Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des Anwesens, bebaut mit einer Doppelgarage in Stahlkonstruktion in An der Bahnhofstraße 90 in 84140 Gangkofen

• Grundbuch: Gangkofen
• Blatt: 1777
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Gangkofen
• Flurstück-Nr.: 1770/3
• Tankstelle, Hofraum zu 334m²

Wertermittlungsstichtag: 08.03.2024

Verkehrswert: 24.000,00€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 123/23#1)

Grundstücksbeschreibung

Lage im Gemeindegebiet rd. 900 m nordwestlich des Ortszentrums von Gangkofen (Marktplatz), östlich der Bahnunterführung, im Siedlungsbereich nördlich der Bahnhofstraße bis zu den ehemaligen Bahnanlagen

Straßenerschließung Bahnhofstraße, asphaltierte Haupterschließungsstraße, ortsüblich ausgebaut

Parkplatzsituation entlang der umliegenden Straßen öffentliche Parkmöglichkeiten

Umgebungsbebauung ungeordnetes Bebauungsumfeld mit Wohnnutzungen sowie kleinere Gewerbebetriebe mit nichtstörendem Charakter in offener Bauweise und mit Gebäuden unterschiedlichem Baualters, Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen zzgl. Dachgeschoss

Topographie bei der Flst.-Nr. 1768/5 südwestlich des Wohngebäudes Höhenversprung von bis zu ca. 1,00 m, durch Stützmauer abgefangen; im Übrigen sind die beiden Grundstücke in sich und zu den angrenzenden Flächen weitestgehend eben

Überbauungssituation die auf dem gegenständlichen Flst.-Nr. 1770/3 existierende Stahlgarage überbaut das separat zu bewertende Flst.-Nr. 1768/5, die überbaute Fläche beträgt ca. 11 m²; bei einer getrennten Vermarktung der bei den zu bewertenden Grundstücke ist von einer Freilegung der Flst-Nr. 1770/3 auszugehen; durch den Rückbau der Stahlgarage endet die Überbauungssituation, es sind keine Einflüsse auf die Kaufpreisbildung gegeben

Erschließungssituation die beiden Grundstücke sind verkehrsmäßig über die öffentlich gewidmete Bahnhofstraße erschlossen; sie war in der Vergangenheit Teil der Bundesstraße B 388 (alt), so dass keine Straßenausbaubeiträge angefallen sind; im Übrigen liegen keine Informationen zu erhebungsfahigen oder geschuldeten Erschließungsbeiträgen nach § 127 BauGB vor es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das kommunale Entwässerungs- und Wasserversorgungsnetz die Herstellungsbeiträge nach KAG für die Wasserver- und Wasserentsorgung wurden bei der FIst.-Nr. 1770/3 für die gesamte Grundstücksfläche erhoben und bezahlt, im Übrigen war bei der Flst.Nr. 1770/3 bisher eine Geschossfläche nach KAG nicht erhebungsfähig, da das Grundstück nur mit einem beitragsfreien Nebengebäude bebaut ist

Erweiterungsmöglichkeiten Flst.-Nr. 1770/3 Auf Nachfrage beim örtlichen Bauarnt wurde mit E-Mail vom 12.03.2024 mitgeteilt, dass auf dem Flst.-Nr. 1770/3 grundsätzlich eine Bebauungsmöglichkeit besteht. Die Auskunft dient ausschließlich im Zusammenhang mit der vorliegenden Verkehrswertermittlung und kann nur als Anhalt dienen. Endgültige Aussagen sind erst durch eine Bauvoranfrage (Art. 71 BayBO) oder einem Antrag auf Baugenehmigung (Art. 64 BayBO) möglich. Aufgrund der im Umfeld existierenden Wohnnutzungen wird - trotz der Gewerbegebietsdarstellung im Flächennutzungsplan - ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von ca. 80 m2 und einer Höhenentwicklung von Keller-, Erd- und Obergeschoss als zulässig und realisierbar erachtet. Zusätzlich wäre die Errichtung eines Garagengebäudes im südöstlichen Grundstücksbereich möglich.

Gebäudebeschreibung

Bebauung Flst.-Nr. 1770/3: Stahlgarage

Tatsächliche bauliche Nutzung Das Grundstück Flst.-Nr. 1770/3 ist an der Nordwestgrenze z.T. mit einer eingeschossigen Doppelgarage in Stahlkonstruktion bebaut.

Außenanlagen

Einfriedungen straßenseitig z.T. Holzzaun, rückwärtig Maschendrahtzaun, nordwestlich des Wohngebäudes Gartentor in Stahlkonstruktion

Geländebefestigungen Z.T. Betonbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenflächen, Baum- und Strauchbewuchs

Beurteilung insgesamt einfache Ausführung der baulichen Außenanlagen

Sonstiges rückwärtig auf der Flst.-Nr. 1768/5 vmtl. aus dem frühen 20. Jahrhundert stammende Stahleinzelgarage mit Bogendach auf Betonbelag, die eine Nutzung zu einfachen Lagerzwecken ermöglicht straßenseitig vmtl. aus den 1940er Jahren stammende Doppelgarage in Stahlkonstruktion mit Pultdach auf Kiesbelag, sie überbaut die zwei gegenständlichen Grundstücke, bei einer getrennten Vermarktung der beiden zu bewertenden Flurstücke steht eine Freilegung von dem Nebengebäude an südwestlich des Wohngebäudes Stützmauer mit Außentreppen in Beton- bzw. Stahlbetonkonstruktion, z.T. Feuchtigkeitsschäden und Rissbildungen in baujahrsbezogen noch üblichen Umfang eine der Außentreppen fUhrt vom Flst.-Nr. 1770/3 auf die Terrasse der FIst.-Nr. 1768/5, bei einer Einzelbetrachtung der beiden Grundstücke ist ein Rückbau der Treppe erforderlich