Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

(...zur Aufhebung der Gemeinschaft)

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in der Hauptstraße 22, 21483 Krukow

• Grundbuch von Krukow
• Blatt 18 BV Nr. 1
• Gemarkung Krukow
• Flur 005
• Flurstück 15/2 zu 1.390 m²

Verkehrswert: 381.000 €

Wertermittlungsstichtag: 05.10.2022

Grundstücksbeschreibung

Gemeinde/Nachbarschaft: Das Wertermittlungsobjekt liegt an der Hauptstraße, einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen. Nördlich grenzt das Grundstück an einen Reitbetrieb.

Verkehrsanbindung Die nächstgelegenen Fernstraßen sind die in ca. zwei Kilometer Entfernung(Wegstrecke bis zur Anschlussstelle) verlaufende Bundesstraße B 5, Richtung Hamburg im Westen bzw. Mecklenburg-Vorpommern/Berlin im Osten sowie die in ca. 7 km Entfernung verlaufende B 209, welche Schwarzenbek im Norden mit Lüneburg im Süden verbindet. Ferner befindet sich in ca. 13 km Entfernung in nordwestlicher Richtung am Ortsrand von Geesthacht der Beginn der Autobahn A 25 Richtung Hamburg. Krukow ist in den Bereich des Hamburger Verkehrsverbundes eingebunden. Die nächstgelegenen Bahnhöfe befinden sich in Lauenburg bzw. Schwarzenbek.

Die Verkehrsanbindung des Bewertungsobjektes ist sowohl für den Individualverkehr als auch für die öffentlichen Verkehrsmittel als durchschnittlich einzustufen.

Wohnlage Die Wohnlage insgesamt als durchschnittlich einzustufen.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch Hauptstraße erschlossen. Dabei handelt es sich um die zweispurige Haupterschließungsstraße der Gemeinde mit einseitigem Fußweg (auf der Seite des Wertermittlungsobjektes). Die Straßenfläche ist mit einer Bitumendecke versehen. Der Fußweg ist mit Betonpflaster belegt. Straßenbeleuchtung ist vorhanden.

Ver- und Entsorgungseinrichtungen

• Wasserversorgung
• Kanalisation
• Breitband (Glasfaser)
• Stromversorgung
• Gas

Gebäudebeschreibung

Nutzung Das Wertermittlungsobjekt ist mit einem voll unterkellerten Einfamilienhaus mit

Einliegerwohnung im Dachgeschoss bebaut. Der nicht bebaute Grundstücksteil wird als Ziergarten, in Teilbereichen auch als Gemüsegarten, genutzt.

Hauptgebäude

Geschosse: Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss

Baujahr(e): 1973; 1983 Einbau einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss

Wohnfläche: ca. 259,5 m²

Außenwände: Keller: 36,5 cm dick aus KSV 150, außen Isolierputz 2 cm und zweimal Kaltbitumen-Anstrich, innen gerappt, Erdgeschoss: 30 cm Ringmauerwerk aus 11,5 cm Vormauerziegel 150/11 und 1 cm Poresta und 17,5 cm Ytong

Innenwände: Kalksandlochstein oder Leichtbauwände aus Ytong

Geschossdecken : StahIbetondecken

Dachform und Dacheindeckung: Satteldach mit Frankfurter Pfanne, Isolierung 12 cm Glaswolle, 1,6 cm Profilverbreiterung

Dachgeschoss: Voll ausgebaut als Einliegerwohnung

Keller: Vollkeller

Außentüren: Holzkassettentür mit Glaselementen

Fenster: Teilweise Kiefernholz Fertigfenster mit Isolierverglasung aus dem Baujahr des Hauses, teilweise auch Kunststofffenster aus 2019

Innentüren: Holzfüllungstüren teilweise mit Glasausschnitt

Geschosstreppen

• EG zu DG: offene Holztreppe, viertel gewendelt im Antritt
• EG zu KG: massive Treppenkonstruktion
• Einschubtreppe zum Spitzboden

Innenwandverkleidung: Überwiegend Tapete

Verkleidung der Decken: Überwiegend Holztäfelung

Fußbodenbelag: Im Erdgeschoss überwiegend Parkett Im Dachgeschoss überwiegend Laminat

Wand- und Bodenfliesen: Wandfliesen partiell in den Sanitärräumen und Küchen

Elektroinstallation : Elektroinstallationen aus dem Baujahr des Hauses

Sanitäre Installationen: Bodenfliesen in Bädern, Küchen und Haus- und Wohnungsfluren, teilweise auch im KG; Im EG: Badezimmer mit Doppelwaschbecken, WC und Dusche (Badewanne zum Wertermittlungsstichtag ausgebaut), separates Gäste WC mit Waschbecken (WC zum Wertermittlungsstichtag ausgebaut). Im DG: Badezimmer mit Waschbecken, Dusche, Badewanne und WC

Beheizung: Ölzentralheizung mit Warmwasserbereitung - laut Messbescheinigung Kessel aus 1998 mit Brenner aus 2013 Kamin im EG

Einbaumöbel/ Einbauküche: Im DG: Badezimmer mit Waschbecken, Dusche, Badewanne und WC; Einbauküche älteren Baujahres

Besondere Einrichtungen: - keine

Besondere Bauteile: Garagentor als Einfahrt zur Garage im Kellergeschoss

Baumängel / Bauschäden, Rechtsmängel: Anstrich der äußeren Holzbauteile erforderlich

Zustand Das Wohngebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Pflege- und Erhaltungszustand. In der Wohnung im Erdgeschoss wurde nach einem Leitungswasserschaden eine Wasserleitung freigelegt. Ob der Schaden nachhaltig beseitigt wurde, konnte im Rahmen der Wertermittlung nicht geklärt werden.

Nebengebäude

Gartenhaus

Gebäudetyp: Gartenhaus

Geschosse: Erdgeschoss

Grundfläche: ca. 20m²

Bauweise: Vermutlich Holzständerbauweise mit Betonsohle

Mängel: Anstrich der äußeren Holzbauteile erforderlich

Hühnerstall

Gebäudetyp: Hühnerstall mit Voliere

Geschosse: Erdgeschoss

Größe: Grundfläche: ca. 15 m²

Bauweise: Massiv

Mängel: Eingewachsen

Außenanlagen

Ver- und Entsorgungseinrichtungen: Elektrizitäts-, und Wasseranschluss vorhanden

Anschluss an die Kanalisation, Breitbandanschluss

Plattierungen: Westliche Zufahrt zum Grundstück mit Rasengittersteinen, Zufahrt zur Garage mit Betonverbundpflaster, Terrasse mit rotbuntem Betonpflaster, Zuwegung zum Hauseingang mit Terrassenplatten, Gartenwege mit Betonplatten belegt

Einfriedung: zur Straße durch einen Metallzaun auf einem Mauersockel, rückwärtig und seitlich durch diverse Zaunarten (Stabgitterzaun, Maschendrahtzaun, Holzzaun)

Gartenanlage: Grundstück als Ziergarten - im nördlichen Bereich auch als Gemüsegarten angelegt, vereinzelt mit Baumbestand.

Sonstige Anlagen: ehemalige Sammelgrube auf südöstlichem Grundstück