Mehrfamilienhaus in 21502 Geesthacht, 9 K 14/18

Amtsgericht: Schwarzenbek
Aktenzeichen: 9 K 14/18
Objekttyp: Mehrfamilienhaus
Straße: Ernst-Moritz-Arndt-Straße 18
PLZ Ort: 21502 Geesthacht
Verkehrswert: 230.000,00 EUR
Termin: 11.12.2019     09:15 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
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Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienhaus/Doppelhaushälfte bebaute Grundstück in 21502 Geesthacht, Ernst-Moritz-Arndt-Straße 18

· Grundbuch von Geesthacht

· Blatt 3389

· BV-Nr. 1

· Gemarkung Grünhof-Tesperhude

· Flur 5

· Flurstück 1/48, Gebäude- und Freifläche

· Gesamtgröße: 908 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 22. Januar 2019

Verkehrswert: 230.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ort und Einwohnerzahl: Geesthacht, ca. 30.453 Einwohner

Innerörtliche Lage: Der Ortsteil Grünhof liegt ca. 6 km südöstlich der Stadtmitte von Geesthacht

Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich im Krukower Weg (ca. 1 km). Die Belegenheit zu Schulen kann als relativ gut bezeichnet werden. Insbesondere die Waldschule Grünhof ist fußläufig gut zu erreichen.

Verkehrslage: Die Verkehrsverbindungen dieser östlich von Hamburg liegenden Stadt können als relativ gut bezeichnet werden. An der Haltestelle Grünhof, Hasselkamp (ca. 600 m) verkehren diverse Buslinien. In Ost-West-Richtung entlastet die Bundesautobahn 25 von Hamburg nach Geesthacht führend die wesentlich ältere, parallel verlaufende Bundesstraße 5, die von Hamburg im Westen nach Lauenburg im Osten führt. Die Bundesstraße 404 ist von Süden (Lüneburg) über das Stauwehr der Eibe führend an die Bundesautobahn 25 (nach Hamburg) angeschlossen und führt weiter auf der Bundesstraße 5 in die Innenstadt, um dort in Richtung Norden eine Verbindung nach Schwarzenbek und Kiel herzustellen.

Straßenart: Die Ernst-Moritz-Arndt-Straße ist eine asphaltierte Sackgasse mit Wendehammer und einseitigem Bürgersteig in einer verkehrsberuhigten Tempo-30-Zone.

 

Gebäudebeschreibung

 

Gebäudeart: Das Grundstück ist bebaut mit einem teil unterkellerten eingeschossigen Zweifamilienhaus (ursprünglich Siedlungshaus mit nachträglichen Anbauten) mit ausgebautem Dachgeschoss

Baujahr: ca. 1954

Anbauten: 1975 und 1996

Energieeffizienz: Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt

 

Baubeschreibung (aus dem Jahr 1993)

Fundamente: Streifenfundamente frostfrei mit Bodenplatte

Wände: Außenwände: 36,5 cm Hohlblocksteine (Poroton), weißer Putz; Zwischenwände: tragend: 24 cm Kalksandstein; nicht tragend: Kalksandstein bzw. Gasbetonsteine

Unterer Abschluss: 12 cm schwimmender Estrich, 20 cm Stahlbetonsohle, 5 cm Sauberkeitsschicht

Decken: 18 cm Stahlbetondecken mit schwimmendem Zementestrich

Dach: Satteldachkonstruktion; Eindeckung: Betonpfannen, passend zum Haupthaus Dachschrägen, Decken unter Spitzboden: 140 mm Mineralwolldämmung, Gipskartonverkleidungen, Abseitenwände dito

Treppen: Geschoßtreppen: vorhanden; Bodentreppe: Einschubtreppe, wärmegedämmt

 

Raumausstattungen, Wohnfläche

Kellergeschoss: Drei einfache Kellerräume, einfache Holzstiege mit Trittstufen zum Erdgeschoß, Betonfußboden, Wände vorwiegend geputzt und gestrichen, Decken teilweise schalungsrauhe Betondecke, im Niedergang mit alter Kappendecke, einfache Kellerfenster, Gaszentralheizung mit Warmwasserbereitung für das Erdgeschoß, etagenweise getrennte Strom- und Gaszähler, gemeinsamer Wasserzähler, im Erdgeschoß Wände teilweise halbhoch mit Holzverkleidungen, sonst vorwiegend tapeziert oder geputzt und gestrichen

Gaszentralheizung Gaszähler

 

Erdgeschoss

Diele, ca. 12,2 m² , Fliesenfußboden, Wände tapeziert, Decke tapeziert und gestrichen, hölzerne Haustür mit Glasausschnitten

Flur, ca. 4,1 m² , Ausstattung wie vor, Ausgangstür zum Innenhof, Fenster, Treppen zum KG und DG

Halle, ca. 12,2 m² , Fliesenfußboden, Wände meist geputzt und gestrichen, teilweise mit Holzverkleidung, Decke tapeziert und gestrichen, eine Stufe abwärts zum rückwärtigen offenen Gang, offen zum

kleinen Flur, ca. 1,5 m² , Ausstattung wie vor

Bad, ca. 12,2 m², Fliesenfußboden, zwei Fenster, Wände ca. 1,8 m hoch gefliest, sonst Wände und geputzt und gestrichen, Decke tapeziert und gestrichen, WC, Bidet, Waschtisch, Dusche, Badewanne, Handtuchheizkörper

Kinderzimmer 1, ca. 10,6 m², Holzfußboden, Wände geputzt und gestrichen, Decke tapeziert und gestrichen

