Doppelhaushälfte in 84405 Dorfen, 3 K 128/18 (AG Erding)

Amtsgericht: Landshut
Aktenzeichen: 3 K 128/18
Objekttyp: Doppelhaushälfte
Straße: Niederham 5
PLZ Ort: 84405 Dorfen
Verkehrswert: 102.000,00 EUR
Termin: 06.08.2019     09:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
Terminsbestimmung PDF-Download Kartenausschnitt

Das Amtsgericht Landshut weist darauf hin, dass die Sachverständigen zur Objektauskunft nicht befugt sind; das vollständige Gutachten kann im Amtsgericht eingesehen werden; weder das Amtsgericht Landshut noch die Sachverständigen übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit der Internetveröffentlichung.

 

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert - zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft - für das mit einer Doppelhaushälfte bebaute Grundstück in 84405 Dorfen, Niederham 5

· Grundbuch des Amtsgerichts Erding von Dorfen

· Blatt 3499

· Gemarkung Taufkirchen (Lt. Terminsbestimmung vom 28.03.2019: Dorfen)

· Flurstück 504/4, Wohnhaus, Hofraum, Garten

· Größe 366 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 15.01.2019

Verkehrswert: 102.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Kleinstadt Dorfen, ca. 15.000 Einwohner

Verkehrsanbindungen/Entfernungen: Nach München sind es zwar über 50 km, aber nur 35 Bahnminuten. Über das ca. 20 km entfernte derzeitige Autobahnende der A 94 erreicht man die 55 km südöstliche Landeshauptstadt München. Die Weiterführung der Autobahn A 94 ins Chemiedreieck bei Burghausen über Dorfen befindet sich in der Fertigstellung und wird im Oktober 2019 eröffnet. Über das derzeitige Harthofener Autobahnende der A 94 erreicht man knapp 20 km weiter das Autobahnkreuz, München-Ost mit dem Autobahnring der Autobahn A 99 und weitere 5 km in Richtung München, das Riemer Messegelände. Die Kreisstadt Erding mit der bekannten Therme erreicht man gut 20 km westlich und den Flughafen München/Erding gut 35 km nordwestlich. Eine wesentliche Verkehrsanbindung bietet der Bahnhof Dorfen mit der Eilzugstation der Bundesbahnstrecke München -Mühldorf mit stündlichen und zu Stosszeiten noch kürzeren Verbindungen. Diese gute Anbindung an die Landeshauptstadt München (ca. 35 Min. Fahrzeit bis zum Ostbahnhof) wird von zahlreichen Berufspendlern genutzt und ist Hauptursache für das kontinuierliche Wachstum von Dorfen.

Infrastruktur: Der Schulstandort Dorfen hat ein humanistisches Gymnasium, eine Grund- und Hauptschule mit Mittelschule und eine Förderschule, die nächste Realschule in Taufkirchen/Vils ist mit dem Schulbus in ca. 15 Minuten zu erreichen. Weitere Schulen wie Gymnasien, Berufsoberschule, Fachoberschule, Realschulen, Berufs- und Förderschulen befinden sich in Erding (Schulbus und MW-Linienverkehr). Die ärztliche Versorgung ist durch das Kreiskrankenhaus mit angeschlossenem Ärztehaus, zahlreichen Allgemein-, Fach- und Zahnärzten sowie 4 Apotheken gesichert; Dorfen verfügt zusätzlich über eine Notarztversorgung. Mit dem Marienstift ist ein städtisches Altenheim mit ambulanter- und Kurzzeitpflege, vorhanden. In Dorfen gibt es alle Geschäfte des täglichen Bedarfs wie Metzger, Bäcker, ein Bioladen, zahlreiche Speisegaststätten, Cafes und Kneipen, Drogeriemärkte, 2 Bekleidungshäuser, eines mit Textil-/Sportbekleidungs- Outlet, ein Schuhfachgeschäft, zwei BankhauptsteIlen sowie ein kleines exklusives Möbelhaus usw. im Zentrum. Weiters befinden sich in Dorfen mehrere Getränkemärkte, ein Autozubehörmarkt, 2 Tankstellen, mehrere Autohäuser und Werkstätten, 3 Textilmärkte, ein Rossmann-und ein dm-Drogeriemarkt, ein Schuhmarkt, ein Sportfachgeschäft, zahlreiche Handwerksbetriebe, ein Holzmarkt, ein kleiner Baumarkt sowie seit kurzem ein großer Hage- Baumarkt sowie zahlreiche Fachgeschäfte im typischen Branchenmix einer Kleinstadt. Darüber hinaus verfügt Dorfen über eine Vielzahl von Lebensmittel-Einkaufsmärkten, wie z.B. Aldi, Edeka, Lidl, REWE und Netto.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art des Gebäudes: 1 1/2- bzw. 2-geschossiges Wohnhaus, nicht unterkellert; Anbau 1-geschossig

Baujahr: Wohnhaus ca. 1955; Anbau 1967

Modernisierungen: Außer dem 1986 erfolgtem Heizungseinbau und der Erneuerung von 4 Furniertüren sowie dem Badeinbau ca. 2008 wurden keinerlei Modernisierungen vorgenommen. Instandhaltungsmaßnahmen wurden ebenfalls nicht durchgeführt.

