Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einer landwirtschaftlichen Hofstelle mit diversen Nebengebäuden und Pensionspferdehaltung bebaute Grundstück in 84152 Martinsbuch, Hub 1

· Grundbuch des Amtsgerichts Landau a. d. Isar von Martinsbuch

· Blatt 493

· Band 15

· Gemarkung Martinsbuch

· Flurstück 620 und 620/3, Ödland, Waldfläche, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche

· Gesamtgröße: 23.638 m²

Zusatz: hier die zum Weg Flurstück 629/2 Martinsbuch gezogenen Teilflächen - 1/1 Gemeinderecht

 

Wertermittlungsstichtag: 26.08.2020/14.10.2020 (Tag der Ortsbesichtigung)

Verkehrswert: 654.000,00, davon entfällt auf Zubehör (Inventar, Werkzeug, Maschinen) 20.000,00 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Verkehrsanbindung: Kreisstraße: DGF 41Martinsbuch - Neuhofen (ca. 1,0 km westlich); Bundesstraße: B 20 Pilsting - Straubing (ca. 16,5 km östlich); Bundesautobahn: BAB A 92 Anschlussstelle Dingolfing Mitte (ca. 10,8 km südlich); Bahnanschluss: Geiselhöring (ca. 8,8 km nördlich), Dingolfing (ca. 12,9 km südlich); Flughafen München MUC (ca. 65,4 km südwestlich)

Infrastruktur: Kindergarten, Grund- und Mittelschule sind im ca. 4 km entfernte Mengkofen zu finden, eine Realschule in Dingolfing (ca. 13 km entfernt). Freizeiteinrichtungen, kulturelle Veranstaltungen sowie Einkaufsmöglichkeiten sind in naher Umgebung gegeben. Lebensmittel des täglichen Bedarfs sind in Mengkofen verfügbar. Ein weitergehendes Angebot findet sich in den umlie-genden Gemeinden sowie in Dingolfing, Landau a.d. Isar und Straubing.

 

Flurstück 620

 

Lage: Einzelhoflage, westlich von Martinsbuch

 

Art der Nutzung

· Wohnhaus mit Umgriff zu landwirtschaftliche HofsteIle mit ca. 600 m²

· Wirtschaftsgebäuden und Umgriff zu 4.621 m²

· Gehölz zu ca. 1.100 m²

· Unkultivierte Flächen zu ca. 7.801 m²

· Grünland zu ca. 9.516 m²

 

Nutzung: Das Grundstück ist mit einer Hofstelle bebaut

Bonität: 48 BP

Ausformung: ungleichmäßig

Oberfläche: nahezu eben (HofsteIle) bis geneigt (Koppeln, Grünland)

Zuwegung: über eine asphaltierte Straße

Erschließung: teil erschlossen im abgaben- und beitragsrechtlichen Sinn (Wasser); angeschlossen an Straße, Wasser, Strom, kein Kanal

Immissionen: keine wesentlichen

Planerische Darstellung: Fläche für die Land- und Forstwirtschaft im Außenbereich gemäß § 35 BauGB

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemein: Auf dem Grundstück sind nachfolgende Gebäude vorhanden:

· Wohnhaus

· Überdachung

· Sattelkammer

· Abstellraum

· Pultdachanbau

· Scheune

· 2 Pferdeställe

· ehemalige Scheune

· Aufenthalt/Saloon

· Pferdestall und Werkstatt

· Vordach

· Heu-/Strohlager

· Überdachung Flurstück 618/4

 

Wohnhaus (Gebäude 1)

 

Nutzung: Einfamilienhaus, eigen genutzt

Baujahr: ca. 1950

Geschosse: Teilkeller, EG, OG, 1 DG Teilausbau

Energieausweis: nein

Gesamtwohnfläche: ca. 223 m²

 

Fundamente: Beton

Bauweise: massiv

Geschossdecken: Holzbalken (EG und OG)

