Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) des bebauten Erbbaurechts in 85354 Freising, Rosenstraße 5.

• Erbbaugrundbuch des Amtsgerichtes Freising
• Blatt 21273
• Gemarkung Freising
• FlNr. 1682/18 zu 645 m²

Verkehrswert: 275.000,-- €

Wertermittlungsstichtag: 30.10.2024

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage: Das Bewertungsobjekt befindet sich im südwestlichen Stadtgebiet, rd. 350 m nördlich der Münchener Straße und der Bahnlinie sowie rd. 50 m südlich der Gartenstraße.

Das Stadtzentrum (Obere und Untere Hauptstraße) mit Läden und Einkaufsmöglichkeiten

sowie Dienstleitungsanbietern und Gastronomiebetrieben ist nordöstlich in rd. 1 km Entfernung

zu erreichen. Der Bahnhof befindet sich ebenfalls im Nordosten (rd . 800 m Luftlinie).

Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Doppelhaushälften und Ein-/Zweifamilienhäusern.

Das Verkehrsaufkommen auf der Rosenstraße beschränkt sich auf Anlieger.

Das Grundstück ist mit einer Zweifamilien-Doppelhaushälfte und einer Garage bebaut.

Erschließung Das Grundstück ist durch die ausgebaute Rosenstraße (Straßendecke mit Asphaltierung und einseitigem Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fallen nach Angabe der Stadtverwaltung nicht mehr an.

Überschwemmungsgefahr Das Bewertungsgrundstück befindet sich zum Teil in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliche Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen wurde die Doppelhaushälfte im Jahr 1958 erbaut.

Im Jahr 1970 wurde der östliche Wohnzimmeranbau mit Terrassendach errichtet. Seither erfolgten keine wesentlichen baulichen Veränderungen.

Das Wohngebäude ist vollunterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss

und nicht ausgebauten Dachgeschoss.

Die Nutzung erfolgt als Zweifamilien-Doppelhaushälfte mit jeweils einer 3-Zimmer-Wohnung

im Erd- und im Obergeschoss.

Wohnflächen

• EG-Wohnung rd . 70 m²
• DG-Wohnung inkl. Dachterrasse rd. 54 m²

Gesamtwohnfläche rd. 124 m²

Im Untergeschoss befinden sich vier Kellerabstellräume unterschiedlicher Größe.

Nördlich des Wohngebäudes steht eine Garage in Massivbauweise (angebaut an das Garagengebäude des nördlichen Nachbargrundstücks).

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände vermutlich aus Stampfbeton

(Wandstärke der Umfassungswände d = 24-36,6 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegel- oder Hohlblocksteinmauerwerk (d = 24-36,6 cm).

Decken: Holzbalkendecken über EG und OG, Betondecke über KG.

Dach: Satteldachstuhl mit Ziegelpfannendeckung; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppen: Holzwangentreppe mit Holzgeländer; Holzeinschubtreppe zum Dachboden;Betontreppe zum Keller;

Fenster: Wohnhauseingang: Betontreppe mit Metallgeländer. überwiegend Holzverbundfenster, ein Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; z.T. Kunststoffrollos; Keller: alte Metallfenster mit einfacher Verglasung und Mäusegitter.

Türen: Wohnhauseingang: Holzkonstruktion mit Glasausschnitt; Wohnungstüren und im Innenbereich: Sperrholztüren, teils mit Glasausschnitt; Keller: einfache Brettertüren.

Böden: unterschiedliche Beläge: Parkett, Teppich, Fliesen, PVC; Treppenflur EG und OG: Teppichbelag; Dachboden: Holzbretterboden; Keller: Estrich.

Decken- und Wand-behandlung: Fassade mit Putz und Anstrich, teils mit Plattenverkleidung (vermutlich Asbest); im Innenbereich Wände und Decken verputzt und gestrichen, Wände z.T. tapeziert; Fliesenschild am Küchenarbeitsplatz; Wandfliesen halbhoch in den Bädern.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung im unterdurchschnittlichen Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation: Bäder (EG- und OG-Wohnung): Gusswanne, Waschbecken, Stand-WC mit Druckspüler bzw. Tiefspülkasten; Elektro-Boiler im OG.

Keller-Waschraum: Waschmaschinenanschluss.

Heizung: Nachtspeicheröfen, Warmwasserbereitung über Elektroboiler.

Dachterrasse: Plattenbelag, Metallgeländer.

Garage: Massivbauweise mit gemauerten, verputzten Wänden; Satteldach mit Ziegelpfannendeckung, Metallkipptor.

Zubehör: EG und OG-Kücheneinrichtung (ältere Ausstattung , einfachster Standard, Baujahr nicht bekannt): Ober- und Unterschränke, Elektro-Herd mit 4 Kochplatten, Backofen, Spüle, Kühlschrank.

Außenanlagen

Einfriedung zur Straße mit Grünhecke und Metalltor, mit Maschendrahtzaun zu den Nachargrundstücken.

Hauszugang und Garagenzufahrt mit Betonsteinpflastersteinen belegt.

Alter Holzschuppen mit Welleternitdeckung.

Gartenaufwuchs bestehend aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen.

Beurteilung

Das Erbbaurecht wurde im Jahr 1953 für 99 Jahre bestellt.

Das Wohnhaus wurde seit geraumer Zeit nicht instandgehalten (alte Fenster, veraltete Sanitäranlagen, stark abgenutzte Bodenbeläge, Nachtspeicheröfen usw.). Die Räume sind mit Mobiliar, Sperrmüll und Unrat vollgestellt. Aufgrund von Tierhaltung (Katzen) ist im gesamten Gebäude ein unangenehmer, stechender Geruch vorhanden.

Das Gebäude macht insgesamt einen äußerst ungepflegten Eindruck, es besteht ein umfangreicher Unterhaltstau.

Schäden und Mängel

• Die Dämmung des Wohnhauses entspricht nicht dem heutigen Standard, mit hohen
• Heizkosten muss gerechnet werden.
• Im gesamten Wohngebäude sind Feuchtigkeit und Schimmelspuren vorhanden.
• Die sanitären Anlagen stammen vermutlich aus der Bauzeit und entsprechen nicht dem
• aktuellen Zeitgeschmack und Standard.
• Die Fenster sind größtenteils am Ende ihrer wirtschaftlichen Verwendungsdauer angelangt.
• Die Elektroinstallation ist überaltert.
• Die Heizung mit Elektronachtspeicheröfen genügt nicht mehr den heutigen Ansprüchen
• an ein zeitgemäßes Wohnen.
• Die Fassade ist teilweise mit Kletterpflanzen bewachsen, Schäden an der Putzoberfläche
• können nicht ausgeschlossen werden.
• Der Garten ist vernachlässigt und stark verwildert.

Die Wohnlage kann als durchschnittlich im innerörtlichen, gewachsenen Bereich von Freising

beurteilt werden.