Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert mit einem Zweifamilien-Wohnhaus mit Nebengebäude bebautes Grundstück in Freiungsfeld 1, 84381 Johanniskirchen-Emmersdorf

• Grundbuch: Emmersdorf
• Blatt: 1186
• Gemarkung: Emmersdorf
• Flurstück-Nr.: 303/1
• Gebäude- und Freifläche zu 937m²

Wertermittlungsstichtag: 01. August 2023

Verkehrswert: 401.500€ (davon entfällt auf Zubehör: 3.500€)

Grundstücksbeschreibung

Objektlage Das Bewertungsobjekt situiert sich im ca. 5 km nordöstlich der Stammgemeinde Johanniskirchen gelegenen Ortsteil Emmersdorf. Es liegt den Erschließungsstraßen "Freiungsfeld" und mittelbar der Probsteistraße an , nahe des Einmündungsbereiches dieser Straße in die Staatsstraße 2108.

Umfeld Die nähere Umgebung und deren Bebauung zeigt eine aufgelockerte und durchgrünte Rand-Siedlungsstruktur mit niedergeschossiger, im wesentlichen freistehend errichteter Wohnbebauung mit für solche Bebauungsstrukturen

üblichen Nebenbebauungen. Der Siedlungsbereich wird durch die Durchsetzung und Angrenzung ausgedehnter Grün- und Baufreizonen geprägt, die zumeist als Landwirtschaftsflächen genutzt werden .

Versorgungsleitungen Das Grundstück ist an die öffentliche Wasserversorgung-, an das Netz des örtlich zuständigen Elektrizitätsversorgungsunternehmens und an das Telekommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG angeschlossen. Das Anwesen verfügt über einen Brauchwasserbrunnen mit elektrischer Pumpenanlage.

Entsorgungsleitungen Die Abwasserentsorgung erfolgt über einen Anschluss an das öffentliche Abwasserkanalisationsnetz.

Straßenerschließung Die Straßenerschließung erfolgt über eine im Eigentum und Unterhalt der Gemeinde Johanniskirchen stehende Ortsstraße ("Freiungsfeld"). Diese Straße ist ihrer verkehrstechnischen Bedeutung entsprechend mit einer asphaltierten Fahrbahn ausgebaut.

Gebäudebeschreibung

Art Zweifamilien-Wohnhaus mit über einen Zwischenbau angebautem Nebengebäude

Baujahr Gemäß der Datierung der vorgelegten Bauunterlagen wurde die Gebäudeanlage ursprünglich im Jahre 1968 errichtet. Im Jahre 1981 wurden bauliche Erweiterungen und Umgestaltungen vorgenommen .

Bauweise Das Wohngebäude weist bei Außenmaßen von 9,615 m mal 17,865 m einen rechteckigen Gebäudegrundriss auf. Das Wohngebäude umfasst Keller-, Erd- und Obergeschoss sowie und einen nicht ausgebauten Dachraum. Den oberen Gebäudeabschluss bildet ein ca. 30° geneigtes Satteldach.

Gebäudegestaltung Das Gebäude zeigt stereometrische Bauformen der Siedlungsarchitektur der 1960er Jahre, wobei ein durchschnittlicher Modernisierungsstil

der 1980er Jahre erkennbar ist.

Erscheinungsbild Das Gebäude zeigt im wesentlichen ein der gewogenen Baualterskategorie entsprechendes Erscheinungsbild, wobei keine übermäßigen, das Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigenden Abwitterungs- und Verschmutzungserscheinungen vorliegen .

Gebäudenutzung Das Anwesen wurde zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages überwiegend durch den Grundstückseigentümer eigengenutzt. Die Wohnung im Erdgeschoß war jedoch vermietet, wobei dem bewertenden Sachverständigen jedoch weder ein Mietvertrag vorgelegt wurde noch Angaben über die Identität der Mieter gemacht wurden.

Gesamt-Wohnfläche 258,09 m2

Raumprogramm Erdgeschoß: 2 Zimmer, Arbeitszimmer, Diele, Küche, WC, Flur, Abstellkammer, Windfang und Wohn/ Esszimmer (Wohnfläche der Wohnung im Erdgeschoss: 123,69 m²); Windfang; Obergeschoss: Schlafzimmer, Küche/Esszimmer, Flur, Bad/WC, Flur, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Diele und Balkon (Wohnfläche der Wohnung im Obergeschoß 129,60 m²)

Nutzflächen Außer den o.a. Flächen stehen noch die Kellerräume (ca. 125 m² NFL), der Dachraumbereich sowie die innerhalb des Nebengebäudes gelegenen Flächen zur Verfügung.

Gebäude- und Grundrissfunktionalität

Küchen Die Küchen sind ihren Größen nach als Arbeits- und Essküchen konzipiert.

Sanitärräume Die Wohnung im Erdgeschoß verfügt nach der Plandarstellung led iglich über ein WC, wobei jedoch davon auszugehen ist, daß auch ein Bad vorhanden ist. Der Obergeschoßwohnung ist ein mäßig dimensioniertes, kombiniertes Bad/WC beigemessen.

Stauräume Mit den vorhandenen Kellerräumen , den Dachraumbereichen und den Flächen des Nebengebäudes weist das Anwesen sehr gute Stauraumkapazitäten auf. In den Wohnraumbereichen des Gebäudes ergeben sich übliche Schrankstellflächen, was auch für die nicht augenscheinlich wahrgenommene Erdgeschoßwohnung angenommen werden darf. Im Dachraumbereich befindet sich eine "staubfreie Kammer".

Wohnräume Die Wohnräume bieten in ihren Dimensionierungen und Proportionierungen überwiegend ausreichende Mobiliarstell- und Bewegungsflächen. Der Haupt-Wohnbereich im Erdgeschoß ist sehr großflächig bemessen. Die Kinderzimmer im Obergeschoß sind sehr gedrängt angeordnet.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Rohbau Stahlbeton-Streifenfundamente mit aufgelagerter Stahlbeton-Sohlplatte; Kellergeschoss-Umfassungen in Stahlbeton, 36,5 cm stark, aufgehende Umfassungen in Mauerwerk, 36,5 cm stark; Fassadenflächen verputzt und gestrichen (Putz-Außenlage feinkörnig verrieben), geringfügig auch Holzschalung; Geschoßdecken als Stahlbeton-Decken mit Estrichen; zum Kellergeschoss halbgewendelte Stahlbetontreppe mit Wendepodest (Natursteinbeläge, einfaches Schmiedeeisengeländer), zum Obergeschoss halbgewendelte Stahltreppe mit Zwischenpodest (aufgesattelte Hartholz-Trittstufen, einfaches Schmiedeeisengeländer), zum Dachraum viertelgewendelte Einholm-Stahltreppe (aufgesattelte Hartholz-Trittstufen, einfaches Schmiedeeisengeländer), Zusatz-Ke"ertreppe als gerade Stahlbetontreppe (Fliesenbeläge); Trennwände in Mauerwerk in Stärken von 11,5 cm, 24 cm und 36,5 cm; zweizügiger Formsteinkamin sowie ein weiterer einzügiger Formsteinkamin (verklinkerte Kaminköpfe mit gewölbten Abdeckhauben); Nadelholz-Pfettendachstuhl als ca. 30° geneigte Satteldachkonstruktion, Eindeckung mit Ziegel-Flachdachpfannen auf Lattung und Unterschalung; Verwahrungen, Regenrinnen- und Fallrohre in Kupferblech ; Balkon als Stahlbetonplatte mit Fliesenbelag, Holz-Balusterumwehrung, teils mit Innenbekleidung

Ausbau

Fußböden keramische Bodenfliesen, HolzRiemenbeläge in Schiffsverbandverlegung, Textilbeläge, Laminatbeläge, in den Keller- und Dachraumbereichen auch Zement-Estriche

Wände verputzt und gestrichen, ein Kellerraum, teilweise Nut- und Feder-Holzbekleidung

Fliesen Sanitärräume mit umlaufenden keramischen Wandverfliesungen (Bad/WC im Obergeschoß wandhoch); in der OG Küche keine Wandverfliesungen (Werkstoffplatten-Spritzschutz)

Deckenuntersichten verputzt und gestrichen, im Dachraumbereich auch Nut- und Feder-Holzbekleidungen, im KG schalungsrauher Sichtbeton

Fenster/Fenstertüren Holzrahmenfenster- und Fenstertüren mit Isolierverglasungen, Dreh- Kipp- Anschläge, Naturstein-Fenstergesimse, Kunststoff-Rolläden , Im Treppenhaus Glasbausteinfenster, im KG einfache Stahlrahmenfenster mit Mäusegittern

Türen Hauseingangstüre als aufgedoppelte Holztüre, Seiteneingang mit offener, verzinkter Rundbogen-Schmiedeeisentüre; Innentüren als glatte Deckfurniertüren in Holzzargen; im KG vielfach Fh-Stahltüren

Haustechnik

Küche (EG) vermutlich erforderliche Ver- und Entsorgungsleitungsanschlüsse (über eine ggf. vorhandene Einbauküche können keine Aussagen getroffen werden)

Küche (OG) zeitgemäße Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Hochschrank mit offenem Oberteil, Arbeitsplatte, Spüle mit Mischarmatur, Heißluftherd, Geschirrspülautomat (sonstige Hausgeräte freistehend)

Sanitär-Installationen

Sanitärräume (EG) vermutlich erforderliche Ver- und Entsorgungsleitungsanschlüsse (über vorhandene Sanitär- Einbau- und Ausrüstungsgegenstände können keine

Aussagen getroffen werden)

WC (OG) erforderliche Ver- und Entsorgungsleitungsanschlüsse, sonst ohne Sanitär-Einbau- und Ausrüstungsgegenstände

Bad/WC (OG) Porzellan-Waschbecken mit Einhebel-Mischarmatur, Einbau-Badewanne mit Einhebel-Mischarmatur und Schlauchbrause, wandhängendes Porzellan- Toilettenbecken mit Imputz- Spülkasten, Waschmaschinen-Anschlüsse

Waschküche (KG) Waschmaschinen- und Wäschetrockneranschlüsse

Heizung mit Heizöl gefeuerte Zentralheizungsanlage, Heizkessel Fabrikat "Wolf", Stahlblech-Batterie-Heizöltankanlage; Raumbeheizung über Radiator- Heizkörper mit Hk- Thermostatventilen

Warmwasser Aufbereitung über Zentralheizungsanlage

Nebengebäude

Südlich des Wohngebäude wurde auf dem Flurstück 303/1 ein Nebengebäude errichtet. Dieses Nebengebäude befindet sich in vom Wohnhaus zurückversetzter Anordnung und ist mit diesem über einen Zwischenbau baulich verbunden. Das Garagengebäude nimmt einen langgestreckten, rechteckigen Gebäudegrundriss ein. Es bietet einen Garagenraum, einen Lager- bzw. Werkraum , im Zwischenbau einen ehemaligen Geschäftsraum mit WC und einen Lager- bzw. Werkraum. Es besitzt einen durch das Satteldach gebildeten Dachraum, der ebenfalls zu einfachen Lagerzwecken nutzbar ist. Dieses Nebengebäude zeigt im baulichen Erhaltungszustand im wesentlichen ein dem Wohngebäude entsprechendes Erscheinungsbild.

Kurzbaubeschreibung auf Stahlbetonfundamenten gegründetes-, in den Umfassungsbereichen in Mauerwerk errichtetes Nebengebäude, Wände allseitig verputzt und gestrichen; Stahlbeton-Sohlplatte mit Verbund-Estrich, im Zwischenbau auch Fliesenbeläge; Stahlbetondecke; Treppe zum Dachraum als Stahlträgerkonstruktion mit eingespannten Holz-Trittstufen Nadelholz-Pfettendachstuhl als Satteldachkonstruktion, Flachdachpfannendeckung auf Lattung; zweiflügeliges, teilverglastes Holzrahmentor, im Zwischenbau verglaste Kunststoffrahmentüre mit großem Glas-Seitenfeld, Fh- Stahltüren, Einfahrtstor als Stahlblech-Schwingtor; Glasbausteinfenster; WC mit wandhängendem Porzellan-Toilettenbecken mit Sanitärblock-Spülkasten, Porzellan-Waschbecken sowie K-Wasser-Anschlusshahn; dem Nutzungszweck des Gebäudes entsprechende Elektroinstallationen

Außenanlagen

Der durch den Mieter der Erdgeschoßwohnung genutzte Garten östlich des Gebäudes konnte nicht in Augenschein genommen und auch nicht eingesehen werden.

Einfriedungen Das Grundstück verfügt lediglich auf Teillängen seiner Grundstücksgrenzen über einfache bauliche Einfriedungen. Die dem Mieter der Erdgeschosswohnung zugeschlagene Gartenfläche ist mit einer Sichtschutz-Umfriedung umschlossen.