Dach/Eindeckung: Satteldach, Betonpfannen

Entwässerung: Zinkrinnen

Schornsteine: Ziegel alt, schlechter Zustand Kopf

Außenwände: Ziegel mit Einfachputz und Putzsockel

Eingangstür: Alu, ungedämmt mit Drahtglaseinlage, 70er Jahre

Eingangstreppe: Holz mit 2 Stufen

Terrasse: Holzbauweise, alt, schlecht

Fenster: Holz mit Isolierverglasung

 

Zustand: Putzschäden außen am Haus; Fenster unterschiedlich alt, ältere Fenster schlechter Zustand ; Sockel auch Putzschäden; OG Fenster z.T. bis auf Boden, aber kein franz. Balkon vorhanden; Fensterlaibungen nicht verputzt

 

Raumaufteilung/Ausstattung

Erdgeschoss Wohnzimmer

Innenwand- und Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Fußbodenbelag: Fliesen

Türen: Vollholz, einfach

Fensterbänke innen: Marmor

Sonstiges: Festbrennstoffofen Pellets

 

Küche

Innenwandbehandlung: verputzt, gestrichen, z.T. Holzverkleidung

Deckenbehandlung: verputzt, gestrichen, Deckenhöhe 2,33 m

Fußbodenbelag: z.T. Holzdielen, z.T. Fliesen

Türen: Vollholz, einfach

Fensterbänke innen: Holz

Einbauküche: vorhanden, alt, ohne Wertansatz

 

Flure, Diele und Windfang

Innenwand- und Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Fußbodenbelag: Fliesen

Treppe zu OG: Holz

 

Bad

Innenwand- und Fußbodenbelag: Fliesen

Türen: Fülltüren, Glaseinsatz

Fensterbänke Innen: Fliesen

Ausstattung: einfach, Waschbecken fehlt, WC, alt, z.T. beschädigt, Elektro-WW-Boiler

 

Schlafzimmer links

Innenwandbehandlung: verputzt, gestrichen

Deckenbehandlung: HoIzvertäfelung

Fußbodenbelag: Laminat

Türen: Vollholz, einfach

Fensterbänke innen: Marmor, Riss

 

Raum

Innenwand- und Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Fußbodenbelag: Fliesen

Türen: Vollholz, einfach

Fensterbänke innen: Marmor

Sonstiges: Sicherungs- und Verteilerkasten

 

Obergeschoss Wohnzimmer

Innenwandbehandlung: verputzt, gestrichen

Deckenbehandlung: verputzt, gestrichen, Sichtbalken

Fußbodenbelag: Parkett

Türen: Vollholz

Fensterbänke innen: Holz

 

Küche

Innenwand- und Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Fußbodenbelag: Parkett

Türen: Vollholz

Sonstiges: Pelletofen, Sackbefüllung

Einbauküche: nicht vorhanden

 

Flure, Diele und Windfang

Innenwandbehandlung: verputzt und gestrichen

Deckenbehandlung: Stulpschalung, Holzvertäfelung

Fußbodenbelag: PVC

 

Bad

Innenwandbehandlung: verputzt und gestrichen, Fliesen 1/2

Deckenbehandlung: verputzt und gestrichen

Fußbodenbelag: Fliesen

Türen: Vollholz, einfach, Glaseinlage

Fensterbänke Innen: Holz

Ausstattung: einfach, Waschbecken, WC und Badewanne

 

Schlafzimmer

Innenwandbehandlung: verputzt, gestrichen

Deckenbehandlung: verputzt, gestrichen, Stuck-Bord-Styropor

Fußbodenbelag: Laminat

Türen: Vollholz, einfach

Sonstiges: Fenster bis zum Boden, Französischer Balkon fehlt!

