Gewerbeimmobilie in 84503 Altötting, K 35/17 (Hotelanlagenkomplex)

Amtsgericht: Mühldorf a. Inn
Aktenzeichen: K 35/17
Objekttyp: Gewerbeimmobilie
Straße: Kapellplatz 2
PLZ Ort: 84503 Altötting
Verkehrswert: 3.040.000,00 EUR
Termin: 09.08.2019     09:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
Kartenausschnitt

Die Internetveröffentlichung der Termine und die Kurzbeschreibung der Objekte erfolgt ohne Gewähr. Die Beschreibung der Objekte wurde aus dem jeweiligen Wertgutachten entnommen. Weder das Amtsgericht Mühldorf a. Inn noch die Sachverständigen übernehmen eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Der Sachverständige ist nicht befugt, Objektauskünfte zu erteilen. Eine Vervielfältigung oder Verwendung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Verfassers des Gutachtens gestattet.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem denkmalgeschützten Hotelanlagenkomplex bebaute Grundstück in 84503 Altötting, Kapellplatz 2

· Grundbuch des Amtsgerichts Altötting von Altötting

· Blatt 4570

· Gemarkung Altötting

· Grundstück Flurstück 1, Gebäude- und Freifläche

· Größe 2.903 m²

 

Denkmalschutz: Bei dem zu bewertenden Hotelkomplex "Kapellplatz 2" handelt es sich um ein im Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege eingetragenes "Baudenkmal" (EinzeIdenkmal) für welches gemäß Denkmalliste das Benehmen hergestellt wurde. Das 1988 im nordwestlichen Grundstücksteil errichtete Garagengebäude sowie der 2001 an die Südfassade des Hotelbauwerkes als "Überbau" angefügte Wintergarten stehen nicht unter Denkmalschutz, liegen aber im "Ensemblebereich" der Stadt Altötting. Das Baudenkmal wird unter der Aktennummer 0-1- 71-111-16 geführt. Die amtliche Denkmal-Beschreibung lautet wie folgt: "Ehem. Hofwirtstaverne, jetzt Hotel Zur Post, dreigeschossiger Walmdachbau mit barocker Fassadengliederung, untere Geschosse 17. Jh., ansonsten Ausbau durch Christoph Zucalli, 1685/88, Seitentrakt nach Norden, dreigeschossiger Bau mit Putzgliederung, wohl 19. J." Das Bewertungsobjekt "Kapellplatz 2" liegt auch im "Ensemblebereich" des "Kapellplatzes" der Stadt Altötting und ist mit dem Aktenzeichen E-1-71-111-1 benannt. Die Ensemble-Beschreibung ist dem diesem Gutachten beigefügten Denkmallistenauszug des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege zu entnehmen. Als "Bodendenkmal" trägt die Grundstücksfläche des betreffenden Hotelanwesens "Kapellplatz 2" die Denkmalnummer 0-1-7742-0173. Die Bodendenkmal-Beschreibung des Bayerischen Landesamtes für Denkmalschutz lautet: "Untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Siedlungsteile der historischen Pfalz-, Stifts- und Wallfahrtssiedlung Altötting". Nach dem Verfahrensstand ist das Benehmen hergestellt.

 

Wertermittlungsstichtag: 30.11.2018

Verkehrswert: 3.040.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Kreisstadt Altötting, ca. 13.000 Einwohner

Lage: Das einzuwertende Grundstück liegt direkt am Kapellplatz an, d. h. nördlich der Gnadenkapelle, bzw. östlich des Rathauses der Stadt Altötting (Hs.- Nr. 2a). Es handelt sich dabei um eine 1a- Lage im Bereich des Zentrums der Stadt Altötting. Es liegt zudem direkt westlich der zum Kapellplatz zugehörigen Straße (Verlängerung Neuöttinger Straße) an und wird von dieser auch erschlossen.

