Resthof in 89257 Illertissen, 1 K 12/23

Amtsgericht: Neu- Ulm
Aktenzeichen: 1 K 12/23
Objekttyp: Resthof
Straße: Stelleweg 3a
PLZ Ort: 89257 Illertissen
Verkehrswert: 130.000,00 EUR
Termin: 20.03.2024     09:00 Uhr
Zuschlag ab: keine Angabe

Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
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Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das ehemalige Tierheim mit Nebenräumen,

komplett zu Wohnräumen (2 Wohnungen) umgebaut, Holzgeräteschuppen, Schuppenanbau (ehem. Freilaufstall), Unterstand/Gartenlaube (ehem. Außengehege) und 2 alte Fertiggaragen in Stelleweg 3a, 89257 Illertissen

  • Grundbuch: Neu-Ulm von Jedesheim
  • Blatt: 2786
  • Gemarkung: Jedesheim
  • Flurstück: 528
  • Lfd. Nr. 10 (bisherige lfd. Nr. T.v.9)
  • Größe: 28 a 16 qm

 

Hinweis: Zusatz: Geh- und Fahrtrecht an dem Grundstück Flst. 528/4, eingetragen im Grundbuch von Jedesheim Blatt 2946, Abt. II Nr. 5; Versorgungsleitungsrecht an dem Grundstück Flst. 528/4, eingetragen im Grundbuch von Jedesheim Blatt 2946, Abt. II Nr. 5

 

Wertermittlungsstichtag: 22.06.2023

Verkehrswert: 130.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage des Grundstücks: Das Grundstück befindet sich südlich von Illertissen in einem Außengebiet südwestlich vom Ortsteil Jedesheim (Außenbereich).

Umgebende Bebauung: Gewerbliche Hallen und Wohnhaus im Osten und Nordosten. Abstellplatz im Westen. Ca. 50 m weiter westlich befindet sich ein großes Kieswerk (Kieswerk Stelleweg).

Bebaubarkeit: Die vorhandenen Gebäude stehen wahrscheinlich unter Bestandsschutz. Weitere Anbauten oder Nebenbauten sind nach Angabe des Beteiligten baurechtlich nicht mehr gewünscht und werden wohl auch nicht mehr genehmigt.

 

Erschließung

Straßenbau: Das Grundstück ist nicht öffentlich erschlossen und kann nur über Nachbargrundstücke und einen geschotterten Feldweg erreicht werden. (Für detaillierte Übersicht des Geh- und Fahrtrechts: siehe PDF)

Versorgungsleitungen: Strom über Oberleitung vom Nachbargrundstück (Halle mit 2 Elektroverstärkerkästen); Kabel/Gas/Telefon nicht vorhanden; Wasser über Eigenbrunnen und Pumpwerk (Angabe des Beteiligten); Ansonsten Versorgungsleitungsrecht über das westliche Nachbargrundstück Flst. 528/4, siehe Grundbuch BV 8 zu 10.

Entsorgungsleitungen: Kein Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz. Entsorgung über eigene Gruben, werden 1x im Jahr geleert (Angabe des Beteiligten).

Erschließungskosten: In diesem Fall handelt es sich um ein nur teilerschlossenes Grundstück. Zukünftige weitere Erschließungsmaßnahmen (Straßenbau mit Deckschicht, Wasser, Abwasser, Kabel, Gas etc.) sind seitens der Behörden wahrscheinlich nicht gewollt und nicht geplant. (Erschließungskostenbestätigung: siehe PDF)

 

Gebäudebeschreibung

 

Grundstücksbebauung: Das Grundstück ist mit einem ehemaligen Tierheim mit Nebenräumen bebaut, welches komplett zu Wohnräumen umgebaut wurde und zwar in 2 miteinander verbundenen Wohnungen Nord und Süd. An das Gebäude wurden 2 Schuppen (1 Schuppenanbau im Nordosten, 1 Geräteschuppen aus Holz im Nordwesten) angebaut. An den nordwestlichen Schuppen wurde ein überdachter Unterstand/Gartenlaube (früher Außengehege der Tiere) angebaut.

 

Ehemaliges Tierheim mit Wohn- und Nebenräumen

Bauform: Bei dem Gebäude handelt es sich um ein nicht unterkellertes, 1-geschossiges Gebäude mit flachgeneigtem Satteldach.

