Mehrfamilienhaus in 85395 Attenkirchen, 2 K 175/16 (AG Freising)

Amtsgericht: Landshut
Aktenzeichen: 2 K 175/16
Objekttyp: Mehrfamilienhaus
Straße: Hochstraße 8
PLZ Ort: 85395 Attenkirchen
Verkehrswert: 210.000,00 EUR
Termin: 06.08.2019     11:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
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Das Amtsgericht Landshut weist darauf hin, dass die Sachverständigen zur Objektauskunft nicht befugt sind; das vollständige Gutachten kann im Amtsgericht eingesehen werden; weder das Amtsgericht Landshut noch die Sachverständigen übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit der Internetveröffentlichung. Hinweis: Aufgrund der Stellungnahme der Sachverständigen vom 29.01.2019 wurde der Verkehrswert auf 210.000,00 € angepasst.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

der Sachverständigen über den Verkehrswert - zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft - für das mit einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaute Grundstück in 85395 Attenkirchen, Hochstraße 8

· Grundbuch des Amtsgerichts Freising von Attenkirchen

· Blatt 786

· Gemarkung Attenkirchen

· Flurstück 206/3, Gebäude- und Freifläche

· Größe 420 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 14.05.2018

Verkehrswert: 190.000,00 € Hinweis: Aufgrund der Stellungnahme der Sachverständigen vom 29.01.2019 wurde der Verkehrswert auf 210.000,00 € angepasst.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Attenkirchen, ca. 2.700 Einwohner

Mikrolage: Die Gemeinde Attenkirchen liegt etwa 13 km nördlich der Kreisstadt Freising und besteht in ihrer heutigen Form aus insgesamt 22 Ortsteilen.

Verkehrsanbindungen/Entfernungen: Autobahn: A92 München - Landshut - Deggendorf AS "Freising- Ost" ca. 17 km, A9 München - Nürnberg, AS "Allershausen" ca. 21 km, A99 Autobahnring München; Bundesstraßen: B301 Abensberg i. d. Hallertau - Mainzburg - Freising, Anbindung in ca. 250 m, B11 Bayrisch Eisenstein - Freising - München - Benediktbeuern - Krün, ca. 13 km in Freising bzw. 16 km in Moosburg zu erreichen; Busverkehr ca. 300m südöstlich des Bewertungsobjektes; Bahnanschluss: In Freising ist ein Anschluss an das Streckennetz der SüdostBayernBahn (Strecke München - Freising - Landshut) möglich. Die Fahrtzeit zum Hauptbahnhof München beträgt ca. 25 Minuten; S- Bahn- Anschluss: In Freising ist ebenfalls eine Anbindung an die S- Bahnlinie S1 des Münchner Verkehrs- und Tarifverbundes (MVV) vorhanden. Freising - Ostbahnhof München - Hauptbahnhof München, Die Fahrtzeit von Freising bis zum Hauptbahnhof in München beträgt etwa 43 Minuten; Luftverkehr: Flughafen München "Franz Josef Strauß" liegt etwa 24 km südlich des Bewertungsobjektes und ist im öffentlichen Nahverkehr über die S1 erreichbar.

Lage des Grundstücks: Das zu beurteilende Grundstück liegt im westlichen Bereich der Ortschaft Attenkirchen, rd. 250 m westlich der in Nord- Süd- Richtung verlaufenden Hauptstraße (Bundesstraße B301), die die Ortschaft Attenkirchen in zwei Teile gliedert.

Infrastruktur: Entlang der Hauptstraße sind neben dem Rathaus der Gemeinde Attenkirchen, die Kirche St. Johannes, ein Seniorenzentrum, Restaurants, eine Metzgerei sowie eine Bäckerei zu finden. Eine weitere Bäckerei findet sich in der Hopfenstraße, etwa 120 m östlich des Bewertungsgrundstücks.

Umgebungsbebauung: Die Umgebungsbebauung des zu beurteilenden Wohnhauses wird durch ältere zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser sowie bewirtschaftete und auch aufgelassene landwirtschaftliche Hofstellen geprägt. Etwa 550 m südlich des Bewertungsgrundstücks hat die Feuerwehr von Attenkirchen ihren Stützpunkt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art des Gebäudes: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung; zwei Vollgeschosse; Das Wohnhaus ist in etwa zu 50% unterkellerlt

Baujahr: etwa 1911 entsprechend der Planunterlagen

 

Modernisierungen/Instandsetzungen

· 2015: Verlegung von Laminat in der Küche der OG- Wohnung

· ca. 2014: Erneuerung der Fenster und Fenstertüren mit Ausnahme der Dachflächenfenster; Verlegung von Laminatfliesen in der Küche der EG- Wohnung