Verkehrslage: Altötting ist über die Autobahnen A94, Anschlussstelle Nr. 22 (Altötting) oder A8 München - Salzburg, Anschlussstelle Nr. 109 (Grabenstätt, via B304 und B299, Anschlussstelle der A8 ca. 60 km entfernt), die Bundesstraßen B299 und indirekt B588 an das übergeordnete Straßennetz angebunden. Regionale Straßenverbindungen bieten die Staatsstraßen 2550 (ehem. B12) von Mühldorf nach Neuötting, 2107 nach Burgkirchen und 2108 über Emmerting nach Burghausen. Nahe dem Stadtzentrum befindet sich der Bahnhof Altötting der Bahnstrecke Mühldorf - Burghausen, betrieben von der Südostbayernbahn. Zudem besitzt Altötting ein Segelfluggelände im Ortsteil Osterwies.

Infrastruktur: Altötting ist Standort einer Vielzahl von Schulen: König- Karlmann- Gymnasium, Maria- Ward- Gymnasium und Realschule, Herzog- Ludwig- Realschule, Private Grund- und Hauptschule Franziskuskurshaus, Josef Guggenmos Grundschule Nord und Süd, Weiß- Ferdl- Mittelschule, Berufs- und Fachoberschule; Berufsschulen: Berufsfachschule für Krankenpflege im Bildungszentrum Gesundheit und Pflege der Kreisklinik Altötting, Berufsfachschule für Musik, Staatliche Berufsschule; Geschäfte des täglichen Bedarfes (Bäcker, Lebensmittel, Post, Banken, Tankstelle, Ärzte, Zahnärzte, Apotheken, Kreisklinikum etc.) befinden sich im näheren Umfeld des Bewertungsobjektes "Hotel zur Post".

Erschließung: Der zu bewertende Hotelanlagenkomplex ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser und Kanal angeschlossen. Versorgende Fernwärmebeheizung, Stromversorgung, Telefon- und Internetanschlüsse sind vorhanden.

 

Gebäudebeschreibung

 

Art des Gebäudes: Auf dem Grundstück befindet sich ein aus mehreren Gebäuden zusammengefügter "denkmalgeschützter" Hotelanlagenkomplex mit Ladengeschäften und einem Garagen- Nebengebäude.

Baujahr: nicht exakt bekannt, vermutlich 17. Jahrhundert; Kriegsbeschädigungen sind nicht bekannt; Im Laufe der Jahre wurden verschiedene An- und Umbauten vorgenommen, welche im Originalgutachten einzusehen sind.

 

Nutzflächen

· KG: 1.011,91 m² (davon 165,33 m² Gaststättenräume und 396,14 m² Wellnessbereich)

EG: 1.683,37 m² (davon 897,07 m² Gaststättenräume und 184,10 Ladenflächen)

· 1.OG: 1.251,70 m² (davon 574,80 m² 29 Hotelzimmer und 366,51 m² Seminarräume)

· 2.OG/DG: 1.067,95 m² (davon 791,92 m² 37 Hotelzimmer und 80,33 m² Lagerraum)

Gesamt: 5.014,93 m²

 

Gebäudekonstruktion

Bauweise: Massivbauweise (überwiegend Ziegel, teils im KG Betonsteine )

Fundamente: Vermutlich Stampfbeton-, Ziegel- oder Natursteinfundamente (beim Hotelgebäude); Stahlbeton (bei Schwimmbad)

Wände: Tragende Wände, Stützen: Ziegelmauerwerk/Stahlbeton (Schwimmbadbereich Nord); Stlw. Betonstützsäulen (marmorverkleidet); Gusseisenstützsäule (Laden EG); Außenwände: Backstein-/Ziegelmauerwerk; Stahlbetonwände; Brandwände: siehe Brandschutzpläne; Innentrennwände: Ziegelmauerwerk (HLZ 150); Leichtbauwände (Metall-/Holzständerwerk mit Gipskartonplatten gestrichen; stlw. Sperrholzwandabtrennungen (Laden); Gasbetonmauerwerk/Ytong (vereinzelt)

Geschossdecken: Stahlbeton und Holzbalkendecken; Teils Gewölbedecken/Tonnen-, Kreuzgewölbe (KG-Südgebäude, EG-Nord-/NW-Trakt, 1. OG- Südhauptflur); Betonstein-Einhängdecke (KG-Südtechnikraum); Abhängdecken (teils mit integrierten Lüftungen und teils integrierten Beleuchtungskörpern)

