Wohn-/Gewerbeimmobilie in 54533 Niederöfflingen, 12b K 14/17

Amtsgericht: Wittlich
Aktenzeichen: 12b K 14/17
Objekttyp: Wohn-/Gewerbeimmobilie
Straße: , Edeltrudisstraße 8
PLZ Ort: 54533 Niederöfflingen
Verkehrswert: 70.180,00 EUR
Termin: 20.08.2019     10:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Grenze

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
Terminsbestimmung Kartenausschnitt

Der Zuschlag wurde in einem früheren Versteigerungstermin aus den Gründen des §74a ZVG versagt mit der Folge, dass die Wertgrenzen weggefallen sind.

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

der Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einer ehemaligen Gaststätte und einem Nebengebäude bebaute Grundstück in 54533 Niederöfflingen, Edeltrudisstraße 8

· Grundbuch von Niederöfflingen

· Blatt 1268

· Gemarkung Niederöfflingen

· Flur 5

· BV-Nr. 1, Flurstück 63, Gebäude- und Freifläche; Größe: 475 m²; Verkehrswert: 52.500,00 €

· BV-Nr. 2, Flurstück 65/1, Gebäude- und Freifläche; Größe: 81 m²; Verkehrswert: 5.700,00 €

· BV-Nr. 3, Flurstück 65/2, Gebäude- und Freifläche; Größe: 39 m²; Verkehrswert: 980,00 €

· BV-Nr. 4, Flurstück 67/2, Gebäude- und Freifläche; Größe: 39 m²; Verkehrswert: 11.000,00 €

Hinweis: Die Flurstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

 

Wertermittlungsstichtag: 28.06.2018

Verkehrswert: 70.180,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Niederöfflingen ist eine Ortsgemeinde in der südlichen Vulkaneifel. Der Ort liegt auf einem Hochplateau zwischen dem Sammetbach im Osten und der Lieser im Westen. Niederöfflingen besitzt einen Kindergarten und gehört zur Verbandsgemeinde Wittlich-Land. Der Eifelort hat ca. 440 Einwohner.

Verkehrslage/Entfernungen: Wittlich ist ca. 14 km entfernt, Bad Bertrich ca. 19 km, Daun ca. 24 km, Cochem ca. 34 km, Gerolstein ca. 36 km und Bitburg ca. 41 km. Östlich von Niederöfflingen verläuft die A 1 Kelberg - Trier - Saarbrücken. Hierdurch hat der Eifelort eine gute Anbindung zur Autobahn A 1. Bis zur Anschlussstelle Hasborn (123) beträgt die Entfernung ca. 4,5 km.

Innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt im Ortskern von Niederöfflingen.

Bebauung und Nutzung in der Umgebung: offene Bauweise; Die Bebauung in der näheren Umgebung besteht überwiegend aus Wohnhäusern in zweigeschossiger Bauweise

Straßenart: Ortsstraße

Ver- und Entsorgungsleitungen: Die Wasser-, Abwasser- und die Elektrizitätsversorgung sind an das öffentliche Netz angeschlossen.

Grenzverhältnisse: Die Gaststätte auf dem Flurstück 63 hat dreiseitige Grenzbebauung. Der Teilbereich der Gaststätte auf dem Flurstück 67/2 hat allseitige Grenzbebauung. Das Nebengebäude auf dem Flurstück 63 steht mit der südlichen Gebäudeseite auf der Grundstücksgrenze. Dabei ist die südwestliche Gebäudeecke auf dem Flurstück 65/2 überbaut. Der Teilbereich des Nebengebäudes auf dem Flurstück 65/1 hat allseitige Grenzbebauung.

 

 

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Das Gebäude konnte nur von außen besichtigt werden, da der Eigentümer zum Ortstermin trotz schriftlicher Ladung nicht erschienen ist. Daher erfolgt die Bewertung auf der Grundlage einer Außenbesichtigung mit entsprechenden Abschlägen.

 

Gebäudeart: Gaststätte mit Anbau und Nebengebäude, teil unterkellert

Baujahr: ca. 1914

Energieeffizienz: Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Im Gutachten wird unterstellt, dass die Dämmmaßnahmen für den Wärmeschutz dem Standard des Baujahres entsprechen. Weiterhin wird im Gutachten angenommen, dass die Heizungsanlage die Anforderungen der EnEV erfüllt.

