Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem ehemals gemischt genutzten Gebäude mit Anbauten (ehemalige Gaststätte mit Wohnung) bebaute Grundstück in 56826 Lutzerath - OT-Driesch, Koblenzer Str. 31

Grundbuch: Driesch

Blatt: 1098

Gemarkung: Driesch

Flur: 22

Flurstück 25/2 lfd. Nr.1: zu 336m² Verkehrswert: 5.200€

Flurstück 26/3 lfd. Nr. 2: zu 394m² Verkehrswert: 6.200€

Flurstück 26/4 lfd. Nr. 3: zu 105m² Verkehrswert: 1.600€

Wertermittlungsstichtag: 22.05.2023

Verkehrswert gesamt: 13.000€ (Wertminderung auf Grund der in Abteilung II, lfd. Nr. 1 eingetragenen Grunddienstbarkeit (Kellerentwässerungsleitungsrecht): 500€)

Grundstücksbeschreibung

Kleinräumige Lage: Das Bewertungsobjekt liegt am Ortsrand im nördlichen Bereich des Ortsteils Driesch.

Erschließung/ Baugrund etc.:

Straßenart: klassifizierte Straße (Landesstraße L 16); Straße mit regem Durchgangsverkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Denkmalschutz: Da das Bewertungsgrundstück im nachrichtlichen Verzeichnis der Kulturdenkmäler des Landkreises Cochem-Zell nicht als Kulturdenkmal aufgeführt ist, wird- auch unter Berücksichtigung der Gebäudeart und Bauweise - unterstellt, dass Denkmalschutz nicht besteht.

Entwicklungszustand inkl. Beitragssituation: baureifes Land (vgl. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 21); Für den beitragsrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Verpflichtung zur Entrichtung von grundstücksbezogenen Beiträgen maßgebend. Als Beiträge gelten auch grundstücksbezogene Sonderabgaben und beitragsähnliche Abgaben. Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG teilweise beitragspflichtig. Auf Grund des Abgabenbescheides für den Straßenausbau vom 11.08.2017 liegen nach Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung Ulmen vom 19.05.2023 noch 12.494,82 € als öffentliche Last auf dem Bewertungsobjekt. Darüber hinaus ist das Bewertungsobjekt noch mit Gebühren für Schmutzwasser in Höhe von 2.042,40 € belastet. Für die Wertermittlung wird unterstellt, dass die o.g. Abgaben und Gebühren im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens berücksichtigt werden.

Gebäudebeschreibung

Gebäudeart: ehemals gemischt genutztes Gebäude (ehemalige Gaststätte im Erdgeschoss, ehemalige Wohnung im Obergeschoss) mit verschiedenen Anbauten; Hauptgebäude zweigeschossig; teil-unterkellert (westlicher Teil des Hauptgebäudes); nicht ausgebauter Dachraum

Baujahr: vor 1930 (gemäß sachverständiger Schätzung)

Außenansicht: rau verputzt und gestrichen (abplatzender Putz durch Feuchtigkeit, Risse)

Nutzungseinheiten/Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Lagerraum
• Erdgeschoss: Thekenraum, Gastraum mit Zugang zum ehemaligen Saal (eingestürzt), Nebenraum, Küche, Flur/Trep-penraum
• Obergeschoss: Schlaf- und Wohnzimmer, Flur/Treppenraum, Bad
• Westlicher Anbau: WC; Lagerraum

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Bruchstein

Keller: Gewölbekeller, Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswände: Bruchstein

Innenwände: Mauerwerk

Geschossdecken: Holzbalken (Deckenputz überwiegend abgeplatzt)

Treppen: Kellertreppe (Bruchstein und Beton); Geschosstreppe (Holzkonstruktion mit Textilbelag; einfaches Holzgeländer)

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten; das Holzdach des nördlichen Anbaus (ehemaliger Saal) ist in Teilen eingestürzt, der verbleibende Teil des Daches des ehemaligen Saales ist baufällig; das Dach des Hauptgebäudes wurde augenscheinlich in den 1960/70er Jahren erneuert; im Bereich des ehemaligen Scheuen- und Stalltraktes ist das Dach durch unterlassene Instandhaltungen erheblich geschädigt
• Dachformen: Satteldächer
• Dacheindeckung: Kunstschiefer (im Bereich des ehemaligen Scheunen- und Stalltraktes schadhaft, Platten tlw. herabgefallen); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech (teilweise schadhaft)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: einfache Ausstattung, technisch überaltert

Heizung: nicht vorhanden (Gastherme und Stahlradiatoren wurden ausgebaut)

Warmwasserversorgung: Durchlauferhitzer

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Kunststoff und Fliesen im Erdgeschoss; Textilbelag und PVC im Obergeschoss

Wandbekleidungen: einfache Tapeten (lösen sich überwiegend ab) auf Putz; Fliesen im Bad und in der Küche

Deckenbekleidungen: Deckenputz, tlw. Styroporplatten auf Werkstoffplatten und Lattung, tlw. Tapeten

Fenster: im Erdgeschoss Fenster aus Holz mit Einfachverglasung, tlw. Isolierverglasung; in der Küche kein Fensterflügel vorhanden, im Obergeschoss Kunststofffenster mit Isolierverglasungen

Türen: Eingangstür (Holztür mit Lichtausschnitt (Einfachverglasung) ); Zimmertüren (einfache Türen aus Holzwerkstoffen; im Obergeschoss einfache Füllungstüren, Holzzargen )

Sanitäre Installation: Bad (eingebaute Wanne, WC, Waschbecken abmontiert; überalterte Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster); Hinweis: Im Anbau befindet sich ein zusätzlichen WC, das der Gaststätte zugeordnet war

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist tlw. sehr schlecht. Der nördliche und westliche Anbau ist baufällig. Es bestehen massive Schäden am Dach des ehemaligen Scheunen- und Stalltraktes sowie an den Decken und Wänden. Darüber hinaus besteht insgesamt ein umfassender Unterhaltungs-, Modernisierungs- und Renovierungsbedarf an nahezu allen Gewerken. Die Immobilie ist im derzeitigen Zustand nicht nutzbar.

Außenanlagen

Im Erdgeschossbereich des ehemaligen Scheunen- und Stallgebäudes befindet sich ein Raum, der als Garage nutzbar ist (Einzelgarage, massiv, Schwingtor aus Stahl (defekt), Betonboden)