Einfamilienhaus in 25845 Nordstrand, 6 K 16/18

Amtsgericht: Husum
Aktenzeichen: 6 K 16/18
Objekttyp: Einfamilienhaus
Straße: Osterkoogstraße 57
PLZ Ort: 25845 Nordstrand
Verkehrswert: 90.000,00 EUR
Termin: 20.08.2019     10:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
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Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus, zwei Garagen und einem Carport bebaute Grundstück in 25845 Nordstrand, Osterkoogstraße 57

· Grundbuch von Nordstrand

· Blatt 1196

· Gemarkung Nordstrand

· Flur 011

· Lfd. Nr. 1, BV. Nr. 1, Flurstück 128, Gebäude- und Freifläche; Größe: 806 m²; Verkehrswert: 89.300,00 €

· 1/6 Miteigentumsanteil an

· Lfd. Nr. 2, BV2/zu 1, Flurstück 125, Landwirtschaftsfläche, Osterkoogstraße; Größe: 811 m²; Verkehrswert: 700,00 €

Hinweis: Die beiden Flurstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

 

Wertermittlungsstichtag: 20.08.2018

Gesamtverkehrswert: 90.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Halbinsel Nordstrand, ca. 2.250 Einwohner

Überörtliche Anbindung/Entfernungen: nächstgelegene größere Städte: Kreisstadt Husum ca. 20 km, Bredstedt ca. 29 km, Landeshauptstadt: Kiel ca. 105 km; Bundesstraßen: B5 in Richtung Niebüll/Husum bei Hattstedt ca. 14 km; Autobahnzufahrt: A7 Richtung Hamburg ca. 50 km bei Schuby, A23 in Richtung Hamburg ca. 55 km bei Heide; Bahnhof: Husum, Bredstedt; Flughafen: Hamburg Fuhlsbüttel ca. 150 km

Innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt befindet sich direkt an der L30, der Hauptverkehrsstraße auf Nordstrand. Es ist überwiegend umgeben von Wohnbebauung. In der unmittelbaren Nähe befinden sich zudem die Feuerwehr und die (Zahn)Arztpraxen. Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants sind in 1 bis 2 km Entfernung erreichbar.

Wohn- und Geschäftslage: mittlere Wohnlage, als Geschäftslage nicht geeignet

Art der Bebauung und Nutzungen: in der Straße sowie auch auf Nordstrand insgesamt überwiegend wohnbauliche Nutzungen in offener Bauweise mit mäßiger Durchgrünung, teilweise auch landwirtschaftliche Hofstellen

Straßenart: Osterkoogstraße: L30 (Hauptverkehrsstraße auf Nordstrand)

Anschlüsse an Versorgungsleitungen: elektrischer Strom und Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

 

Flurstück 125

 

Gestalt und Form: T-förmiges Grundstück mit einer Breite von ca. 5 m

Straßenfront: Osterkoogstraße im Norden ca. 5 m

Straßenart: Privatstraße

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Flurstück 125 dient der gemeinsamen rückwärtigen Erschließung der Flurstücke 123 - 124 und 126 - 129.

 

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Die Besichtigung erfolgte nach äußerem Anschein.

 

Art des Gebäudes: eingeschossiges, vermutlich nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie je einem straßenseitigen und einem gartenseitigen eingeschossigem Anbau

Baujahr: 1960 (geschätzt); 2008: Beginn Umbauarbeiten gem. Bauschein 1154/08

Wesentliche Modernisierungen: Die in 2008 genehmigten Umbauarbeiten wurden dem äußeren Anschein nach begonnen. Die Innenausstattung (Wand- und Deckenbekleidung, Türen, Fußböden) wurde in Teilbereichen bereits zurückgebaut. Aufgrund der Außenbesichtigung sind hier keine näheren Angaben möglich.

Außenansicht: eingeschossiges Wohnhaus mit rotem Verblendmauerwerk, weißen Fenstern und einem mit roten Dachpfannen gedeckten Satteldach, einem straßenseitigen Flachdachanbau mit integrierter Eingangsüberdachung sowie einem gartenseitigen Pultdachanbau.

 

Raumaufteilung (gem. Bauunterlagen)

· Erdgeschoss: Wohnzimmer, Esszimmer, Bad, Diele, Küche, HWR, Flur/Treppe

· Dachgeschoss: Schlafzimmer, Kinderzimmer, Abstellkammer, Treppe

 

Gebäudekonstruktion

Fundamente: gem. Baugenehmigung 1154/08: Streifenfundamente

Wände: Außen- und Innenwände: gem. Baugenehmigung 1154/08: Außenwände massiv (28 cm vorhanden, Luftschichtmauerwerk mit Kerndämmung), Innenwände teilweise in Leichtbauweise; im Bauantrag war ein neuer Wandaufbau der Außenwände geplant mit 17,5 cm Gasbetonsteinen innen

Dach: Dachausführung und Ausbau: Satteldach in Holzkonstruktion, gedeckt mit orange gefärbten Beton- Dachpfannen, keine Dachaufbauten, Rinnenlage in Zinkblech bzw. Kunststoff; Ob das Dach bereits gedämmt ist, wie es im Bauantrag 1154/08 geplant ist, war beim Ortstermin nicht ersichtlich. Der straßenseitige Anbau verfügt über ein mit Trapezblech eingedecktes Pultdach. Die Eingangsüberdachung ist in Ortbeton ausgeführt.