Balkone: Betonkragplatte / Betonbelag / Schmiedeeisengeländer

Dach: Träger der Dächer: Holzdachstühle teilverschalt; Betonflachdach (Terrasse); Stahlkonstruktionsdach (SW-Wintergartenanbau Habsburg); Stahlbeton-Kiespressdächer (NW-Anbauten); Dacheindeckung: Falzziegel / Biberschwanzziegel / Schneefanggitter; SW-Anbau Saal Habsburg und Gauben: Kupferblech Sicherheitsglas (SW-Wintergartenanbau Habsburg); Beton/Betonplatten/Holzbretter (Dachterrasse / SW-Flügel); Beton/Bitumenbahn/Kiesschüttung (NW-Anbauten); Dachformen: Satteldächer (überwiegend) / Massivflachdächer (Terrassen); Walmdach (SW-Anbau Saal Habsburg); Pultdach (SW-Wintergartenanbau Habsburg)

Treppen: Geschosstreppen: Stahlbeton und Holzkonstruktionen; Eisentreppe (KG-Technik); Holztreppen / Holzstufen; Beläge: Marmorplatten / Ziegelfliesen /; Kunststeinplatten (Terrazzo); Holzstufen teils mit Teppichbelägen; Geländer: Metall-/Holzgeländer; Holz-, Metall- und Schmiedeeisenhandläufe (stlw.); Massivrundbrüstung mit Natursteinverblendung (NW-Trakt)

 

Besondere Bauteile

· 1 Aufzug Marke Thyssen, im Süd-/Hauptgebäudeteil, Baujahr 1969, Herst. Nr. 270596061, Tragkraft 6 Personen/450 kg, 3 Stationen

· 1 Lastenaufzug Markt OTIS im Südwestgebäudetrakt, Baujahr unbekannt, Tragkraft 100 kg, 3 Stationen

· 1 Einbauschwimmbecken mit angegliedertem Sitzbecken

· 1 Einbausitzbad im KG- Wellnessbereich

· 6 integrierte Marmorsitz- und -liegebänke im KG- Sauna

· 2 integrierte Sitzbänke in KG- Fußduschabteil

· 1 Einbau- Zierkachelofen (nicht heizbar) im EG- Jägerstüberl

· 1 Einbau- Zierkachelofen (nicht beheizbar) im EG- Poststüberl

· 1 Einbau- Bühne (Holzkonstruktion) im EG Postsaalraum

· verschiedene Fassadenmarkisen (ostseitig bei Läden, südseitig und südwestseitig beim Innenhofgarten)

· diverse Kühlaggregate

· 1 Lastenaufzug Marke FLOHR- ORTIS, Baujahr 1982, Tragkraf 500 kg, 2 Stationen, Werk- Nr. 47 NF 9154 = Überbau auf Flur Nr. 247/5

 

Ausstattung

Türen/Tore/Zargen: Holzfurnierte Türen, Sperrholztüren / Vollholztüren, Holzsprossentüren (teils verglast) Stahlzargen und Holzrahmen; Schiebetüren (stlw.); Glas- und Schmiedeeisentüren (vereinzelt) Alu-/Metalltüren (teils verglast) / Stahltüren FH; Stahlzargen; Stahltürelement (kunststoffbeschichtet) bei Laden / Stahlzargen

Fenster: Holz-/Holzsprossen-, Holzkastenfenster (überwiegend) Isolierverglasungen (primär) / Bleiverglasung (stlw.); Holzfensterinnenbänke / Kupferblechaußenbleche; Metallfenster mit Vergitterung / Einfachglas (KG) Plexiglas-/Kunststoff-Dachlichtkuppeln; Kunststoff- Dachflächenfenster / Isolierglas (Nordwestflügel) Schmiedeeisenaußengitter (stlw.)

