Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert von: Ackerland Nähe Fußball- / Sportplatz Eberspoint bzw. Holzen, 84149 Velden (Vils)

• Grundbuch Ruprechtsberg
• Blatt 383
• Gemarkung Ruprechtsberg
• Flur Mariaberg
• Flurstück Nr. 70
• Ackerland zu 4.038 m²

Verkehrswert: 53.000 €

Bewertungsstichtag: 31 .10.2024

Grundstücksbeschreibung

Lage Südlichster Kreis Landshut, Marktgemeinde Velden, Gemarkung Ruprechtsberg

Navigation Mariaberg, Nähe Sportplatz Eberspoint; ~Sportplatzstraße, 84149 Velden-Eberspoint.

Naturlage Südlicher Aufhang (= nordhängiger Rücken) von Mariaberg; Gefällstufe 1 mit ca. 8 % Abgang und Drainage in Richtung Norden / Viistal. 480 m - 472 m Höhenlage. 3/4 Lehm- und 1/4sandiger Lehmboden; mittlerer Boden.

Futtergras-Bestand Anfang September 2024;

Nutzungsart Festlegung nach dem Bodenschätzungsgesetz

• Abschnittsfläche 3.105m² + 933 m2²
• Kulturart Ackerland
• Klasse L4D
• Wertzahlen 65/60 + 57/54
• Ertragsmeßzahl l.863 + 504

Belastungen keine

Umgebung Äcker Nähe Fußballplatz Eberspoint; reine innerlandwirtschaftliche Ackerflur.

Zustand mäßig - mittlerer des gängigen Futterbaus; abgemarktes Ackerstück.

Bebauung keine

Erschließung fehlt; unerschlossene Einzel-/ Kleinfläche.

Werteinfluss der fehlenden Erschließung Eine selbständige Erschließung wäre idealerweise ein Stichweg ausgehend von der Zu-/ Feldfahrt Holzen in Richtung Norden auf die Südostecke des Flurstücks der Bewertung

mit einer Länge von ca. 143 m x 3 m Breite ; rd.430 m² Flächenverlust im betreffenden Vorlieger / Acker-Flurstück Nr. 73. Die zweite bewertungstheoretische Erschließungsoption ist angenommen entlang der Nordflanke des Sportplatzes mit einer Breite von 5 m über eine Länge von 162 m und einem hälftigen Anteil davon (= 5 m Breite / 2) unter einer Interessensgleichheit von Sportplatz und/oder Acker-Eigentümer; Wegefläche: 405 m² (aus dem Flurstück Nr. 72)

Beurteilung

Der zu taxierende Kleinacker ist, relativ zu den überwiegend starken Lößlehm-Lagen des Tertiären Hügellandes, eher ein unterdurchschnittlicher und bei Zeiten von Trokkenheit ungünstigerer, weil grundwasserfemer, anteilig sandig durchlässigerer und zudem abfallend stärker drainierender Standort. Diese natürlichen Gegebenheiten sind in der Einwertung per Ertragsmeßzahlen bzw. der Ackerzahlen des Objekts zu berücksichtigen, so dass lediglich die generelle Wirtschafts- und Bewirtschaftungslage mitsamt Ortsnähe und (fehlender) Erschlossenheit sowie die wesentlich höhere Marktgängigkeit einer relativen (leicht schiefen) Kleinfläche der vorliegenden Art als ganz individuelle, objektspezifisch zu wägende Bewertungsfaktoren zum Ansatz kommen können.

Land-Wirtschaftslage Im Ackerbau wurden in den vergangenen 15 Jahren schwarze Zahlen geschrieben. Im Futterbau / Tierhaltung haben die Kosten und Inflation der Betriebsmittel, die Auflagen und der effektive Rückgang der Agrarförderung (nach Inflationsabzug / Kaufkraftverlust) substanzielle Gewinne verhindert bzw. in extreme Schwankungen und Verluste

geführt. Der Rückgang der Anzahl der wirtschaftenden Betriebe und die Zunahme sog.

Verpachtungsbetriebe bezeugen eine stagnierende bis rezessive Landwirtschaftslage.

Bewirtschaftungslage - Ortslage Das Flurstück ist eingeschlossen, so dass zumindest theoretisch ein paar hundert Wirtschaftsbetriebe im darstellbaren Umfeld am Klein-Flurstück, als Zwickel oder Auskeilung eines größeren Feldstücks (mit ca. 10 Hektar Ackerfläche), potenzielle Verdränger- Interessenten, d.h. theoretisch potenzielle Käufer sind.

Ortsnähe Die Nähe zum Sportplatz sowie zur markanten Ortschaft Eberspoint mitsamt Kreisstraße 1 können für ein Kleinflurstück der vorliegenden Art Entwicklungsauswirkungen

haben. Distanzvorteile sind werterhöhend (und auf empirischer Basis rechenbar).