Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Alemannenstraße 98, 89233 Neu-Ulm

• Grundbuch: Gerlenhofen
• Band: 28
• Blatt: 1132
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Gerlenhofen
• Flurstück-Nr.: 185/24
• Wohnhaus, Hofraum, Garten des Erbbauberechtigten zu 953m²

Verkehrswert: 627.000€ (davon entfällt auf Zubehör: 8.000€ PV-Anlage, 9.000€ Einbauküche)

Wertermittlungsstichtag: 27. Mai 2025

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 4/25#1, sowie 2 K 4/25#2)

Grundstücksbeschreibung

Lage im Gemeindegebiet: im westlichen Bereich des räumlich selbstständigen Ortsteils Gerlenhofen, rd. 7 km vom Neu-Ulmer Stadtzentrums entfernt

Straße / Art / Ausbauzustand: Alemannenstraße / zweispurige Anliegerstraße mit Wendehammer / asphaltiert, mit beidseitigem Gehweg; Zufahrt zum Grundstück über Fußweg, welcher als Stichstraße konzipiert ist und mit dem Auto bis zum Grundstück befahrbar ist

Umgebungsbebauung: überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein-/ Zweifamilienhäuser und Reihenhauszeilen, tlw. mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1970er Jahren; Daneben bestehen in westlicher Richtung Sport-sowie Tennisplätze sowie eine Gastronomie

Erschließungs(beitrags)situation: Das Grundstück schließt über einen Erschließungsweg an eine öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf; Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB oder nach Kommunalabgabengesetz (KAG) an.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienhaus

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Einfamilienhaus mit zwei Wohnbereichen, in Holzständerbauweise

Baujahr: 1977

Umbau / Ausbau / Erweiterung: 2011 Freisitz, Terrasse, Hobbyraum (UG)

Modernisierung / Sanierung: 1994 und 2017 Dachflächenfenster; 2011 umfassend, u.a. Fenster, Wärmedämmung Außenfassade, Heizung, Sanitärräume und -anlagen, Bodenbeläge, Türen

Unterkellerung: oberirdische Geschosse:

Wohnfläche (WF): rd. 200 m²

Raumaufteilung11 EG: Diele, Flur, Badezimmer, Küche, Wohn- und Esszimmer mit Zugang zur Terrasse, Schlafzimmer mit Ankleide sowie Arbeits-/ Kinderzimmer

Raumaufteilung DG: Badezimmer, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer mit Zugang zur Loggia, Schlafzimmer

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Streifenfundamente

Umfassungswände, KG: Stahlbeton, 30 cm

Umfassungswände, ab EG: Holzständerwände mit vmtl. Mineralfaserwolle als Dämmfüllung, 14 cm

Innenwände: Holzständerwände, 12 cm mit Wärmedämmverbundsystem, 16 cm

Decken:

• über KG: Stahlbetondecke
• über EG: Holzbalkendecke

Dachkonstruktion: Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, vmtl. mit Zwischensparrendämmung, Dachneigung 36°

Dacheindeckung: Eindeckung aus Betondachsteinen

Treppen:

• Außentreppe als fünfstufige Sockeltreppe mit Granitsteinbelag und provisorischem Holzgeländer/-handlauf;
• Kelleraußentreppe als einläufige Stahlbetontreppe mit wandmontiertem Stahlhandlauf;
• Innentreppe als viertelgewendelte Holzwangentreppe mit eingestemmten Eiche-Trittstufen, ohne Geländer;

Außen- /Eingangstür: Aluminiumrahmentür mit Glasausschnitt und Leichtmetall-Griffstange sowie festverglastem Seitenteil;

Fenster / Fenstertüren: Kunststofffenster/ -fenstertüren mit 2-Scheiben- Verglasung und elektrischen Rollläden

Balkon / Terrasse: westlich vorgelagerte Terrasse mit Lärchenholzbelag; Balkon im Dachgeschoss mit Stahlgeländer/ -brüstung und Holzdielenbelag