· ca. 2012: Erneuerung des Bades der EG- Wohnung

· ca. 2008: Erneuerung der Heizung (Brenner und Warmwasserboiler)

· ca. 1999: Erneuerung der Fliesen im Heizraum; Erneuerung des Bades in der OG- Wohnung

 

Wohnfläche: ca. 200 m²

Nutzfläche: ca. 43 m²

Außenfassade: verputzt und gestrichen; Westseite mit Eternitbekleidung

 

Raumaufteilung

· Kellergeschoss: Flur, Abstellfläche, Werkstatt, Heiz- und Waschraum

· Erdgeschoss: Flur, Küche, Speis, Wohnzimmer, Terrasse, Schlafzimmer, Büro, Bad

· Obergeschoss: Flur, Gäste- WC, Küche, Speis/Abstellraum, Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon, Schlafzimmer, Büro, Bad

· Dachgeschoss: Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafnische, Speicherfläche

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: massiv

Dach: Satteldachkonstruktion (Pfettendach) mit Pfannendeckung

Decken: über KG: Massivdecke, im Bereich des Wasch- und Heizraumes und der Werkstatt als Kappengewölbe; über EG und OG: jeweils Holzbalkendecken

Treppen: vom KG ins EG: Massivtreppe, Tritt- und Setzstufen mit keramischen Fliesen belegt; vom EG ins OG/vom OG- ins DG: Treppen in Metallkonstruktion, Holztrittstufen, Metallgeländer mit PVC- Handlauf

 

Ausstattung

Deckenflächen: KG: verputzt und gestrichen; EG/OG: überwiegend verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen mit Ausnahme folgender Räume: EG Büro: Paneeldecke, EG Bad: Holzdecken, OG Flur und Küche: abgehängte Rigipsdecke, Gäste- WC: Styroporstrukturdecke, OG Bad: Holzdecke, DG ELW: Holzdecke bzw. im Bereich des Wohnzimmers mit Rigipsbekleidung

Wandbeläge: verputzt und gestrichen bzw. tapeziert und gestrichen

Türen: Eingangstür im EG: Kunststoff- Eingangstür mit Sprossenteilung und Glaseinschüben; Eingangstür zur Werkstatt: Metalltür in Metallzarge; Innentüren: KG: Metalltüren in Metallzargen; EG und OG: Furnierholztüren zum Teil mit Glasausschnitten in Metallzargen; DG: Furnierholztüren in Metallzargen

Fenster: KG: Kunststofffenster mit Isolierverglasung (Werkstatt) bzw. Metallfenster mit Einfachverglasung (Wasch-/Heizraum); EG/OG/DG: Kunststofffenster bzw. -fenstertüren mit Isolierverglasung (Erneuerung 2014); Kunststoff- Rollläden; Dachflächenfenster (Holz) mit Isolierverglasung

Bodenbeläge: KG: keramische Fliesen, Rohboden; EG: ohne Belag, PVC- Platten, PVC, Mosaikparkett, Plattenbelag, Teppichbelag, Granitfliesen; OG: Mosaikparkett, Fliesen, Laminat, Holzbretter, Teppichbelag, keramische Fliesen; DG: Holzbelag, Teppich, PVC, Teppichbelag, Holzbretter

 

Technische Ausstattung

Heizung: Öl- Zentralheizung (Hersteller Brötje - Erneuerung Kessel angabegemäß 2008)- Wärmeabgabe über Plattenheizkörper; Ölbevorratung in drei Kunststofftanks mit jeweils 1.500 l Fassungsvermögen;

Warmwasserversorgung: zentrale Warmwasserversorgung über Ölzentralheizung; Erneuerung des Wasserboilers mit angabegemäß 200 l Fassungsvermögen rd. 2008

 

Sanitärausstattung

· EG: Bad mit Waschbecken, Toilette mit Aufputzspülkasten und Badewanne, rd. 1,80 m hoch gefliest

· OG: Gäste- WC mit Handwaschbecken und Toilette mit Aufputz- Spülkasten, Wand im Bereich des Waschbeckens raumhoch gefliest

· Bad mit Waschbecken, Eckbadewanne mit Holzbekleidung der Wannenseite = ca. 1,80 m hoch gefliest

 

Zubehör: Satellitenschüssel

Besonderheiten: Holzbalkon zur Südseite

 

Zustand

Grundriss: zweckmäßige Raumaufteilung ohne architektonische Besonderheiten

Baumängel und Bauschäden: diverse

Allgemeinbeurteilung: Das Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde in Massivbauweise mit zweckmäßiger Grundrisskonzeption errichtet. Die Ausstattung entspricht mit Ausnahme weniger Teilbereiche (Fenster) nicht mehr heutigen Anforderungen an Wohnraumgestaltung. Der energetische Zustand entspricht großteils noch dem Stand des Baujahres und keineswegs mehr heutigen Anforderungen. Der Zustand des Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung vermittelt einen vernachlässigten Eindruck. Zudem bestehen deutliche Bauschäden neben einem seit Jahren angesammelten Instandsetzungsrückstand. Eine Vermietbarkeit der Wohnungen erscheint angesichts der vorhandenen Schimmelproblematik, die durch den kürzlich aufgetretenen Wasserschaden noch verstärkt wurde, und auch des Ausstattungszustandes zum Bewertungsstichtag nicht gegeben.

