kinder), Treppenhaus/Flur, WC-Anlagen (D + H), Küche, Spülküche, Salatküche, Kühlhaus

· Obergeschoss: Flur/Treppenhaus, 2 Doppelzimmer (DZ), 3 Einzelzimmer (EZ), 1 Familienzimmer (Dreibettzimmer), 3 Lagerräume;

· Dachgeschoss: Treppenhaus/Flur, 4 Doppelzimmer (DZ)r, 1 Einzelzimmer (EZ)

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Streifenfundament, Beton, Bruchstein

Wände: Keller: teilw. Betonmauerwerk, bzw. Schwemmsteinmauerwerk; Umfassungswände: einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Bruchsteinmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk, Ziegelmauerwerk; Innenwände: tragende Innenwände: Ziegelmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk, Bruchsteinmauerwerk; nicht tragende Innenwände: Schwemmsteinmauerwerk, Ständerwände

Geschossdecken: Stahlbeton, Kehlbalkendecke im DG als Holzbalkendecke; Dämmung der obersten Geschossdecke nicht ausreichend vorhanden

Treppen: Kelleraußentreppe (Keller ist nur von außen begehbar): Beton; Geschosstreppe: Holzkonstruktion; normales Holzgeländer

Dach: Dachkonstruktion: Satteldach, an Dach des Hauptgebäude angeschleppt, Dach als Holzkonstruktion mit Schalung, Naturschiefereindeckung; Anbau mit Pultdach, Holzbalken mit Schalung, Zinkblechdeckung; Küche: Flachdach in Holzkonstruktion, Flachdachabdichtung

und Kiesschüttung; Regenrinnen und Fallrohre in Zink

Besondere Bauteile: Kelleraußentreppe

 

Ausstattung

Bodenbeläge: Keller: Beton; Flur/Treppenhaus: Natursteinbelag (Juramarmor); Gasträume: Teppichbodenbelag; WC-Anlagen, Nasszellen in den Gästezimmern: Fliesen; Gästezimmer: Teppichbodenbelag auf Holzdielen

Wandbekleidungen: teilw. glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich; Sanitärräume teilw. gefliest

Deckenbekleidungen: glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich

Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; mit im Glaszwischenraum liegenden Sprossen; bzw. Fenster aus Holz, teilw. mit Einfachverglasung bzw. Isolierverglasung; normale Beschläge

Türen: Zimmertüren: glatte Türen, aus Holzwerkstoffen, Oberfläche lackiert; normale Schlösser und Beschläge; Holzzargen

Sanitärinstallation: normale Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden; teilw. überalterte Ausstattung und Qualität;

besondere Einrichtungen: offener Kamin

Küchenausstattung: war zum OT bereits ausgebaut

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel: Putzschäden (eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit) im Kellergeschoss

Grundrissgestaltung: individuell, für das Baujahr zeittypisch

wirtschaftliche Wertminderungen: unwirtschaftliche Grundrisse, mangelnde Wärmedämmung

Besonnung und Belichtung: gut bis ausreichend

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist ausreichend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

 

Hotel, Bauteil 3 (östlicher Seitentrakt)

 

Art des Gebäudes: Hotel, Bauteil 3 (östlicher Seitentrakt); zweigeschossig; Unterkellert

Baujahr: 1978 (gemäß Bauakte)

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Außenansicht: Erdgeschoss: verputzt und gestrichen; Obergeschoss: Verkleidung aus Naturschiefer

 

Raumaufteilung

· Kellergeschoss: Wasch- und Trockenraum, Heizungsraum, Treppenhaus;

· Erdgeschoss: 3 Gästezimmer (DZ), Wirtschaftsraum, Treppenhaus/Flur;

· Obergeschoss: Treppenhaus/Flur, 5 Gästezimmer (DZ)

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Beton

Wände: Keller: Betonmauerwerk; Umfassungswände: einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Schwemmsteinmauerwerk, Ziegelmauerwerk; Innenwände: tragende Innenwände: Ziegelmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk; nicht tragende Innenwände: Schwemmsteinmauerwerk

Geschossdecken: Stahlbeton

Treppen: Kellertreppe: Beton mit Kunststeinbelag; Geschosstreppe: Stahlbeton mit Kunststeinbelag

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Pfetten aus Holz; Dachform: Pultdach; Dacheindeckung: Welleternit (asbesthaltig); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen nicht ausreichend gedämmt

 

Ausstattung

Bodenbeläge: Keller: Steinzeugfliesen

Wandbekleidungen: glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich

Deckenbekleidungen: glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich

Fenster: Fenster aus Holz mit Einfachverglasung; normale Beschläge

Türen: Zimmertüren: glatte Türen, aus Holzwerkstoffen, mit Naturholzfurnier; Stahlzargen

Sanitärinstallation: ausreichend vorhanden; überalterte Ausstattung und Qualität;

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel: keine wesentlichen erkennbar

Grundrissgestaltung: zweckmäßig, individuell

wirtschaftliche Wertminderungen: unwirtschaftliche Grundrisse, mangelnde Wärmedämmung

Besonnung und Belichtung: gut bis ausreichend

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

 

Hotel, Bauteil 4 (rückwärtiger Zimmertrakt)

 

Art des Gebäudes: Hotel, Bauteil 4 (rückwärtiger Zimmertrakt); dreigeschossig

Baujahr: 1965 (Baujahr aus mehreren Bauphasen ermittelt)