 

Kinderzimmer

Innenwandbehandlung: verputzt, gestrichen

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Fußbodenbelag: Holzdielen

Türen: Vollholz, einfach

Fenster: 1 Holz, Isolierverglasung, 1 Kunststoff, Isolierverglasung Holz

 

Elektrische Ausstattung OG: einfach

 

Dachgeschoss

Allgemein: Satteldach, Speicherbereich verschalt, 2 Schornsteine, Holztreppe zum DG

 

Flure, Diele, Windfang

Innenwand- und Deckenbehandlung: Holzvertäfelung

Fußbodenbelag: Laminat, z. T. kleine Beschädigungen

Sonstiges: Dachschräge Lichteinfall - Feuschteschäden

 

Raum I

Innenwandbehandlung: Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Holzvertäfelung, Holzbalken, Nut + Feder

Türen: Fülltüren, Glaseinlage

Fenster: altes Fenster, schlechter Zustand

Fensterbänke Innen: Holz

Zustand: Feuchteschaden, Schimmel

 

Raum II

Innenwandbehandlung: Holzvertäfelung

Deckenbehandlung: Raufaser, Sichtbalken

Fußbodenbelag: Spanplatten ohne Belag

Türen: Fülltüren, Glaseinlage

Elektrische Ausstattung: einfach

Sonstiges: Ausbauzustand einfach, Wärmedämmung auch einfach, geringfügig gedämmt

 

Keller (1 Raum)

Zustand: alter Keller, schlechter Zustand, Putzschäden, Feuchtigkeit, ohne Wertansatz

Kellertreppe: Beton, PVC-Auflage

Deckenbehandlung: Beton

Fußbodenbelag: Laminat

Höhe: 1,88 m

 

Stallgebäude mit Überdachung (Gebäude 2 und 3)

 

Bauweise: teil massiv

Geschosse: OG Holzbauweise

Fundamente: Beton

Außenwände: Ziegel verputzt, oben Holzverschalung

Boden: Beton, alt, schlecht

Decken: Holzbalkendecke

Treppen: Leiter

Fenster: Stallfenster, einfach

Türen: Holzflügeltor, Metallrahmen

Anschlüsse: Licht, Wasser, Strom

Einrichtung: 10 Pferdeboxen, Stahlrahmen, Holzausfachung, einfache Ausstattung

Zustand: noch mittel bis schlecht

 

Pultdachanbau (Gebäude 3)

 

Bauweise: Holzständerkonstruktion

Dach: verschalt

Eindeckung: Bitumen, alt, schlecht, undicht

Bodenbelag: Beton, rau, z.T. beschädigt

Zustand: alt, schlecht ~ohne Wertansatz

 

Ehemalige Scheune mit Mistplatz (Gebäude 4)

 

Fundamente: Streifen

Dach: Satteldach, Ziegeleindeckung, baufällig

Außenwände: Holzverschalung

Zustand: von innen nicht besichtigt, abgängig, ohne Wertansatz

 

Sattelkammer, Aufenthaltsraum/Saloon, Abstellraum (Gebäude 5, 6, 7)

 

Bauweise: Holzbauweise, bzw. teil massiv

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung

Außenwände: Holzverschalung

Fenster: vernagelt, verbrettert

Kamin: 1

Zustand: alt, Schlechter Zustand - Restwert pauschal

Sonstiges: Saloon Ofenheizung, Theke aus Holz

 

Pferdestall mit Werkstatt (Gebäude 8)

 

Baujahr: 70er Jahre

Bauweise: Holzständerbauweise

Fundamente: Beton

Dach/Eindeckung: Satteldach, Ziegel zum Hof, außen Trapezblech unter PV-Anlage

Außenwände: Holzverschalung

Böden: Beton, rau

Decken: Holzbalkendecke

Treppe: Leiter

Fenster: Holz, einfach

Türen: Holztore, Stahlrahmen bei Boxen, Holzflügeltor

Anschlüsse: Strom, Licht, 380 V, Wasser

Einrichtungen: Pferdeboxen, Holzabtrennungen, alt, schlecht

Zustand: schlechter Zustand, geringe Restnutzungsdauer

Sonstiges: Pferdesolarium -Strahler

Werkstatt-Einbau: Montagegrube, alte Hebebühne, Decke feuerhemmende Platten

 