Kinderzimmer 2, ca. 16,6 m², massiver Beton mit Teppichbelag, Wände teilweise tapeziert, Decke mit Verkleidung, zwei Fenster

Gang und Wohnhalle, ca. 26,0 m², eine Stufe niedriger, Fliesenfußboden, drei bodentiefe Fenster/ Ausgangstüren zum Innenhof und Ausgangstür nach Süden, Ausstattung wie Halle, offen zum Essplatz

Schlafzimmer (konnte nicht besichtigt werden), ca. 23,7 m² , nach Angabe des Mieters Holzfußboden, sonst Ausstattung wie Kinderzimmer

Essplatz, ca. 18,9 m², Fliesenfußboden, bodentiefes Fenster/ Ausgangstür, Wände und Decke geputzt und gestrichen, Wände teilweise mit Holzverkleidung, offen zum

Wohnzimmer, ca. 31,1 m² , eine Stufe niedriger, Holzfußboden, Raum bis in die Spitze des Daches offen gehalten, offene Querbalken im Deckenbereich, Deckung meist mit Stegdoppelplatten, zwei Dachflächenfenster die Oberlichter, Wände geputzt und gestrichen, drei Ausgangstüren und feststehende Fenster zum rückwärtigen Gartenbereich, gemauerter Kaminofen

Küche, ca. 17,5 m² , Fliesenfußboden, Fliesenschild, sonst Wände und Decke geputzt und gestrichen, Ausgangstüren zum Innenhof und zum rückwärtigen Gartenbereich, massiver Mittelblock, eingemauerte Spüle und Herd, gemauerte Trennwände für Schränke (nach Auskunft der Mieterin sonstige Kücheneinrichtung Eigentum der Mieter)

 

Dachgeschoss

Flur insgesamt, ca. 27,6 m² (1 Stufe höher zum Anbau), Holzfußboden, Wände und Decke tapeziert und gestrichen, ein Fenster

Gästezimmer, ca. 19,1 m², Fußboden Teppichbelag, Wände und Decke tapeziert und gestrichen, Dachgaube mit Fenstern

Bad, ca. 4,0 m², PVC auf Holzfußboden, Wände raumhoch gefliest, Dachschräge und Decke tapeziert und gestrichen, WC, Dusche (defekt), ein Fenster

Abstellraum (abgeteilt vom Flur, Fläche dort enthalten), Fliesenfußboden, Waschmaschinenanschluss, Gaszentralheizung mit Warmwasserbereitung für das DG, ein Fenster

Schlafzimmer, ca. 26,4 m² , Holzfußboden, Wände und Decke tapeziert und gestrichen, Fenster

Bad, ca. 4,8 m², Fliesenfußboden, Wände ca. 2 m hoch gefliest, sonst Wände und Decke tapeziert und gestrichen, WC, Waschtisch, eingemauerte Dusche, Badewanne, Handtuchheizkörper, Dachgaube mit Fenster

Wohnzimmer mit Pantryküche, ca. 20,4 m² , (Kücheneinrichtung soll nach Auskunft des Mieters sein Eigentum sein), Holzfußboden, Wände und Decke tapeziert und gestrichen, Gaube mit Fenster und Dachflächenfenster sowie bodentiefe Fenster und Ausgang zur

Loggia, ca. 2,1 m²

 

Zustand

Grundrissgestaltung: Der Grundriss entspricht ursprünglich einer einfachen Doppelhaushälfte der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts. In den 1970er und 1990er Jahren wurden zum rückwärtigen Bereich Anbauten vorgenommen. Dadurch ist der Grundriss verwinkelt, nach hinten hin mit niedriger gelegenen, zum Teil offen gelegenen Räumen, mit etwas überdurchschnittlich großen Verkehrsflächen.

Belichtung: Die Belichtung der Räume ist durch die Zahl und Größe der Fenster ausreichend. Teilweise sind bodentiefe Fenster im EG vorhanden.

Ausstattung: Das Haus wurde über die Jahre erweitert und modernisiert. Neue Fenster sowie Bäder wurden eingebaut. Die Ausstattung des Hauses entspricht insgesamt in großen Teilen einem üblichen Standard der 1990er Jahre. Allerdings ist der Standard in den Räumen im

Ursprungsgebäude deutlich älter. Im Wohnzimmer befindet sich ein gemauerter Kaminofen. Eine Kücheneinrichtung im herkömmlichen Stil ist nicht vorhanden.

Bauschäden und Baumängel: Das Haus macht insgesamt einen unterdurchschnittlichen Eindruck. Diverse Schäden und Mängel sind vorhanden.

Gesamtbeurteilung: Das gesamte haus von innen wie auch das Grundstück wirken stark verwohnt bzw. verwildert.

 

Außenanlagen

 

Zur Straße Heckenpflanzung, Metallzaun, vorwiegend Verbundpflasterung vor und neben dem Gebäude als Zuwegung, einfacher Holzzaun als Abtrennung zum hinteren Gartenbereich, seitlich vereinzelt Pflanzbeete und bepflanzte Mauer, seitliche Abgrenzung zu den Nachbarn teilweise Maschendraht, im rückwärtigen Bereich meist Holzflechtzäune, Verbundpflasterung hinter dem Gebäude, im rückwärtigen Bereich vorwiegend Rasenfläche, kleiner Teich, seitlich vereinzelt Bäume, Büsche und Sträucher, kleines hölzernes Gerätehäuschen.