Eigentumswohnung in 84028 Landshut, 2 K 131/18 (AG Landshut)

Amtsgericht: Landshut
Aktenzeichen: 2 K 131/18
Objekttyp: Eigentumswohnung
Straße: Neustadt 456
PLZ Ort: 84028 Landshut
Verkehrswert: 445.000,00 EUR
Termin: 30.07.2019     11:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
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Das Amtsgericht Landshut weist darauf hin, dass die Sachverständigen zur Objektauskunft nicht befugt sind; das vollständige Gutachten kann im Amtsgericht eingesehen werden; weder das Amtsgericht Landshut noch die Sachverständigen übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit der Internetveröffentlichung.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert - zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft - für eine Eigentumswohnung in 84028 Landshut, Neustadt 456

· Grundbuch des Amtsgerichts Landshut von Landshut -rot-

· Blatt 2623

· Gemarkung Landshut -rot-

· Flurstück 386, Gebäude- und Freifläche -reale Seilergerechtsame-

· Größe 270 m²

166,19/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung mit Lichthof und Abstellraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet.

 

Wertermittlungsstichtag: 24.01.2018 (Tag der Ortsbesichtigung)

Verkehrswert: 445.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Das Wohngebäude mit der zu begutachtenden Eigentumswohnung liegt in der ca. 73.000 Einwohner zählenden Kreis- und Bezirkshauptstadt Landshut in Niederbayern und hier in zentraler Stadtlage in der Neustadt 456.

Lage: Bei der zu begutachtenden Eigentumswohnung handelt es sich um eine Wohnung in zentraler bevorzugter Stadtlage. Bedingt durch die Stadtlage sind sowohl das Gro der öffentlichen Einrichtungen als auch die führenden Einzelhandelsgeschäfte in der Alt- und Neustadt bequem zu Fuß zu erreichen. Stadtbushaltestellen liegen vor der Haustür.

Verkehrsanbindungen/Entfernungen: Landshut ist durch Schienen und Straße sehr gut erschlossen (Verkehrsknotenpunkt, Lage im Kreuzungsbereich der Bundesstraßen B11, B15 und B299). Über die A92 besteht eine verkehrsgünstige Anbindung an die Landeshauptstadt München (Entfernung ca. 65 km) sowie zum Großflughafen München (Entfernung ca. 40 km). Des Weiteren ist Landshut auch ein Eisenbahnknotenpunkt mit Anschlussmöglichkeiten nach München, Passau, Regensburg und Salzburg. Der Hauptbahnhof von Landshut liegt rd. 2 km nördlich des zu begutachtenden Objektes im Stadtteil St. Wolfgang.

Infrastruktur: In Landshut sind die für eine Bezirkshauptstadt üblichen infrastrukturellen Einrichtungen vorhanden (Krankenhäuser, Behörden, Schulen, weiterführende Schulen). Außerdem ist Landshut Sitz einer Fachhochschule.

Erschließung: Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße (Neustadt) welche das Grundstück an der Ostseite tangiert sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Des Weiteren besteht ein Fernwärmeanschluss.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art des Gebäudes: nicht unterkellertes, dreigeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss mit insgesamt 7 Wohneinheiten

Gemeinschaftsräume: An Gemeinschaftsräumen ist Fahrradraum vorhanden.

Baujahr: Angaben zur Grundsteinlegung des Gebäudes konnten nicht gemacht werden, vermutlich erfolgte diese schon im 17. und 18. Jahrhundert. Das Gebäude wurde dann entkernt und im Jahr 2018 generalsaniert, wobei von der alten Bausubstanz lediglich die Umfassungswände sowie die Geschossdecken erhalten blieben. Qualitätsmäßig ist Neubaustandard vorhanden.

Lage des Sondereigentums: Die zu begutachtende Wohneinheit liegt im 1. Obergeschoss an der Ostseite, d. h. zur Neustadt gerichtet. Zur Wohnung gehört noch ein abgeschlossener kleiner Abstellraum im Erdgeschoss.