Art der Baulichkeit: Massivbauweise aus Porenbetonsteinen, teilweise Leichtbauwände (Angabe des Beteiligten).

Besonderheiten: Das Gebäude wurde nicht von Fachfirmen erstellt, son-dern in Eigenleistung, zum großen Teil unfachmännisch.

Wohn- und Nutzflächen:

  • Wohnfläche 1 Süd: ca. 136 qm
  • Wohnfläche 2 Nord: ca. 132 qm
  • Gesamt: ca. 268 qm

Baujahre nach Baugesuch: 1971 Neubau eines Tierhauses; 1974 Anbau von Nebenräumen; 1982 Errichtung eines Tierheimes mit Anbau von Nebenräumen; hier: Nachtragsplanung; Weitere Baugesuche liegen nicht vor. Nach Angabe des Beteiligten besteht folgender Werdegang des Gebäudes:. Erst 1982 wurde das ursprünglich geplante Tierheim fertig gestellt. 1982 - 1983 erfolgte sogleich der Einbau von Wohnräumen im Süden des Gebäudes. Ca. 2009 wurde im Bereich des nördlichen Schuppenanbaus ein Schlafzimmer angebaut. Ca. 2013 - 2014 wurden die nördlichen Räume zu Wohnräumen aus/umgebaut.

Besonderheiten Wohnungen und Baugenehmigungen: Ein Baugesuch oder eine Baugenehmigung für den vorgenommenen Einbau der Wohnungen liegt nicht vor. Die Wohnungen wurden also vermutlich ohne Baugenehmigungen eingebaut. Nach mittlerweile über 40-jähriger (Wohnung 1 im Süden) bzw. 10-jähriger (Wohnung 2 im Norden) Duldung der Nutzung der Wohnräume wird in diesem Fall Bestandsschutz unterstellt. Es wird aber darauf hingewiesen, dass es diesbezüglich und auch wegen der Lage im Außenbereich bei Veräußerung der Immobilie an Fremde hier zu rechtlichen Problemen bzgl. der Weiternutzung als Wohnräume kommen kann, da -ähnlich wie bei Betriebswohnungen im Gewerbegebiet- im Außenbereich keine übliche (freie) Vermietbarkeit vorliegt.

Bauzustand: Insgesamt vernachlässigter komplett renovierungs- und modernisierungsbedürftiger Zustand, zum großen Teil unfachmännische Ausbauarbeiten

 

Baubeschreibung

Außenwände: Porenbetonsteine

Innenwände: Rahmenhölzer mit Beplankung (Spanplatten).

Dachkonstruktion: Leicht geneigtes Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion mit Holzbindern. Keine Dachisolierung vorhanden. Im Sommer sind die Wohnräume sehr warm, im Winter sehr kalt. (Angabe des Beteiligten)

Dachdeckung: Alte asbesthaltige Welleternitplatten mit zahlreichen Flickstellen

Geschossdecken: Keine vorhanden (Dach als Decke der Wohnräume)

Geschosstreppen: Kein UG und keine Treppe vorhanden, lediglich massive Eingangstreppe mit Überdachung im Norden zu Wohnung 2.

Fassade: Alter Putz gestrichen. Kein Vollwärmeschutz

Fenster: Alte 2-fach verglaste Holzfenster, benötigen neuen Anstrich.

Haustüren: Ältere Haustüren aus Holz

Besondere Bauteile: Kleiner Eingangsanbau im Süden. Überdachter Eingangsanbau im Norden mit Aufgangstreppe. Schuppenanbau im Nordosten, in diesem wurde noch das Schlafzimmer Nord eingebaut. Geräteschuppenanbau aus Holz im Nordwesten. Gartenlaube bzw. großer Unterstand im Norden.

 

Technische Installationen

Heizung: Ölzentralheizung in den Wohnräumen der Eigentümer (Wohnung 1). Alter Heizkessel von ca. 1997. Die nördlichen Räume von Wohnung 2 sind unbeheizt (elektrische Beheizung notwendig)

Elektroinstallation: Vermutlich ursprüngliche Installation unter Putz. Im Norden auf Putz und auch auf dem Boden liegende Kabel.

Sanitärinstallation: Ursprüngliche Installation und Badausstattung. Das Bad im Norden (Wohnung 2) hat keine Anschlüsse, ist also nicht fertig, nicht nutzbar.