Pultdachanbau (Gebäude 9)

 

Bauweise: Holzständerkonstruktion, einfache Bauweise

Boden: Beton, rau

Einrichtung: 5 Pferdeboxen, Holzabtrennungen

Türen: Tore Stahlrahmen, Holzausfachung

Fenster: Holz, einfach, nicht richtig eingebaut, als Lichtband

Zustand: schlechter Zustand, geringe Restnutzungsdauer

 

Scheune und Vordach an Scheune (Gebäude 10 und 11)

 

Bauweise: Holzbauweise

Baujahr: ca. 1965

Geschosse: Garagen massiv, abgemauert

Dach/Eindeckung: Satteldach, Falzziegel, Zinkrinnen Vordach

Außenwände: Stulpschalung

Böden: Garagen Beton, sonst auch Beton (alt, z.T. beschädigt)

Decken: Garagen Beton, Teil Holzzwischendecke

Treppen: Holztreppe

Fenster: 2 Holzfenster, einfach

Türen: Holzschiebetore

Anschlüsse: Licht, Strom, 380 V

Einrichtung: z.T. Reifenlager von ehem. Reifenhandel, nach Schlaganfall aufgegeben

Zustand: alt, schlechter Zustand, geringe Restnutzungsdauer

Sonstiges: über Holzbalkendecke Gerümpel zu entsorgen + Reifen + Styropor; über Garagen = Gerümpel

 

Heu/Strohlager (Gebäude 12)

 

Bauweise: Holzständerkonstruktion, eine Giebelstütze

Fundamente: Punktfundamente, Holzstützen stehen in Köchern

Dach/Eindeckung: Nagelbinderkonstruktion, Bitumenwellplatten

Außenwände: Putz und Holz verschalt

Böden: Beton, alt, schlecht

Fenster: einfach

Türen: Holz

Sonstiges: einfache Bauweise, 2 Seiten offen, eine Giebelseite, Holzverschalung angebaut an Scheune

Zustand: Dach z.T. Eindeckung beschädigt, undicht

 

Pferdestall (Gebäude 13)

 

Bauweise: Holzkonstruktion

Dach/Eindeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung

Außenwände: Stulpschalung

Böden: Beton

Decken: Holzbalkendecke, Holzbretterboden alt, schlecht, z.T. beschädigt

Fenster: Holz, einfach

Anschlüsse: Licht, Strom, Wasser

Einrichtung: 6 Pferdeboxen und eine kleine

Zustand: alt, schlecht, Außenwand driftet nach außen

Lage: das Gebäude befindet sich z.T. auf Flurst. Nr. 618/4

 

Überdachung (Gebäude 14)

 

Anbau an Gebäude Nr. 13; befindet sich auf Flurst. Nr. 618/4, wird nicht in die Wertermittlung einbezogen

 

Pferdeunterstand alt zum Betrieb (Gebäude 15)

 

Restnutzungsdauer: alt, 10 Jahre

Bauweise: Holzkonstruktion

Fundamente: Punkt

Dach: Trapezblech

Außenwände: Holzverschalung

Türen: Plastikvorhang

 

Pferdeunterstand, Pächterinvestition (Gebäude 16)

 

Restnutzungsdauer: 15 -20 Jahre

Bauweise: Holzkonstruktion

Fundamente: Punkt

Dach: Trapezblech, Pultdach, Plastiktrapez

Außenwände: Holzverschalung

Türen: Plastikvorhang

Eigentümer: Unterstand von Pächter errichtet, deswegen nicht Teil des Auftrages, nicht in die Wertermittlung einbezogen