Eigentumswohnung in 21481 Lauenburg/Elbe, 9 K 4/18

Amtsgericht: Schwarzenbek
Aktenzeichen: 9 K 4/18
Objekttyp: Eigentumswohnung
Straße: Berliner Straße 29
PLZ Ort: 21481 Lauenburg/Elbe
Verkehrswert: 52.000,00 EUR
Termin: 06.11.2019     09:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
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Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert eine Eigentumswohnung in 21481 Lauenburg/Elbe, Berliner Straße 29

· Grundbuch von Lauenburg

· Blatt 3059

· BV. Nr. 2

· Gemarkung Lauenburg

· Flur 006

· Flurstück 35/5, Gebäude- und Freifläche; Größe: 1 m²

· Flurstück 35/12, Gebäude- und Freifläche; Größe: 681 m²

161/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 im Dachgeschoss und dem Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. 4 bezeichneten Kellerraum

 

Wertermittlungsstichtag: 01.10.2018

Verkehrswert: 52.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Lauenburg, ca. 11.300 Einwohner

Nachbarschaft: Das Wertermittlungsgrundstück liegt zentral nahe des Ortszentrums unmittelbar an der Ortsdurchfahrt der B 5. Die Umgebungsbebauung besteht vornehmlich aus Mehrfamilien- und Geschäftshäusern.

Verkehrsanbindung: Die nächstgelegenen Fernstraßen sind in unmittelbarer Nähe die Bundesstraße 5, welche die Stadt durchquert, Richtung Hamburg im Westen bzw. Brandenburg/Berlin im Osten und in nur ca. 50 Meter Entfernung die Bundesstraße 209, welche im Süden nach Lüneburg und im Norden nach Schwarzenbek führt. Der nächste Autobahnanschluss (Anschlussstelle Geesthacht auf die A 25 Richtung Hamburg) befindet sich in westlicher Richtung in ca. 19 km Entfernung. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich am südöstlichen Stadtrand von Lauenburg ca. 4 km entfernt. Es bestehen Buslinien in die Städte Lüneburg, Hamburg, Schwarzenbek und in die Umlandgemeinden. Die Anbindung an den Nah- und Fernverkehr ist sowohl für den Individualverkehr als auch für den ÖPNV als befriedigend einzustufen.

Öffentliche Einrichtungen: Bei der Stadt Lauenburg handelt es sich gemäß Raumplanung um ein Unterzentrum mit den entsprechenden Infrastrukturen. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen und weiteren Bedarfs sind ausreichend vorhanden, ebenso wie Kindergärten, allgemein- und alle weiterbildende Schulen, Sportvereine, Freizeit- und weitere soziokulturelle Einrichtungen. Im Ort gibt es verschiedene Allgemeinmediziner und Fachärzte. Das nächstgelegene Krankenhaus befindet sich in Geesthacht und ist ca. 15 km entfernt.

Umwelteinflüsse: Das Bewertungsobjekt liegt an einer vielbefahrenen Bundesstraße. Die Belastung mit Verkehrslärm ist als überdurchschnittlich einzustufen. Während der Ortsbesichtigung wurden keine weiteren außergewöhnlichen Immissionen festgestellt.

Wohnlage: Das Wertermittlungsgrundstück liegt zentrumsnah an der vielbefahrenen Bundesstraße B 5 (ca. 12.000 Fahrzeuge/24 h). Die Umgebungsbebauung besteht vornehmlich aus Mehrfamilien- und Geschäftshäusern. Aufgrund der beschriebenen Lagemerkmale ist die Wohnlage insgesamt als unterdurchschnittlich einzustufen.

Erschließung: Die folgenden Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind in der Straße vorhanden: Wasserversorgung, Stromversorgung, Kanalisation, Gasleitung, Telekommunikation, Kabelanschluss

 

Gebäudebeschreibung

 

Art des Gebäudes: Mehrfamilienhaus in massiver Bauweise, Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss

Baujahr: 1952 (Wiederaufbau)

Energieausweis: Es liegt für das Wertermittlungsobjekt ein Energieausweis aus dem Jahre 2017 vor. Demnach beträgt der Endenergieverbrauch für das Objekt ca. 160 kw/h m² a und ist damit in die Kategorie E einzuordnen. Die energetische Qualität ist aufgrund der baujahrestypischen Dämmung sowie der vorgefundenen Heizung und unter Berücksichtigung des Baualters als durchschnittlich einzustufen.