Außenansicht: Putz mit Anstrich, südlicher Giebel der Gaststätte mit Faserzementplatten verkleidet

 

Raumaufteilung (Im Gutachten wird unterstellt, dass das Raumprogramm nicht wesentlich verändert wurde.)

· Kellergeschoss: Heizungsraum, Öllager, Abstellraum

· Erdgeschoss: Gastraum, Küche, Aufenthaltsraum, Herren-WC; Damen-WC, Treppenhaus

· Obergeschoss: 6 Schlafzimmer für Gäste, davon 2 mit Dusche, Bad

· Dachgeschoss: Speicher

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbauweise

Wände: Keller- und Außenwände massives Mauerwerk, ansonsten unbekannt

Hauseingang(sbereich): Hauseingang mit zwei Eingangsstufen aus Naturstein

Dach: Dachkonstruktion: Holzkonstruktion; Dachform: Satteldach; Dacheindeckung: Naturschiefer; Kamin: gemauert

 

Raumausstattungen

Bodenbeläge: vermutlich Fliesen, Parkett, Holzböden. tlw. Textilbelag

Fenster: soweit ersichtlich Holzfenster mit Einfachverglasung, PVC-Fenster mit Isolierverglasung, Glasbausteine; im Keller Metallgitterfenster, vermutlich Holzfenster mit Einfachverglasung im DG, Dachluke aus Metall

Haustür: Hauseingangstür aus Holz mit Glasausschnitten in Einfachverglasung

 

Technische Installationen: keine Angaben möglich

 

Besondere Bauteile/Zustand (Vermutungen)

Besondere Bauteile: Hauseingangsstufen, Kelleraußentreppe mit 10 Stufen

Belichtung und Besonnung: ausreichend

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

 

Bauschäden und Baumängel (Außen)

· Putzschäden an der Kelleraußentreppe

· Tlw. sind die Stufen der Kelleraußentreppe gerissen

· Eine Trittstufe bei der Haustür ist defekt

· Die Holzfenster benötigen einen Überholungsanstrich

 

Allgemeinbeurteilung: Das Grundstück macht von außen einen gepflegten Eindruck.

 

Nebengebäude

 

Gebäudeart: Ehemaliger Veranstaltungssaal mit Kegelbahn

Baujahr: unbekannt

Umbau/Anbau: Etwa in den Jahren 1953 und 1968 erfolgten nach Auskunft Umbau- und Anbaumaßnahmen

Außenansicht: Putz und Anstrich

 

Raumaufteilung

· Erdgeschoss: Kegelbahn, Treppe, Herren-WC, Damen-WC, 2 Abstellräume, Heizungsraum mit Öllager

· Obergeschoss: Veranstaltungssaal

· Dachgeschoss: Abstellfläche

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbauweise

Außenwände: massives Mauerwerk

Dach: Dachkonstruktion: Holzkonstruktion; Dachform: Satteldach; Dacheindeckung: Faserzementwellplatten

 

Raumausstattungen

Bodenbelag: Holzparkett

Wandbekleidungen: Holzsockel, Rest Putz mit Anstrich

Deckenbekleidung: Akustikplatten

Tore: Stahlschwingtor

Außentüren: Holzlattentüren, Haustür aus Holz mit Glasausschnitten in Einfachverglasung

Fenster: soweit ersichtlich Holzfenster mit Einfachverglasung, Glasbausteine

 

Zustand

Bauschäden und Mängel: In den letzten Jahren wurde der Saal zweckentfremdet genutzt, wodurch das Gebäude einer erhöhten Feuchtigkeitsbelastung ausgesetzt war. Es ist nicht auszuschließen, dass hierdurch Schäden durch Feuchtigkeit im Gebäude entstanden sind. Beim Ortstermin waren äußerlich am Gebäude folgende Bauschäden ersichtlich:

· An der nordwestlichen Giebelseite fehlt stellenweise der Außenputz.

· Die Holzfenster sind augenscheinlich in einem schlechten Zustand.

· Der Außenputz benötigt einen Überholungsanstrich

 

Allgemeinbeurteilung: Das Gebäude und die Außenanlagen machen einen vernachlässigten Eindruck. Vor dem Gebäude befindet sich eine befestigte Hoffläche, die als Stellplatzflächen für PKW' s genutzt werden kann.

 

Außenanlagen

 

Versorgungsleitungen wie Abwasser und Strom vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz

Hoffläche aus Bitumen

Kleine Rasenfläche