Energieausweis: Ein Energieausweis ist nicht vorhanden/ wurde nicht vorgelegt. Das Gebäude entspricht nicht den derzeitigen Anforderungen an das Gebäudeenergiegesetz.

 

Anzahl der Zimmer der Wohnungen

  • Wohnung 1 (Süd): 1 Eingangsdiele im Süden mit Haustür; 1 WC-Raum mit Stand-WC und Handwaschbecken; 1 Bad mit Badewanne, Handwaschbecken und Waschmaschinenanschluss; 1 innenliegendes Schlafzimmer Süd mit einfachem Oberlicht; 1 innenliegender Abstellraum neben dem Schlafzimmer; 1 kleiner Vorraum nach Westen mit Fenster; 1 WC-Raum im Westen; 1 Wohnzimmer Süd; 1 Essküche im Südosteck; 1 Wohnzimmer 2 im Osten hinter der Essküche; 1 innenliegendes Kinderzimmer mit einfachem Oberlicht, Zugang über Wohnen 2
  • Wohnung 2 Nord: 1 Schlafzimmer Nord im Osten mit Tür zu Wohnen 2; 1 innenliegender; Dschungelraum mit 2 Oberlichtern; (nicht öffenbar); 1 Wohnzimmer Nord; 1 Zimmer mit Bar im Nordosten; 1 innenliegende Küche als Durchgangszimmer mit; Oberlicht; 1 nicht funktionierendes Bad mit Badewanne, WC,; ohne technische Anschlüsse; 1 Diele mit Haustür im Norden; 1 kleine Abstellraum; 1 Garderobe im Nordwesten
  • Außenliegende Räume: 1 Heizraum im Westen; 1 Öltanklagerraum mit 3 x 1.500 l PVC-Tank im Westen

Ausstattungsstandard: Böden (größtenteils alte erneuerungsbedürftig PVC-Böden, Bad im Süden Fliesen, Schlafzimmer alter Teppichboden); Wände (größtenteils alte erneuerungsbedürftige Tapeten, südliches Bad teilweise gefliest); Decken (größtenteils Styroporplatten und Styroportapete); Türen (alte echtholzfunierte Zimmertüren in Futter und Bekleidung)

 

Geräteschuppen aus Holz im Nordwesten

 

Im Nordwesten ans ehemalige Tierheim angebauter Geräteschuppen in Holzkonstruktion mit Holzverkleidung. Dach mit Alutrapezblechplatten.

Baujahr: ca. 2003

Restnutzungsdauer: Psch. 20 Jahre

Bruttogrundfläche: ca. 44m²

 

Schuppenanbau im Nordosten

 

Im Nordosten ans ehemalige Tierheim angebauter massiver Schuppen (ehemaliger Freilaufstall der Tiere) mit flachgeneigtem Wellasbestdach in Holzkonstruktion in Verlängerung des Hauptdaches. Außenwände mit einfachen Sichtschutzelementen aus Holz.

Baujahr: ca. 1980

Restnutzungsdauer: Psch. 20 Jahre

Bruttogrundfläche: ca. 70m²

 

Unterstand/ Gartenlaube

 

Im Norden an den Schuppenanbau angrenzend großer Unterstand (ehemaliges Außengehege der Tiere) in einfacher Bauart aus Holzkonstruktion, mit 3 aneinander gebauten Spitzdächern mit schadhafter und teils fehlender Wellasbestdeckung. Fassade in einfachster Holzverkleidung, teilweise auch offen.

Baujahr: ca. 1980

Restnutzungsdauer: Psch. 20 Jahre

Bruttogrundfläche: ca. 45m²

 

Fertiggaragen

 

Im Westen des Grundstückes 2 aneinander stehende Fertiggaragen in massiver Stahlbetonbauweise. 1 Garage mit zusätzlichem Trapezblechdach. Alte Garagenkipptore mit Blechverkleidung. Feuchte- und Anstrichschäden an Wänden, Decken und Tore.

Baujahr: nicht bekannt, vermutlich um 1980

Restnutzungsdauer: Psch. 20 Jahre

Bruttogrundfläche: 2 x 18 = 36 qm

 

Außenanlagen

 

Nördlicher Eingangsbereich betoniert, im Süden vorm Eingang und vor dem Heizraum kleine Betonplatten; im Westen vor den 2 Garagen geschotterter Bereich, ansonsten Wiese; Im Süden hoher Baum- und Buschstreifen und Wiese. Im Osten große einfache Grünfläche (Wiese).