Wohnungsnummer: Lt. Teilungserklärung Wohnung Nr. 4, Kellerraum Nr. 4

Lage der Wohnung: Dachgeschoss

Wohnfläche: ca. 72,6 m² (gemäß Bauakte/Plausibilisierung beim Besichtigungstermin)

Raumaufteilung: Flur, Badezimmer, Küche, ein Wohnzimmer, ein Kinderzimmer und ein Schlafzimmer

 

Gebäudekonstruktion

Fundament: Im Anbau: Streifenfundamente, B 25, frostfrei, gem. stat. Nachweis

Wände: KeIleraußenwände: Im Anbau: Sockelmauerwerk unter Gelände: KSV 12/III, 37,5 cm, außen: Sperrputz 1,5 cm mit 2-fachem Bitumen- Isolieranstrich; Außenwände der Geschosse: Im Anbau: Zweischaliges Mauerwerk aus 11,5 cm VMZ 12/II, Farbe u. Format wie vorhandenes Gebäude, 4,5 cm Luftschicht, 4 cm min. Dämmplatten, 17,5 cm Hintermauerwerk aus HLZ 6/II (Poroton), 1,5 cm Innenwandputz; Wohnungstrennwände: im Bestandsgebäude: massive Bauweise; Zwischenwände: im Anbau: 17,5 u. 11,5 cm Kalksandsteinmauerwerk, KSV 12/II, beidseitig verputzt, 10 cm Gasbetonsteinmauerwerk, G4/II, beidseitig verputzt

Dach: Im Anbau: Flachdach, bestehend aus: 3-lagiger Bituminöser Abdichtung, Rauspundschalung auf Gefällehölzern, 100 mm min. Dämmplatten, Dampfsperre, Stahlbetondecke aus B 25, gem. statischem Nachweis; Bestandsgebäude: Satteldach mit Betonpfannen und Flachdach auf rückwärtigem Gebäudeteil

Treppen: Kellertreppe: Betontreppe Geschosstreppe: Holztreppe

 

Ausstattung

Türen: Hauseingangstür: Weiße Holztür mit Glaseinsätzen; Wohnungseingangstür: Holzfüllungstüren; Innentüren: Holzfüllungstüren

Fenster: Kunststofffenster als Dreh-/Kippfenster mit Isolierverglasung

Wandbeläge: Überwiegend Tapete oder Putz mit Anstrich, im Sanitärbereich sowie Küche Verfliesungen

Verkleidung der Decken und Dachschrägen: Anstrich oder Holztäfelung

Fußböden: Beton, Estrich

Fußbodenbelag: Fliesen in Bad und Küche, sonst Laminat

Wandfliesen: Verfliesung im Bad, Küche: Fliesenspiegel

Elektroinstallation: Neue Elektrozählerschränke im Kellerbereich installiert

Sanitäre Installationen: Badezimmer mit Badewanne, Dusche, WC und Waschbecken, Waschmaschinenanschluss

Beheizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung

Einbaumöbel: Einbauküche einfacher Standard

 

Zustand

Einstufung/Besonderheiten: Größe und Aufteilung der Räume sowie Belüftung und Belichtung entsprechen den heutigen Anforderungen. Alle Räume sind uneingeschränkt zur wohnlichen Nutzung geeignet.

 

Baumängel / Bauschäden

· im Bereich des Gemeinschaftseigentums: Dacherneuerung des Nebengebäudes im Gartenbereich aufgrund massiver Wassereinbrüche dringend erforderlich; Hauseingangstür und Klingeltableau: malermäßige Überarbeitung bzw. Beschriftung erforderlich

· im Bereich der Wohnung: Fliesenschaden an der Badewanne; Duschtrennwand beschädigt; Heizungsleitungen teilweise auf Putz verlegt (z.B. Raum 3 und 4); Mangelnde Verwalterbestellung/Verwaltung und keine angemessene Rücklage

 

Einstufung des Zustandes: (dem Alter entsprechend): Leicht unterdurchschnittlicher Zustand

Einstufung der Ausstattung: insgesamt einfache Ausstattung

 

Außenanlagen

 

Ver- und Entsorgungseinrichtungen: Elektrizitäts- und Wasseranschluss vorhanden; Anschluss an die Kanalisation; Gasanschluss; Telekommunikation

Plattierungen: Im rückwärtigen Bereich Betonpflastersteine als Zuw-gung vom Haus zum Garten und Geräteschuppen

Gartenanlage: Nicht überbaute Grundstücksfläche als Rasenfläche mit Einzelbäumen angelegt, Einfriedung durch Maschendrahtzaun

Sonstige Nebengebäude: Geräteschuppen, massiv, Flachdach mit erheblichen Schäden, Dachleckagen sind vorhanden, Dach dringend erneuerungsbedürftig; Grundfläche: ca. 32 qm

Einstufung der Außenanlage: Durchschnittlich und ortsüblich, normaler Pflege- und Unterhaltungszustand