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: verputzt und gestrichen, im Sockelbereich farblich abgesetzt; Glasbausteine im Bereich des Hauseingangs bzw. der Innentreppe;

Innentüren: überwiegend beschichtete Röhrenspantüren in Holzzargen und Griffen aus Leichtmetall, teilweise Glastüren;

Bodenbeläge:

• UG: keramischer Fliesenbelag und Holzparkett, offener Backsteinboden im Vorratskeller;
• EG: großflächiger, keramischer Fliesenbelag (1 x 1 m) in der Diele und im Flur; Parkettboden im Wohn- und Essbereich, Küche, Badezimmer sowie Schlaf- und Arbeits-/ Kinderzimmer
• DG: Parkettboden

Wand- / Deckenbehandlung: überwiegend verputzt und gestrichen, Sanitärräume im Bereich der Dusche raumhoch gefliest, ansonsten ebenfalls verputzt und gestrichen

Sanitärausstattung:

• UG: WC als Hängeklosett mit Unterputzspülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie;
• EG: Badezimmer, bestehend aus Eckbadewanne mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, bodengleicher gemauerter Dusche mit Einhebelmischbatterie und Regenwasserduschkopf, Hängeklosett mit Unterputzspülkasten und Waschtisch mit Einhebelmischbatterie;
• DG: Bad/WC, bestehend aus Badewanne mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, Einstiegsdusche mit verglaster Kabine, Schlauchbrausegarnitur mit Einhebelmischbatterie, Hängeklosett mit Unterputzspülkasten sowie Waschtisch mit Einhebelmischbatterie; jeweils im Standard der 2010er Jahre

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation: Gas-Zentralheizung (Baujahr 2011) mit 900 1 Pufferspeicher; Wärmeabgabe überwiegend über Fußbodenheizung sowie vereinzelt Kompaktheizkörper; Kaminöfen im Wohnzimmer im Erdgeschoss und im Hobbyraum im Untergeschoss

Warmwasserversorgung: über die Zentralheizung mit 300 1 WW-Speicher; Solare Unterstützung mit 4 Feldern bzw. insgesamt ca. 5 m² auf der Westseite des Daches

Elektroinstallation: dem heutigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechend

auf der Westseite des Dachs montierte PV-Anlage, deren Wert als Zubehör i.S.v. § 97 BGB in Abschnitt Kapitel 8.3. abgeleitet wird

Erhaltungszustand und Gesamtbeurteilung

Baukonstruktion: Bauteile und Materialien in mittlerer bis hochwertiger Qualität aus dem Baujahr

Schalldämmung: dem heutigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen weitgehend entsprechend

Wärmedämmung: dem heutigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen weitgehend entsprechend

Ausstattungsqualität: mittlerer bis tlw. gehobener Ausstattungsstandard

Erhaltungszustand: überdurchschnittlich

Baumängel/ -schäden:

im Keller fehlende Türe zwischen Waschküche und 1. Abstellraum mit offener Leibung; vereinzelt fehlende Sockelleisten; Schimmelbildung am Fenster im DG-Badezimmer; fehlende Geländer an der Außentreppe und im Innentreppenhaus;

Außenanlagen

Einfriedungen: überwiegend Heckenbewuchs, schmiedeeisernes Zufahrtstor an Stützpfosten

Geländebefestigungen: Zuwegung zum Wohnhaus und Außenstellplatz im südlichen Grundstücksbereich mit Betonsteinpflaster

Freiflächen-/Gartengestaltung: aufwendig gestaltete Außenanlagen mit kleinem Teich, Brunnen, Rasenflächen und vereinzelter Strauchbewuchs; Baumbewuchs mit zwei groß gewachsenen Nadelbäumen im süd- und nordwestlichen Grundstücksbereich; westlicher Freisitz, ca. 5 x 5 m mit Betonsteinbelag;

Nebengebäude: Holzgartenhütte im südöstlichen Grundstückbereich;

Sonstiges: Abböschung entlang der südlichen Gebäudeseite