 

Garage

 

An der östlichen Grundstücksgrenze, rd. 2,50 m südlich des Kiesweges Flurstück Nr. 257, ist eine Einzelgarage zum Teil in Holzbauweise und im Süden in Massivbauweise errichtet, die mit einer Satteldachkonstruktion mit Bitumendeckung bedeckt ist. Die östliche Garagenwand ist in Holzbauweise hergestellt.

Der Innenbereich der Garagenwände ist zum Teil provisorisch mit Gipskartonplatten bekleidet, um den Innenbereich, der zum Teil ebenfalls als Holzlager dient, vor Feuchtigkeit zu schützen. Der Boden der Garage ist großteils mit Betonverbundsteinen befestigt. Im südlichen Bereich der Garage ist zum Teil Naturboden vorhanden, der wahlweise mit Holzbrettern oder Betonplatten belegt ist. Die Garage ist über ein zweiflügeliges Holztor zugänglich. Der Vorplatz vor der Garage und auch des Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung ist mit Betonverbundsteinen befestigt. Die Bitumendeckung der Garage wurde bereits mehrmals aufgrund auftretender Feuchtigkeit ausgebessert.

Die Garage vermittelt zum Bewertungsstichtag den Eindruck, das Ende der Nutzungsdauer erreicht zu haben. Daher wird aufgrund des geringen Nutzwertes und der geringen Attraktivität von einer Freilegung der überwiegend in Holzbauweise errichteten Garage ausgegangen.

 

 

Außenanlagen

 

Westlich der Garage und östlich des Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung ist eine mit Waschbetonplatten befestigte Gartentreppe mit zum Teil längeren Abständen (angelegten Zwischenpodesten) errichtet, die den nördlichen und südlichen Außenbereich miteinander verbindet.

Im südlichen Gartenbereich ist neben einem östlich angelegten Gemüsegarten (südlich der Garage) südlich des Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung ein provisorisch angelegter Wintergarten vorhanden. Der Wintergarten ist überwiegend in Holzbauweise gefertigt und zum Teil mit Fenstern, zum Teil mit Folien und zum Teil mit Polycarbonatplatten im Bereich der Fenster bzw. Schiebetüren ausgestattet.

Im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze ist ein Carport errichtet, der direkt von der Hochstraße aus anfahrbar ist. Der Carport ist in Holz- und Metallbauweise erstellt und mit Polycarbonatplatten bedeckt.

Südlich des Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung ist ein Schuppen überwiegend in Holzbauweise errichtet, der zur Lagerung von Gartengeräten und Baumaterial dient. Auf dem Naturboden sind Betonplatten verlegt. Östlich des Hauses ist ein schmaler Bereich mit Waschbetonplatten befestigt, der den nördlichen Außenwohnbereich zugänglich macht.

Entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze ist eine Holzlege in Holzbauweise mit Polycarbonatdeckung vorhanden. Der Boden ist mit Holzpaletten hergestellt.

Die unbebauten Grundstücksflächen im Süden sind als Grünfläche angelegt und kaum gärtnerisch gestaltet. Die südliche Grundstücksgrenze ist mit einer Gartentüre (Holz) sowie einer Ligusterhecke eingefriedet. Entlang der östlichen Grundstücksgrenze ist im nördlichen Bereich der Garage und im Anschluss daran das benachbarte Wohngebäude in Grenzbebauung errichtet, so dass in diesem Bereich keine Einfriedung vorhanden ist. Im südlichen Bereich der östlichen Grundstücksgrenze ist eine Einfriedung durch einen Maschendrahtzaun auf Betonfundament zu finden.

Im Süden wird das Zweifamilienhausgrundstück durch einen Metallzaun eingefriedet. Die westliche Grundstücksgrenze wird durch einen Holzzaun, ohne Fundament, begrenzt.

Aufgrund der zahlreichen, provisorischen Aufbauten und der Nutzung der Flächen am und ums Haus als Lagerbereich vermittelt die Bebauung von außen einen vernachlässigten, wenig gepflegten Eindruck.