Modernisierung: ca. 1993 Renovierung von einigen Gästezimmern, Einbau einer Sauna im UG

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Außenansicht: verputzt und gestrichen, ab OG teilw. eine Verkleidung aus Naturschiefer

 

Raumaufteilung

· Untergeschoss: Sauna, Umkleidebereich, Öltankraum

· Erdgeschoss: Treppenhaus/Flur, 2 Gästezimmer (DZ), Lager

· Obergeschoss: Treppenhaus/Flur, 3 Gästezimmer (DZ)

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Streifenfundament, Beton

Wände: Keller: Betonwände; Umfassungswände: einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Schwemmsteinmauerwerk; Innenwände: tragende Innenwände: Schwemmsteinmauerwerk; Schwemmsteinmauerwerk

Geschossdecken: über KG: Betonplatten zwischen Stahlträgern; über EG: Stahlbetondecke;

Treppen: Keller: von Schwimmbadtreppe zugänglich; Geschosstreppe: Stahlbeton mit Natursteinbelag;

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Pfetten aus Holz; Dacheindeckung: Welleternit (asbesthaltig); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen nicht ausreichend gedämmt

 

Ausstattung

Bodenbeläge: Sauna, Sanitärräume: Fliesenbelag; Gästezimmer: Teppichbelag; Treppenhaus/Flur: Natursteinbelag (Juramarmor)

Wandbekleidungen: Sanitärräume: teilw. verfliest, bzw. glatt verputzt und gestrichen; ansonsten: glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich

Deckenbekleidungen: glatt verputzt und gestrichen, bzw. Tapete und Anstrich

Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Einfachverglasung; normale Beschläge

Türen: Zimmertüren: glatte Türen, aus Holzwerkstoffen, mit Naturholzfurnier

Sanitärinstallation: einfache Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden; einfache Ausstattung und Qualität;

besondere Einrichtungen: Sauna im Untergeschoss

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel: Putzschäden (eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit) im Untergeschoss

Grundrissgestaltung: individuell

wirtschaftliche Wertminderungen: unwirtschaftliche Grundrisse, mangelnde Wärmedämmung

Besonnung und Belichtung: gut bis ausreichend

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist ausreichend. Es besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

 

Hotel, Bauteil 5 Schwimmbad

 

Art des Gebäudes: Hotel, Bauteil 5, Schwimmbad; eingeschossig; teilunterkellert

Baujahr: 1972 (gemäß Bauakte)

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Außenansicht: freiliegende Kellerwand: Kalksandstein-Sichtmauerwerk; Schwimmhalle: Verkleidung aus Kunstschiefer (asbesthaltig)

 

Raumaufteilung

· Kellergeschoss: Schwimmbadtechnik

· Erdgeschoss: Schwimmbad, Dusch- und Umkleidebereich

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Streifenfundament, Beton

Wände: Keller: Beton, Kalksandsteinmauerwerk, Umfassungswände: Ziegelmauerwerk, Kalksandsteinmauerwerk, Schwimmbecken aus Stahlbeton; Innenwände: tragende Innenwände: Ziegelmauerwerk, Schwemmsteinmauerwerk, Kalksandsteinmauerwerk; nichttragende Innenwände: Schwemmsteinmauerwerk

Geschossdecken: Stahlbeton

Treppen: Stahlbeton mit Kunststein-, bzw. Fliesenbelag

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Träger/Binder aus Holz (BSH-Holz); Dachform: Schwimmhalle: Pultdach; Anbau: Flachdach; Dacheindeckung: Schwimmhalle: Schalung, Dampfsperre, Korkdämmung, Bitumenpappe, Faserzementwellplatten (asbesthaltig); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Anbau: Flachdachabdichtung, bekiest; Dachflächen nicht ausreichend gedämmt

 

Ausstattung

Bodenbeläge: Keller: Beton; Schwimmhalle, Umkleidebereich: Fliesenbelag

Wandbekleidungen: Keller: Sichtbeton; Schwimmbad: teilw. Holzverkleidung, bzw. Fliesen; Umkleidebereich: Fliesen

Deckenbekleidungen: Deckenuntersichten und Untersichten der Dachschrägen: Verkleidung aus Ta/Fi-Profilholzbrettern;

Fenster: Fenster aus Holz mit Isolierverglasung; normale Beschläge

Türen: Innentüren: glatte Türen, aus Holzwerkstoffen, Oberfläche kunststoffbeschichtet; normale Schlösser und Beschläge

sanitäre Installation: normale Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden; überalterte Ausstattung und Qualität

besondere Einrichtungen: Schwimmbadtechnik

 

Zustand

Bauschäden und Baumängel: Feuchtigkeitsschäden

Grundrissgestaltung: zweckmäßig, individuell

wirtschaftliche Wertminderungen: unwirtschaftliche Grundrisse, mangelnde Wärmedämmung

Besonnung und Belichtung: gut bis ausreichend

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist schlecht. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

 

Garagen

 

Baujahr: ca. 1980 (fiktive Annahme)

Bauart: massiv

Außenansicht: verputzt

Dachform: Pultdach; Dach aus: Holz mit Faserzementwellplatten (asbesthaltig)

Tor: Stahlschwingtor

Boden: Beton

Fenster: keine vorhanden

 

Außenanlagen

 

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz

 

Befestigungen: Wegebefestigung, Hofbefestigung, befestigte Stellplatzfläche, Terrasse, Stützmauern

Gartenanlagen und Pflanzungen

Einfriedung (Mauer, Zaun, Hecken)