Wohnfläche: ca. 91 m²

 

Gebäudekonstruktion

Mauerwerk, Fundierung: Fundamente und Umfassungswände vermutlich aus Vollziegelmauerwerk, Umfassungswände mit Thermohaut im Bereich des ostseitigen Lichthofes

Decken: baualterstypische schwere Holzbalkendecken

Dach: Satteldachstuhl, Deckung vermutlich Biber; Regenrinnen, Fallleitungen: Kupferblech

Treppen/Aufzug: neu Stahlbetonkonstruktion mit Natursteinbelag und Metallgeländer; Personenaufzug wurde im Zuge der Umbau- und Sanierungsarbeiten eingebaut

 

Ausstattung

Fenster: Holzsprossenfenster mit Holzfensterbänken, Kupferfensterblechen

Türen: weißlackierte Türen in Holzkonstruktion mit Futter und Verkleidung; Hauseingangstür in schwerer aufgedoppelter Holzkonstruktion

Böden: Fliesenbelag im Eingangsbereich sowie im Bereich des Gemeinschaftsraumes und des Kellers; hochwertiger Dielenbelag in den Wohn- und Schlafräumen, partielle Fliesenbelag im Bad

Decken- und Wandbeläge: Fassade mit feinkörnig verriebenem Putz und Anstrich; in der Wohnung selbst glatter Wand- und Deckenputz, z. T. sichtbare alte Holzbalken; Bad und WC partielle z. T. auf 2 m Höhe gefliest

 

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen, des Weiteren besteht ein Fernwärmeanschluss.

Elektroinstallation: elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind im baualterstypischen Umfang vorhanden, Wechselsprechanlage mit Fernsehauge ist installiert

Sanitärinstallation: Kalt- und Warmwasseranschluss in der Küche; Hänge- WC mit Unterputzarmatur im WC sowie Waschbecken mit Einhebelmischer; Bad mit moderner offener Dusche mit Glastrennwand zum Waschplatz, Waschtisch mit Kalt- und Warmwasseranschluss sowie Waschmaschinenanschluss; WC mit mechanischer Entlüftung

Heizung: Zentralheizung, Fußbodenheizung, zusätzlich im Wohnzimmer offener Kamin (Kachelofen)

 

Beurteilung

Die Wohnung besitzt durchwegs gehobene Ausstattung. Es ist Neubaustandard vorhanden. Abstriche müssen jedoch hinsichtlich des Schallschutzes gemacht werden, da die alten Holzbalkendecken nicht durch Stahlbetondecken ersetzt worden sind und dadurch auch nach Angabe des Eigentümers erhebliche Trittschallbelastung aus der darüber liegenden Wohnung im 2. OG besteht. Von Nachteil ist ach die Abfalllösung, da die Mülltonne im gemeinsamen erdgeschossigen Flur offen ohne Abtrennung und ohne Entlüftung aufgestellt ist. Dadurch kommt es laut Angabe verstärkt in den Sommermonaten zu Geruchsbelästigung. Ein Defizit besteht hinsichtlich der PKW- Stellplatzfrage, da kein eigener PKW- Stellplatz zugeordnet ist. D. h. ein potentieller Käufer müsste sich um den Kauf oder die Anmietung eines PKW- Stellplatzes in der näheren Umgebung bemühen.

Das Gebäude besitzt Neubaustandard. Geringe Fertigstellungsarbeiten bzw. Mängelbeseitigungsarbeiten sind vom Bauträger noch durchzuführen, d. h. sie belasten die Eigentümergemeinschaft zunächst nicht (Gewährleistung). Gegenüber herkömmlichen Wohnungen müssen auch Abstriche hinsichtlich der Besonnung und Belichtung gemacht werden, das der Wohnraum nach Osten zur Neustadt gerichtet ist und beim Schlafraum nur eine mäßige Belichtung über den Innenhof besteht. Sämtliche übrigen Räumlichkeiten (Ankleide, WC, Bad, Küche) und Büroraum, welcher beim Ortstermin in Verbindung mit dem Wohnzimmer genutzt wurde, sind innen liegend ohne ausreichende natürliche Belichtung. Trotz der beschriebenen Mängel und Nachteile besteht wegen der Zentrumslage und der allgemein guten Marktlage gute Verkäuflichkeit.

 

Außenanlagen

 

Lichthof: westseitige Lichthoffläche mit Holzrost belegt