Bodenbeläge: KG: Beton / Estrich / Ziegelfliesen, Keramische Fliesenplatten (tlw. rutschfest); Marmor-/Natur- und Kunststeinplatten (Terrazzo), PVC-Beläge; EG: Betonestrich, Holzdielen (vereinzelt); Ziegelfliesen; Keramische Fliesenplatten (tlw. rutschfest); Teppichbeläge, Parkett- und Laminatböden (vereinzelt), PVC-Beläge/PVC-Platten, Kunststeinplatten (Terrazzo); 1.0G: Beton / Estrich, Keramische Fliesenplatten / Kleinmosaikfliesen Teppichbeläge / PVC-Beläge, Parkettböden (stlw.); 2.0G: Beton / Estrich; Marmor-/Natursteinplatten stlw. Keramische Fliesenplatten / Kleinmosaikfliesen Teppichbeläge / PVC-Beläge; DG: Vollziegel; Holzbretterbeläge

 

Bemerkungen zur Baubeschreibung

KG

KG Wellnessbereich mit Schwimmbad: Beim KG sind in den Saunabereichen Damen- und Herrentoiletten sowie die Duschabteile dreiseitig raumhoch mit Kleinmosaik gefliest und in den Saunasitzgruppenräumen und im Sitzbadraum ca. 0,90 m hoch mit Marmorplatten verkleidet. Decken und Wände der Saunaräume haben Holzverkleidungen. Die Schwimmbaddecke weist an der Abhängdecke eine Glas-/Spiegelverkleidung auf.

KG-(Lokal Postkeller): Im Postkeller-Lokal sind die Innenwände in der Küche allseitig raumhoch und im Küchenabstellraum 1-seitig gefliest und der Barseitenraum hat eine Kassettenholzdecke. Wasch- und Toilettenräume für Damen und Herren sind allseitig raumhoch gefliest. Der Serverraum (unter Geschosstreppe zu Postsaalraum) hat eine Heraklithdeckenverkleidung ohne Verputz.

EG: Südlicher Hoteleingang und Bistronebenräume haben Gewölbedecken. Die Decke des Post- Saalraumes hat eine Kassettenholzverkleidung mit integrierter Lüftung und Beleuchtung. Im Restaurant-/Speiseraum sind die Innenwände allseitig 2,20 m hoch mit Holzverkleidung versehen und die Decke hat Stuckverzierungen. Die Innenwände der Gastroküchenräume und Kühlräume sind allseitig raumhoch gefliest. Innenwände und Decke im Poststüberl sind vollständig mit Holzverkleidungen versehen. Der "Gartensaal" (= Frühstücksraum) im Nordgebäudeteil hat eine Kreuzgewölbedecke und der Tagungsraum "Kurfürstsaal" im Nordwestgebäudetrakt ein böhmisches Gewölbe. Der Toilettenraum des Ladens 2 ist 3-seitig 2,00 m hoch gefliest. Im Nordwestgebäudetrakt ist der Wäschereiraum allseitig raumhoch gefliest.

1.0G: Der Garderobenräume der Hotelzimmer Nr. 117, sind ca. 0.85 m hoch mit Holz verkleidet. Vorraum und Bad des Hotelzimmers Nr. 113 haben Gewölbedecken. Die Innenwände in den Bad-/Duschräumen der Hotelzimmer sind allseitig ca. 2,10 m hoch mit Wandfliesen bzw. mit Kleinmosaikfliesen versehen. Im Seminarraum "Zucalli" hat die Decke Stuckverzierungen. Die Innenwände im Seminarraum "Wartenberg" sind allseitig 0,90 m hoch mit Holzverkleidung verblendet und der Saalraum "Wittelsbach" hat eine Kassettengipsplattenabhängdeckenverkleidung mit integrierten Beleuchtungsstrahler.

2.0G

Südost-Hauptgebäude: Die Innenwände in den Badräumen der Hotelzimmer Nr. 202, 204, 205, 206, 207,208,210, 211,212, 213,214, 215,216,217,218,221, 222 und 223 sind allseitig ca. 2,10 m hoch und in den Bäder der Hotelzimmer- Nr. 201, 219 und 220 allseitig raumhoch gefliest.

Nordtraktgebäude: Die Innenwände in den Badräumen der Hotelzimmer Nr. 303, 304, 305, 306 und 307 sind allseitig raumhoch gefliest. Bei den Hotelzimmer und den dazugehörigen Duschräumen 303, 304, 305, 306 und 307 handelt es sich um Mansardenräume. Die Duschräume der Zimmer 303, 305, 306 sind an Decke und Mansardenbereich (Dachschrägen) mit Profilholzverkleidung versehen.