Decken: Decken über Erdgeschoss und Dachgeschoss: Holzbalkendecke

Besondere Bauteile: dem äußeren Anschein nach keine erkennbar

 

Ausstattung

Fußböden: keine Angabe möglich

Türen: gem. Baugenehmigung 1154/08: Vollholztüren; Haustürelement als Holztür mit Einfach- Strukturverglasung

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise auch weiße Kunststofffenster und Festverglasung, ein Dachflächenfenster nach Süden, teilweise auch (farbige) Glasbausteine

Treppen: gem. Baugenehmigung 1154/08: Holztreppe vom Erdgeschoss in das Dachgeschoss

 

Zustand

Belichtung und Besonnung: Aufgrund des verwilderten Grundstücks reichen die Pflanzen, Bäume und Sträucher teilweise direkt bis an die Hauswand. Die Belichtung und Besonnung ist dadurch in Teilen ungenügend.

Grundrissgestaltung: vermutlich zweckmäßig, baujahrestypisch

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist mäßig. Es bestehen Baumängel und Bauschäden sowie deutlicher Instandhaltungsstau.

Bauschäden und Baumängel: diverse

 

Fehlende Fertigstellung: Einfamilienhaus

· Die Innenausstattung wurde, soweit äußerlich ersichtlich, in Teilen bereits zurückgebaut (Innentüren, Wand- und Deckenbekleidungen etc.). Die Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss ist freigelegt. Die obere Dielenlage ist sichtbar. Der Umfang der bereits stattgefundenen Rückbaumaßnahme kann aufgrund der reinen Außenbesichtigung nicht angegeben werden.

· Die gem. Bauschein 1154/08 geplanten Erweiterungen des Einfamilienhauses und der Garage waren zum Ortstermin noch nicht ausgeführt.

· In der Bewertung wird unterstellt, dass das Gebäude in den derzeitigen Abmessungen (ohne geplante Erweiterungen) wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt wird. Unterstellt werden: die Modernisierung von Fenstern und Außentüren, der Leitungssysteme, der Heizungsanlage, der Bäder und WC`s, des Innenausbaus. Hierfür werden im Rahmen der Bewertung 10 Modernisierungspunkte angesetzt.

 

Wesentliche Wertminderung, Sonstiges: Eine Innenbesichtigung des Objektes war zum Ortstermin nicht möglich. Die Gutachtenerstellung erfolgt daher allein nach dem äußeren Anschein. Insbesondere auch aufgrund des Leerstandes und Unterhaltungszustandes besteht in diesem Zusammenhang das Risiko zusätzlicher Baumängel und Bauschäden. Hierfür wird in der Wertermittlung ein pauschaler Risikoabschlag i. H. v. -5.000,00 € vorgenommen. Auf dem Grundstück lagern verschiedene Baumaterialien (Baustahlmatten, Pflastersteine, Europaletten, Drainagen, Reifen, etc.). Für deren Abtransport wird ein pauschaler Wertabzug i. H. v. -5.000,00 € vorgenommen.

 

Garage und Carport (östlich angebaut an das Einfamilienhaus)

 

An die südöstliche Ecke des Einfamilienhauses grenzt eine Garage an. Diese verfügt über rotes Verblendmauerwerk, ein weißes Sektionaltor sowie ein Pultdach. Davor ist ein Carport in Holzkonstruktion mit Flachdach errichtet, welcher östlich direkt an das Einfamilienhaus und die Garage angebaut wurde. Die Eindeckung des Carports ist in Trapezblech bzw. Welllichtplatten ausgeführt, die Eindeckung der Garage in farbig beschichteten Eternitwellplatten. Die Garage verfügt über ein Fenster zur Ostseite hin.

 

Garage (freistehend, südlich des Einfamilienhauses)

 

Südlich des Einfamilienhauses befindet sich eine zweite Garage, welche über die rückwärtige Erschließung (Flurstück 125) erreicht wird. Diese verfügt über rotes Verblendmauerwerk, ein weißes Stahlschwingtor an der Westseite sowie ein flach geneigtes Satteldach. Das Garagendach ist mit Eternitwellplatten gedeckt. An der Südseite und Nordseite befinden sich Fenster.

 

Außenanlagen

 

Ver- und Entsorgungsleitungen: Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz.

Gartenanlagen, Befestigungen: Flurstück 125 ist mit hellgrauem Betonverbundpflaster befestigt. Flurstück 128: ist ungepflegt und stark verwildert mit diversem Kraut-, Strauch- und Baumbestand. Asphaltierte Auffahrt im Bereich des Gehsteiges mit Entwässerungsrinne, dahinter unbefestigter Auffahrtsbereich

Einfriedung: verwilderte Hecke zur Hauptstraße hin; Baumbestand zum rückwärtigen Privatweg hin