Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das Einfamilienhauses mit Nebengebäuden in Heimstätte 9, 84405 Dorfen

• Grundbuch des Amtsgerichtes Erding von Dorfen
• Gemarkung Dorfen
• Flurstücksnummer 789/57
• Blatt 3662
• Wohnhaus, Garten, Hofraum zu 1.015m²

Verkehrswert: 746.500,00 €

Stichtag 04. August 2023

Ergänzungsstichtag 10. März 2025 (Außenbesichtigung)

Grundstücksbeschreibung

Ortsbeschreibung Die Kleinstadt Dorfen mit knapp 15.000 Einwohner erstreckt sich auf eine Fläche von 99,6 km² . Dorfen liegt idyllisch zwischen Wiesen und Wäldern, Hügeln und Tälern im

Voralpenland und ist die zweitgrößte Stadt im Landkreis Erding. Dorfen liegt an der B 15 der deutschen Ferienstraße Ostsee-Alpen zwischen dem gut 35 km nördlichen Landshut und dem knapp 60 km südlichen Rosenheim.

Lage Die Heimstätte ist eine nördliche Abzweigung der Kommerzienrat-Meindl-Straße in einer Wohn-Siedlung im Süden des Stadtgebiets von Dorfen. Die Straße Heimstätte führt über die Terofalstraße weiter nach Norden und endet in einem Gehweg zur Kaminkehrergasse. Über die ca. 125 m südliche Kommerzienrat-Meindl-Straße erreicht man weiter die knapp 150 m östliche Haager Straße gleich Bundesstraße B 15. Die Haager Straße gabelt sich weitere 150 m nördlich von der B 15 ab und führt weiter in die ca. 500 m vom Objekt entfernte Dorfener Stadtmitte.

Beschaffenheit Das Wohnbau-Grundstück ist etwa L-förmig, es besteht aus einem Trapez entlang der beiden Erschließungsstraßen und einem nordöstlichen ca. 13,5 bis 12 m schmalen und gut 30 m tiefen Grundstücksstreifen. Das ebene Grundstück weist kein Gefälle aus.

Erschließung Die Erschließungsanlagen sind hergestellt; eine Straßenbeleuchtung ist vorhanden. Für die Bewertung wird von einem voll erschlossenen Zustand, ausgegangen.

Gebäudebeschreibung

Das unregelmäßig geschnittene etwa L-förmige Grundstück wurde vor 1933 mit einem 1 1/2 -geschossigen Satteldachgebäude mit kleinen Kriechkeller, bebaut. Das Einfamilienhaus wurde 1954 zu einem 2-geschossigen Gebäude mit Kaltdach, aufgestockt. Ebenfalls 1954 erfolgte ein Schweine- und Ziegenstallanbau der 1966 erweitert und zur Garage mit Werkstatt, Holzlege und überdachter Terrasse mit Pultdach, umgebaut wurde. Im Jahre 1966 wurde zusätzlich ein kleiner Eingangsvorbau mit Flachdach angefügt. Im nordöstlichen Grundstücksbereich befindet sich ein offenes Pultdach- Lagergebäude und weiter östlich nahe der Ostgrenze ein Satteldach-Holzgebäude und ein kleines Glasgewächshaus.

Wohn- und Nutzflächen

• Wohnung EG: 63,93 m²
• Wohnung 2. OG: 64,53 m²

Rohbau

Konstruktion Massivbauweise

Fundamente vermutlich Bruchstein;

Keller vermutlich Mauerwerk;

Geschosse Außenwände VolI-Ziegelsteinmauerwerk (38 cm stark), Innenwände VolI-Ziegel-Mauerwerk, (24 und 12,0 cm stark) verputzt und gestrichen;

Decken Holz mit Holzfehlbodenkonstruktion

Dach Holz-Konstruktion mit Schalung, Ziegelpfannen-Eindeckung;

Treppen am Eintritt viertelgewendelte Holztreppe mit Holzgeländer;

Spengler Dachrinnen und Fallrohre in Stahlblech;

Fassade verputzt und gestrichen;

Haustechnik

Heizung Gastherme mit Flach-Heizkörpern;

Sanitäranlage Bad mit Stahl-Emaillewanne, WC: Stand-WC mit Druckspüler, Waschbecken mit Mischarmatur;

Warmwasserversorgung Zentral über Heizung mit Warmwasserboiler,

Elektroanlage Elektro-Installation mit Kipp-Automatensicherung ca. 1977 erneuert;

Ausbau

Lichte Höhen Höhe KG: ca. 1,5, EG: 2,35 m, DG: Firsthöhe 2,30 m;

Fußböden Holzböden teils mit PVC oder Teppichauflage, tlw. Fliesen

Wandoberflächen verputzt und gestrichen;

Fenster/Verglasung EG/OG: Holz-Verbundfenster ohne Rollladenkästen;

Türen Holztüren mit Kunststoffbeschichtung mit Holzzargen, Haustüre in Holz mit verstärkter Ausführung; Elektrische Klingel ohne Sprechanlage;

Mängel Schwelle zum tiefer gelegenen Bad, steiles Treppenhaus, beengte kleinteilige Räume,

Weitere Bauteile

Garagenanbau wie vor mit 24 cm Außenmauerwerk, Holz-Pultdach mit Dichtung,

Offenes Lager in Stahlkonstruktion:

Holzgartenhaus Wellasbestzementwellplatten-Verkleidung,

Gartengewächshaus in Stahl-/Glaskonstruktion.

Außenanlagen

Einfriedung zur südlichen und westlichen Straße Betonsockel mit Mauerwerkssäulen und niedrigem Holzstakettenzaun, ansonsten Maschendraht;

Befestigung Pflasterbelag vor Garage und als Hausumgang,

Hauszugang Pflasterbelag ;

Gartenanlage Wiesenfläche mit zahlreich Unratablagerung, vereinzelte Strauchbepflanzung, allgemein ungepflegte Gartenanlage;

Zu den Außenanlagen gehören auch die Ver- und Entsorgungsanlagen auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes.

Schäden

Setzschäden mit Rissen, schadhafte deutlich abgenutzte Bodenbeläge, Vermoosung der Pflasterbeläge allgemein deutlich abgenutzte Bausubstanz, massiv mit alten Gebrauchsgegenständen, Unrat und Sperrmüll überfrachtetes stark vemüllte Gebäude, ungepflegte vermüllte Außenanlagen

Hinweis: Es sind einfachste nicht mehr rentierliche Nutzungsverhältnisse mit erheblichen Schäden und Mängeln vorhanden. Ein Abbruch der Gebäude und eine Neubebauung ist deshalb die wirtschaftlichste Nutzung.

Zeitablauf bis zur Erreichung der Bebaubarkeit Es ist davon auszugehen das die Mieter die Mietverlängerungsoption bis 30.09.2027 in Anspruch nehmen. Für die Entmietung. die Durchführung des Abbruches und der Beräumung ist mit mehreren Monaten zu rechnen. Das noch ca. 2,5 Jahre währende Mietverhältnis wird um die Entmietungs- und Freimachungszeit auf 3,5 Jahre aufgerundet. Bis zur Neubebauungsmöglichkeit ist mit 3,5 Jahren Zeitablauf zu rechnen.