Nordwestflügel: Die Innenwände in den Badräumen der Hotelzimmer Nr. 308, 310, 311, 312, 313, 314 (Turmzimmer), 315, 316, 317, 318, sind allseitig raumhoch gefliest. Bei den Hotelzimmer und den dazugehörigen Duschräumen 308, 310, 311,312, 313,314 (Turmzimmer), 315,316,317,318, handelt es sich um Mansardenräume. Die Duschräume der Zimmer 308, 310, 311, 312, 313, 314 (Turmzimmer), 315, 316, 317,318, sind an Decken und Mansardenbereichen (Dachschrägen) mit Profilholzverkleidungen versehen. Zwischen den Hotelzimmer Nr. 310 und 312 sowie zwischen Fremdenzimmer Nr. 316 und Zimmer- Nr. 317 besteht jeweils eine Verbindungstüre.

 

Technische Ausstattung

Elektroinstallation: Spezifisch für Hotel- und Gaststättenbetrieb (Licht- und Kraftstrom)

Wasserinstallation: Spezifisch für Hotel- und Gaststättenbetrieb

Kocheinrichtungen: Spezifisch für Gaststättenbetrieb (Diverse Spülbecken- und Elektroherdanschlüsse, etc.)

Heizung: Zentralheizanlage (Warmwasserheizung / Heizradiatoren); Fernwärme

Warmwasserversorgung: Zentrale Warmwasserversorgung

Lüftung: Lüftungsanlagen; In jedem Hotelzimmerbad befindet sich eine Lüftung:

Brandschutz: Brandmeldeanlage

 

Sanitärinstallation

KG

· Wellnessbereich: 10 Waschbecken, 11 Duschabteile, 3 Fußduschen, 1 Doppelfußdusche, 1 Einbausitzbad, 1 Einbautauchbecken, 5 WC, 3 Pissoir

· Lokal: 9 Waschbecken, 7 WC, 7 Pissoir

EG

· 9 Waschbecken, 6 WC, 4 Pissoir

1.OG

· Südost- Hauptgebäude: 8 Einbau- Badewanne mit Brause, 17 WC, 2 Bidet; 8 Duschkabinen, 18 Waschbecken, 1 Doppelwaschbecken; 1 Einbau- Badewanne mit Whirlpoolfunktion (Fürstenzimmer)

· Nordtrakt: 13 Duschkabinen, 12 WC, 13 Waschbecken

· Nordwesttrakt: 3 Einbau- Badewanne mit Brause, 2 Doppelwaschbecken, 3 WC, 1 Bidet, 1 Waschbecken

2.OG

· Südost- Hauptgebäude: 11 Einbau- Badewannen mit Brause/Dusche, 12 Duschkabinen, 22 WC, 4 Bidet, 24 Waschbecken, 2 Doppelwaschbecken

· Nordtrakt: 5 Duschkabinen, 5 WC, 5 Waschbecken

· Nordwestflügel: 1 Einbau- Badewanne mit Brause/Dusche, 10 WC, 9 Duschkabinen, 9 Waschbecken, 1 Doppelwaschbecken

 

Besondere Bauteile im Hotelkomplex: Diese sind im Originalgutachen einzusehen.

 

Zustand

Baulicher Zustand: Normal bis mittelmäßig; Über das übliche Maß hinausgehende, teils sehr deutliche Abnutzungs-, Verschleiß- und Gebrauchsspuren. Großer Instandhaltungsrück- und Reparaturanstau, partiell akut; zudem großteils notwendige Schönheitsreparaturen anstehend.

Wertmindernde Umstände: Siehe Baumängel und Bauschäden: Diese sind reichlich vorhanden und im Originalgutachten einzusehen.