Energieeffizienz: Im gegenständlichen Fall liegt für das Wertermittlungsobjekt kein Energieausweis vor.

Wohnfläche: ca. 102 m²

 

Raumaufteilung

· Erdgeschoss: Flur/Windfang, WC, Heizung/Waschküche im Anbau; Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer/Stube, Elternschlafzimmer

· Obergeschoss: Flur, 3 Schlafkammern

 

Rohbau

Konstruktion: Massivbauweise

Fundamente: vermutlich Mauerwerks- Streifenfundamente mit Balkenlager

Geschosse: Außenwände Vollziegel (lt. Angabe Abbruchziegel ca. 25 cm stark), Innenwände vermutlich Ziegel (ca. 12 cm stark) tapeziert, tlw. verputzt und gestrichen

Decken: Erdgeschoss: Holzbalkenlage auf Erdreich, tlw. Betonboden, Erdgeschossdecke: Holz- Fehlbodenkonstruktion (stark schwingend wegen morscher Balkenauflager)

Dach: Holz- Pfettendach- Konstruktion mit Verschalung und Falzziegeleindeckung; keine Wärmedämmung und Dampfsperre

Treppen: EG - OG: gerade Holztreppe mit Holz Tritt und Setzstufen in Holzwangen, Holzgeländer (enge und steile Treppe mit kurzen ca. 20 cm tiefen Trittstufen und nur 1,6 m Durchgangshöhe)

Spengler: Dachrinnen und Fallrohre in Kupfer

Fassade: Asbestzementplatten, tlw. Putz

 

Haustechnik

Heizung: Gas- Zentralheizung, Fabrikat Viessmann mit Flachheizkörpern (ca. 1986), oberirdischer Flüssiggas- Tank im Garten

Sanitäranlagen: EG: Stand- WC mit Druckspüler; EG Bad (ca. 2008 eingebaut): Einbauwanne, Waschbecken mit Mischarmatur, Boden und Wände wandhoch gefliest

Warmwasserversorgung: Boiler über Heizung

Elektroanlage: Elektro- Installation aus der Erbauungszeit, Schaltschrank mit Kipp- und Drehsicherungen, Schalter und Steckdosen in begrenzter Anzahl

 

Ausstattung

Fußböden: EG: Bad mit Fliesen, Gang und Küche in Kunststein, Wohnzimmer und Elternzimmer mit Teppich, Schlafraum und Heizung Rohbeton geglättet

Wandbeläge: Tapeten (überwiegend abgelöste und schadhaft), tlw. verputzt und gestrichen mit Fehlstellen

Deckenbeläge: Nut- und Federholzdecken, tlw. auch verputzt und gestrichen oder tapeziert

Fenster: Holzverbundfenster mit porösem Anstrich und Aufsatz- Rollläden

Türen: glatte Holzfüllungstüren tlw. Mit Verglasung, 4 Furniertüren (2008 eingebaut), verstärkte Holzhaustür mit Klingel

 

Zustand

Schäden und Mängel: diverse

Fertigstellungsbedarf: Teilweise Rohbetonböden im Erdgeschoss und Putzfehlstellen

Zustand: Allgemein schwache, abgenutzte Bausubstanz am Ende ihrer technischen und wirtschaftlichen Lebensdauer, erhebliche statische Probleme in der Holztragwerkskonstruktion. Der notwendige sehr hohe Modernisierungsaufwand ist unrentabel. Die zahlreichen nicht behebbaren Mängel (niedrige Raumhöhen, kleine Räume mit ungünstigen Grundrissen usw.), niedrigem Treppenaufgang usw. lassen sich nicht beheben und bedingen einen Neubau.

 

Garagengebäudeanbau

 

Baujahr: ca. 1967

Massiver Mauerwerksbau mit Betonbodenplatte, Holzdachkonstruktion mit Schalung und Ziegeldeckung, Holzfenster, Stahl- Kipptor

 

Außenanlagen

 

Einfriedung: Südwestgrenze: südlicher Bereich Maschendraht mit 2 m hoher Thujenhecke, nördlicher Bereich Jägerzaun mit 1,5 m hoher Thujenhecke, mittig offene Einfahrt, zum Mühlbach: senkrechte Stützwand mit Holzbohlen ansonsten keine Einfriedung

Einfahrt: Vorplatz und Garagenhof mit Betonverbundpflaster ca. 45 m²

Eingang: Holztüre mit elektrischer Klingel

Hausumgang: teilweise mit Kunststeinplatten

Gartenanlage: Die Außenanlagen sind als Rasen- und Wiesenfläche angelegt, einige Sträucher, Apfelbaum und 2 Kirschbäume, Steingarten

Gartenhaus: ca. 4 x 6 m großes Holzgebäude ohne Ansatz

 

Zu den Außenanlagen gehören auch die Ver- und Entsorgungsanlagen auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes.