Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert der Eigentumswohnung Nr. 7 mit Kellerabteil in der Wohnanlage 84034 Landshut, Piflaser Weg 10 b; 67,00/1000 MEA an Grundstück

• Grundbuch: Landshut- weißes Viertel
• Band: 375
• Blatt: 14220
• Gemarkung: Landshut -weiß-
• Flurstück-Nr.: 917/10
• Wohnblock, Hofraum zu 923m²

Wertermittlungsstichtag: 17.05.2023

Verkehrswert: 295.000€

Grundstücksbeschreibung

Vermietung und Verpachtung Die zu bewertende Eigentumswohnung war zum Wertermittlungsstichtag vermietet.

Mikrolage Die Wohnanlage mit der zu begutachtenden Eigentumswohnung befindet sich im Stadtteil Nikola. Die Wohnanlage mit der zu begutachtenden Eigentumswohnung befindet sich am Piflaser Weg und hier in der "zweiten Reihe". Unmittelbar südlich (rd. 20 m Entfernung) fließt die Isar mit entlangführendem Geh- und Fahrradweg. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus bis zu fünfgeschossigen Wohnanlagen, östlich grenzen zwei Ein-/Zweifamilienhäuser an. Die Lage ist ruhig.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße Piflaser Weg (Straßendeckung mit Asphaltierung und zweiseitigem Gehweg) sowie durch Kanal , Wasser, Gas und Strom erschlossen.

Gebäudebeschreibung

Zustand I Instandhaltung Die im Jahr 1961 errichtete Wohnanlage befindet sich zum Stichtag, soweit von außen erkennbar, in einem dem Baujahr entsprechenden, instandgehaltenen und gepflegten Aligemeinzustand. In den letzten 20 Jahren wurden folgenden größere Baumaßnahmen/Sanierungen durchgeführt: Erneuerung der Fenster (vor rd . 20 Jahren; genauer Zeitpunkt wurde nicht mitgeteilt); 2004: Austausch der Gegensprechanlagen; 2009: Sanierung der Eingangspodeste; 2010: Dachsanierung; 2014: Malerarbeiten in den Treppenhäusern; 2020: Erneuerung der Fassade und Balkone; 2021 : Erneuerung der Heizungsanlage. Aktuell wird über die Erneuerung der Zähleranlagen (Messeinrichtung für Strom) diskutiert. Die Ausstattung der zu bewertenden Wohnung Nr. 7 stammt, bis auf das sanierte Bad und die Kunststofffenster (ca. 20 Jahre alt), weitestgehend aus dem Baujahr. Das Bad wurde nach Angabe der Antragsgegnerin im Jahr 2004 renoviert (neue Boden- und Wandfliesen, Acrylwanne, Waschbecken, WC). Altersentsprechende Abnutzungserscheinungen und Gebrauchsspuren (z.B. abgenutzte Bodenbeläge) sind gegeben.

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion Keilerumfassungswände aus Stampfbeton (Wandstärke der Umfassungswände d= 36,5 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d= 36,5 cm).

Decken Stahlbeton.

Dach Flachdachkonstruktion, vermutlich mit Folienabdichtung.

Treppen Treppenhaus: Stahlbetontreppe mit Kunststeinbelag , Metallgeländer mit PVC-Handlauf; vom Keller Zugang zum Garten: Betontreppe mit Metallgeländer.

Fenster Wohnung Nr. 7: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; keine Rollos (Ausnahme: ein nachträglich eingebautes Kunststoffrollo im Wohnzimmer); Treppenhaus: Glasbausteinfenster; im Keller: alte Holzfenster überwiegend mit Metallgitter.

Türen Hauseingangstüre (überdacht, POdeststufe): Metallkonstruktion mit Glasausfachung inkl. festem Seitenteil mit Klingel- und Wechselsprecheinrichtung, integrierte Briefkastenanlage; Wohnungseingangstüre: furniertes Türblatt (vermutlich aus dem Baujahr), Spion; im Innenbereich: einfache weißbeschichtete Türblätter (vermutlich aus dem Baujahr); Keller: z.T. feuerhemmende Metalltüren.

Böden Wohnung Nr. 7: Teppichbelag in den Schlafräumen und im Flur, Mosaikparketl im Wohnzimmer, alter PVC-Belag in Küche und Abstellraum , Fliesenbelag im Bad; Treppenhaus: Natursteinbelag ; Keller: Estrich.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich (farbig gestaltet), z.T. mit Klinkerverkleidung (als gestalterisches Detail); im Innenbereich Wände und Decken mit Putz und Anstrich , Wände überwiegend tapeziert; Wandfliesen ca. 2 m hoch im Bad; Fliesenschild am Küchenarbeitsplatz.

Technische Installation

Hausanschlüsse Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation Bad: Badewanne, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss, Stand- WC mit Druckspüler; Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss

Heizung Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung , Wärmeverteilung über Heizkörper.

Loggia Betonbrüstung mit integriertem "Sicht-Element" und aufmontierter Absturzsicherung, Klinkerbelag, Markise.

Kücheneinrichtung (LI. Angabe Eigentum der Mieterin) Ältere Einbauküche (zum Einbaujahr sind keine genauen Angaben überliefert): Ober- und Unterschränke, Kühlschrank, Elektro-Herd, Backofen , Spülbecken, Geschirrspülmaschine.

Kellerabteil Massiv-Zwischenwände, Estrich; Zugang: Holzbretlertüre mit Vorhängeschloss abschließbar.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Maschendrahtzaun, z.T. Grünhecke; zum nördlichen Nachbargrundstück (FINr. 917/8) keine Einfriedung, da hier Zugang zur öffentlichen Straße "Piflaser Weg".
• Verkehrsflächen und Hauszugang mit Asphaltbelag.
• Fahrradständer gegenüber Hauseingang Nr. 10 b.
• Gemeinschaftsgrünanlage westlich des Wohnhauses: Aufwuchs bestehend aus Rasen,
• Bäumen und Strauchwerk.