 

Garagengebäude

 

Art des Gebäudes: Garage

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Stahlbetonstreifenfundamente

Wände: Außenwände: Ziegelmauerwerk verputzt; Zwischenwände: Ziegelmauerwerk/stlw. ohne Verputz und Anstrich

Decken: Stahlbeton

Dach: Dachkonstruktion: Pult- und Betonmassiv- Kiespressflachdach; Dacheindeckung: Bitumenbahn- Kiesschüttung (mittig)/Biberschwanzziegel/Schneefanggitter

Geschosstreppen: keine

Bodenbelag: Betonbelag

Tore/Türen: Garagentor: Holztor; Türen/Rahmen: Holztüren/Holzrahmen

Fenster: Holzfenster/Einfachglas/Eisenaußengitter

Sanitäranlagen: keine

Heizung/Warmwasserversorgung: keine

Besondere Bauteile: Lüftungsanlage für Schwimmbad (auf mittigem Flachdachbereich)

 

Zustand

Baulicher Zustand: mittelmäßig bis schlecht; vernachlässigt

Wertmindernde Umstände: Das Garagengebäude beinhaltet 3 Garagenräume, einen kleinen Technikrau (Lüftung Schwimmbad) sowie einen Abstellraum. Es ist nicht freistehend, es ist an der Grundstücksgrenze mit einem Nachbargebäude zusammengebaut. Im Bereich der Fassaden ist aufsteigende Feuchtigkeit gegeben, einhergehend mit entsprechenden Putz- und Anstrichschäden (Putzrisse, Putzabplatzungen, aufstehende Farbschichten, Farbabplatzungen, usw.). Auch sind die Fassaden (auch bei Fensterbrettern) teils mechanisch durch Anfahrschäden beschädigt. Bei den Rohböden im Inneren des Garagengebäudes sind vereinzelt kleinere Risse vorhanden, ebenso wie Ausplatzungen, etc.. An den Wänden bestehen entsprechende Putz- und Anstrichschäden. Bei den eingebrachten Trockenbaudecken sind Feuchteschäden, folglich auch Anstrichschäden und teils fehlender Anstrich erkennbar. Es sind primär deutliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren gegeben, mechanische Beschädigungen sind vorhanden, gesamt gesehen ist das Garagengebäude nur bedingt instand gehalten.

 

Überbau Wintergarten

 

An der südlichen Hauptfassade (zum Kapellplatz hin) ist ein Wintergarten vorgebaut. Dieser ist vom Hauptgebäude her, als auch von außen her zu erschließen. Somit sind beim Wintergarten drei Fassaden gegeben, im Süden die Trauffassade, Ost- und Westgiebelfassaden, sowie ein aufstehendes Pultdach, welches zum Hauptgebäude hin ansteigt. Beim Wintergarten handelt es sich um eine Metall-/Glaskonstruktion, die tragende Konstruktion besteht aus Metall (Stützen, Sparren etc.), die Wand- und Deckenflächen sind mit Glas gebaut. Auf dem Dach selbst befindet sich eine Beschattungsanlage, im Traufbereich sind ausfahrbare Markisen gegeben. Der Bodenbelag besteht aus Naturstein (Granit); der Boden steht der tragenden Konstruktion (Säulen) außen etwas vor. Gegründet ist der Wintergarten auf einer Stahlbeton- Bodenplatte sowie auf Streifenfundamenten. Innerhalb des Wintergartens sind direkt an der Fassade des Hotelhauptgebäudes Heizradiatoren angebracht; somit ist der Wintergarten vom Hotelhauptgebäude aus beheizbar.

 

Zustand

Baumängel und Bauschäden: Im Bereich des Bodenbelags sind stellenweise gerissene bzw. abgesprungene Bodenplatten vorhanden. Ebenso im Bereich des vertikal verkleideten Sockels. Die Verschattung (elektrisch) des Glasdaches funktioniert derzeit nicht (reparaturbedürftig).

Wertmindernde Umstände: Bodenfeuchtigkeit: Teilweise konnte an den Sockelbereichen teils im Erdgeschoss sowie insbesondere in den Kellergeschossen mehr und weniger stark auftretend aufsteigende Feuchtigkeit festgestellt werden. Der Hotelkomplex weist im Wesentlichen einen mittelmäßigen baulichen Unterhaltungszustand mit teilweise erheblich anstehenden Instandhaltungsrückstau, notwendigen Modernisierungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen auf.