Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein ländliches Wohnobjekt mit Grünland in

Zimmerwaldhäuser 7, 84367 Tann

• Grundbuch: Triftern
• Blatt: 1174
• Gemarkung: Zimmern
• Flurstück-Nr.: 433
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 20.835m²

Wertermittlungsstichtag: 29.08.2023

Verkehrswert: 290.000 EUR

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Objekt liegt im Außen bereich des dörflichen Ortsteils Zimmern von Tann, etwa 5 km nordöstlich von Tann und etwa 2 km östlich von Zimmern. "Zimmerwaldhiluser" besteht aus wenigen, jeweils allein und verstreut liegenden Anwesen, meist landwirtschaftliche Hofsteilen, westlich der Staatsstraße 2112, die von Pfarrkirchen nach Simbach führt. Die einzelnen Anwesen sind über meist einspurige, asphaltierte Fahrwege miteinander verbunden, auch die Zuwegung zum Bewertungsobjekt erfolgt über eine solche schmale Straße ohne Parkmöglichkeiten und lediglich Anliegerverkehr. Ansonsten ist die Umgebung von Grünland, Ackerfl3chen und Wald gekennzeichnet.

Tatsächliche Nutzung 19.152 m² Grünland, 1.217 m² Wohnbaufläche, 466 m² Wald

Gesamtertragsmesszahl 8742

Erschließung

Versorgungsleitungen Die üblichen Versorgungsleitungen sind augenscheinlich vorhanden, kein Kanal - Entsorgung über individuelle Kleinklaranlage. Laut Angabe des Mieters bei der Besichtigung hat der Internetzugang schwankende Qualität.

Zufahrten über öffentliche Straße

Art und Maß baulicher Nutzung Das zu bewertende Flurstück ist großteils unbebaut mit Grünlandcharakter, teils kleinen Baumgruppen und im westlichen Randbereich auch waldähnlich bewachsen. Im südlichen Grundstücksbereich befindet sich ein Wohnhaus mit ehemals landwirtschaftlich genutztem Anbau. Nach Liegenschaftskataster umfasst der Gebäudebereich mit Umgriff 1.217 m².

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein frei stehendes Wohnhaus mit Anbau. Der Anbau wurde früher landwirtschaftlich genutzt und hat den Charakter einer Scheune.

Baujahr Der Bauplan hat einen Stempel von 1981 , daraus lasst sich für den vorhandenen Bestand ein Umbaujahr Anfang der 1980er Jahre ableiten, im Kern ist das Gebäude vermutlich deutlich alter, dazu liegen jedoch keine weitergehenden Informationen vor.

Wohnfläche gesamt rund 146

Baubeschreibung

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, laut Plan 30 und 36,5 cm, verputzt ohne Vollwarmeschutz (im Obergeschoss mit Holzverkleidung)

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik (einfacher Standard)

Heizungssystem Zentralheizung ölgefeuert, Brenner mit Schild von 1991 , laut Angabe nicht funktionsfähig und vom Kaminkehrer im Zusammenhang mit dem Kamin selbst auch nicht abgenommen frei stehender Einzelofen im Wohnzimmer EG. Die vorhandene Heizungsanlage mit teils Fußbodenheizung, teils normalen Heizkörpern wird derzeit provisorisch über ein in Eigenregie umfunktioniertes Kühlaggregat betrieben. Hinweis: Derartige Bastellösungen sind i.d .R. nicht zulassungsfähig. Von der Mehrzahl potenzieller Erwerber wird solchen Einrichtungen kein bezifferbarer Wertanteil zugeordnet. Warmwasserversorgung über elektrischen Boiler. Die Wirksamkeit von Heizung und Warmwasserversorgung wurde beim Ortstermin vom Mieter als ungenügend beschrieben. Eine unzureichende Beheizung mit Kaminofen und sonstigem Provisorium wird allgemein als unzureichend empfunden, auch hinsichtlich des einfachen Dämmstandards und der hohen Heizkosten (derzeit Strom).

Elektrik funktionale Elektroausstattung mit eher geringer Zahl von Steckdosen

Ausbau (im Stil der 1980er Jahre)

Treppe angewendelte Holztreppe

Fenster überwiegend vor einigen Jahren ausgetauschte Fenster (Holz mit Isolierverglasung), außenliegende Kunststoff-Rollladen

Türen HolzfuttertOren, teils mit Glasausschnitt, teilverglaste Hauseingangstüre in stabiler Ausführung

Böden überwiegend Steingut, Fliesen, Teppichbeläge

Innenwände, Decken Mauerwerk, laut Plan überwiegend 12 und 24 cm, verputzt, tlw. Verkleidungen mit Holzpaneelen

Sanitärausstattung originale Ausführung aus den 1980er Jahren Abwasserentsorgung Ober Kleinkläranlage, laut Angabe des Mieters liegen dazu keine Wartungsnachweise vor

Sonstiges integrierte Einzelgarage mit mechanischem Kipptor Nebengebäude in gemischter Holz-/Mauerwerksbauweise, keine relevante Haustechnik

Außenanlagen

Das Grundstück ist vor dem Eingang und vor der Garage sowie im Bereich der Zuwegung mit Plattenbelag versehen oder aufgekiest. Gartenflachen um das Haus sind einfach angelegt. Eine Einfriedung ist nicht vorhanden.