Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

de Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. § 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus mit Garage bebaute Grundstück in 54332 Wasserliesch, Neudorfstr. 43

• Grundbuch von Wasserliesch
• Gemarkung Wasserliesch
• Blatt 3598
• Flur 2
• Flurstück 16/1
• Erholungsfläche, Gebäude- und Freifläche zu 677 m²

Verkehrswert: 346.000,00 EUR

Stichtag: 15.03.2023

Grundstücksbeschreibung

Kleinräumige Lage innerörtliche Lage am nordwestlichen Ortsrand gelegen; Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 0,4 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs ca. 3km entfernt; Schulen und Ärzte ca. 3km entfernt; öffentliche Verkehrsmittel ( Bahnstation) ca. 0,4 km entfernt; Verwaltung ( Stadtverwaltung) ca. 3 km entfernt; mittlere Wohnlage

Art der Bebauung und Nutzungen in derStraße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen

Beeinträchtigungen: mäßig ( durch Straßenverkehr) B 419

Topografie: von der Straße leicht abfallend; Garten mit Westausrichtung

Erschließung

Straßenart: Straße mit mäßigem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege einseitig vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Wohnhauses

Gebäudebeschreibung

Das Einfamilienhaus ist leerstehend. Eine Nutzung ist erst nach umfangreicher Modernisierung möglich

Gebäudeart: Einfamilienhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; zweigeschossig; teilunterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; einseitig angebaut

Baujahr: ca. 1850

Modernisierung:

• ca. 1960 rückwärtiger Anbau
• ca. 1990 teilw. Erneuerung der Fußbodenbeläge
• ca. 1990 Ausbau des DG zu Wohnzwecken. Einbau Bad im DG
• ca. 2000 Erneuerung Bad UG
• 2017 Erneuerung der Fenster, Hauseingangstür und rückw. Tür zum Garten sowie kleinere Maßnahmen im Bereich des Innenausbaus und Maler- und Anstricharbeiten

Energieeffizienz: Energieausweis liegt vor; Der Energieausweis wurde auf Grundlage des Energieverbrauchs ermittelt; Primärenergiebedarf: 166,6 kWh / ( m2 *a)

Außenansicht:

• Straßenseite verputzt und gestrichen,
• Gartenseite verputzt und gestrichen,
• Giebelseite Faserzementplatten ( vermutlich asbesthaltig)

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellerqeschoss:2 Kellerräume
• Unterqeschoss: Bad, Hauswirtschaftsraum mit WC, Heizungsraum mit Öllager
• Erdgeschoss:Flur, ehemalige Küche, 3Zimmer, Durchgangszimmer
• Obergeschoss: Treppenhaus / Flur, Küche, Wohn- Esszimmer,
• Schlafzimmer, Wintergarten, Balkon .
• Dachgeschoss: Treppenhaus / Flur, 2Schlafzimmer, Bad, Speicher

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: schwimmender Estrich mit Laminat, Fliesen, Kunststein, Parkett

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz, tlw., einfachen Tapeten, Holzverkleidungen, Bäder mit teils mit farbigen Fliesen, deckenhoch gefliest

Deckenbekleidungen: Deckenputz mit Raufasertapeten mit Anstrich, Holzvertäfelungen

Fenster: Fenster mit Dreifachverglasung; Bj.2017 teilw. mit Rollläden aus Kunststoff, teilw. mit elektrischem Antrieb

Türen:

• Einqanqstür:Kunststofftür mit Lichtausschnitt, Einbruchschutz, Baujahr 2017;
• Zimmertüren:einfache Türen aus Holzwerkstoffen

sanitäre Installation:

• Bad KG: Eckbadewanne, WC und Waschbecken; weiße Sanitärobjekte in guter Qualität und Ausstattung
• Bad DG: Badewanne, WC und Waschbecken; farbige Sanitärobjekte in nicht mehr zeitgemäßer Qualität und Ausstattung
• KG: WC im Hauswirtschaftraum in nicht mehr zeitgemäßer Qualität und Ausstattung

besondere Einrichtungen: Kachelofen

besondere Bauteile: Balkon, Wintergarten

Küchenausstattung: nicht in der Wertermittlung enthalten

Bauschäden und Baumängel

• Feuchtigkeitsschäden im KG
• Wasserschaden Mauer EG ( ehem. Küche)
• Putzrisse Fassade
• überalterte Elektroinstallation
• Innenausbau teils abgängig, nicht fertiggestellt
• Deckenputz teils abgängig im Anbau ( vermutlich aufgrund
• schadhafter Balkonabdichtung
• Heizung defekt

Besonnung und Belichtung: gut

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist normal. Es besteht ein mittlerer Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

Garage

Gebäudeart: Garage; eingeschossig; nicht unterkellert;

Flachdach mit Bekiesung; freistehend

Baujahr: unbekannt

Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen

Fundamente: vermutlich Streifenfundament

Umfassungswände: Mauerwerk

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: einfache Ausstattung

Außenanlagen

Flurstück A

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, befestigte Stellplatzfläche, Gartenanlagen und Pflanzungen, straßenseitig Einfriedung durch Mauer

insgesamt vernachlässigte Außenanlagen