Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über die Gewerbeeinheit Nr. 3 im Erdgeschoss inkl. Keilerräumen und Sondernutzungsrechten an 6 Stellplätzen 94437 Mamming, Bahnhofstraße 29.

• Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichtes Landau an der Isar
• Gemarkung Mamming
• Blatt 3489
• Flurstück 1051
• Gebäude und Freifläche zu 900m²

Verkehrswert: 300.000 €

Wertermittlungsstichtag: 27.09.2024

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage: Das Grundstück mit der zu bewertenden Gewerbeeinheit liegt im östlichen Gemeindegebiet, an der Bahnhofstraße. Etwa 700 m westlich verläuft die Hauptstraße, hier ist das Rathaus mit der Verwaltungsgemeinschaft Mamming ansässig. Im Nordosten, nach rd. 500 m befindet sich das bereits erwähnte Gewerbegebiet. Nördlich, in ca. 600 m Entfernung (Luftlinie) fliest die Isar.

Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Ein-/Zweifamilienhäusern, nordwestlich

grenzt ein unbebautes Grundstück, südlich (gegenüber der Straße) befindet sich ein Gewerbegrundstück.

Weiter südlich (rd . 70 m Entfernung) grenzen Ackerflächen an. Das Verkehrsaufkommen auf der Bahnhofstraße (Durchfahrtsverbindungsstraße) ist durchschnittlich.

Die Geschäftslage für eine Arztpraxis ist als durchschnittlich zu beurteilen.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Bahnhofstraße (asphaltierte Straßendecke, einseitiger Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Verwaltungsgemeinschaft zum Stichtag nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliche Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen wurde das Wohn- und Geschäftshaus mit Doppelgarage im Jahr 2006 errichtet, Erstbezug war 2007. Seither erfolgten, außer dem Einbau einer Wasserenthärtungsanlage und den üblichen Instandhaltungsarbeiten keine wesentlichen baulichen Veränderungen .

Das Gebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss und Dachgeschoss.

Im Erdgeschoss befindet sich die zu bewertende Gewerbeeinheit Nr. 3, im Dachgeschoss

eine Wohnung. Im Kellergeschoss sind Räume, die der Gewerbeeinheit zugeordnet sind sowie der Heizungskeller und Flur (als Gemeinschaftseigentum).

Das Gebäude verfügt über zwei separate Eingänge (Wohnungseingang im Osten und Praxiseingang im Süden). Über das Treppenhaus sind das Unter-, Erd- und Dachgeschoss erschlossen.

Raumprogramm der Gewerbeeinheit Im Erdgeschoss sind vom zentral angelegten Anmeldebereich, der Wartebereich, PatientenWC, drei Behandlungsräume, Röntgenraum und sog. Sterilisierungsraum mit separatem WC erschlossen.

Bis auf den innen liegenden Anmeldebereich sind alle Räume über Fenster belichtet und belüftet.

Im Kellergeschoss sind zwei Labore, ein Lager, Bad, Personalraum und Archiv untergebracht.

Nutzfläche Gewerbeeinheit Nr. 3

• Erdgeschoss 106 m²
• Kellergeschoss 90 m²

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Ziegelmauerwerk inkl. Dämmung (Wandstärke der Umfassungswände d = 38 cm), im westlichen Gebäudeteil mit Lichtgraben; sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegel mauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d = 36,5 cm).

Decken: Stahlbeton;

Dach: Satteldachstuhl mit Pfannendeckung anthrazit, Dachgaube; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppen: Treppenhaus: Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag, Metallgeländer; KeIleraußenzugang : Betontreppe mit Fliesenbelag.

Fenster: Gewerbeeinheit Nr. 3: Kunststofffenster (z.T. bodentief) mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; überwiegend Kunststoffrollos; im Keller: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Türen: Eingangstüre Gewerbeeinheit Nr. 3: (überdacht, zwei Podeststufen, beidseitiges Metallgeländer): Leichtmetall- bzw. Kunststoffkonstruktion; im Innenbereich (Gewerbeeinheit Nr. 3): z.T. Ganzglastüren, z.T. glatte weißbeschichtete Türblätter; Keller: überwiegend einfache Türblätter.

Böden: Gewerbeeinheit Nr. 3: im Erdgeschoss überwiegend PVC-Belag bzw. Linoleumbelag ; Fliesenbelag in EG-WCs und UG-Bad; Treppenhaus: Natursteinbelag; Kellerflur: z.T. Fliesenbelag, z.T. Laminat.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, farblich abgesetzte Fensterlisenen; Treppenhaus: Putz und Anstrich; in der Gewerbeeinheit Nr. 3: Wände und Decken mit Putz und Anstrich, Wandfliesen halbhoch im Personal-WC, raumhoch im Patienten-WC und UG-Bad.

Technische Installation:

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation: EG-WC (Patienten und Personal): Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, Waschbecken; im Personal-WC kein Fenster vorhanden; in den Behandlungsräumen: überwiegend ein Waschbecken; UG-Bad: Acrylwanne, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, Handtuchheizkörper, Waschmaschinenanschluss; UG-Teeküche (Personalraum): Kalt- und Warmwasseranschluss; Heizungsraum: Wasserenthärtungsanlage; Abwasserhebeanlage.

Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Wärmeverteilung im Erdgeschoss über Fußbodenheizung, im Keilergeschoss teils über Fußbodenheizung, teils über Heizkörper.

Zubehör: Betriebliche Einrichtung der Zahnarztpraxis; EG-Sterri-Raum: Einbauküche mit Unter- und Oberschränken, Spülbecken;Einbauküche ("UG-PersonalraumU ): Ober- und Unterschränke, Spülbecken, Herd mit Glaskeramik-Kochfeld; Solarthermieanlage am Dach (wird nicht bewertet).

Doppelgarage

Massivbauweise; Keller- und sonstige Umfassungswände aus Ziegelmauerwerk

(Wandstärke der Umfassungswände UG: 0=30 cm; EG: 0=24 cm), Stahlbetondecke; Satteldach mit Pfannendeckung; Sektionaltor mit Elektrobetrieb; Türe (Kunststoffkonstruktion) als Garten-Zugang.

EG: zwei Stellplätze, Fliesenbelag;

UG: zwei Kellerräume, Fliesenbelag.

Hinweis: Der Kellerraum, der Gewerbeeinheit Nr. 3 ist nicht abgeschlossen

(abweichend zum Aufteilungsplan, vgl. Kapitel 5.1).

Außenanlagen

Einfriedung z.T. mit Metallzaun, z.T. Grünhecke; zur Straße z.T. keine Einfriedung.

Praxis-, Hauszugang, Garagenvorplatz, Kfz-Außenstellplätze mit Betonsteinpflaster.

Hausumgang mit Plattenbelag.

Garten mit Aufwuchs, bestehend aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen.

Holzgerätehaus im Garten.

Vorgarten (Praxiseingang) mit Bodendeckern und Strauchwerk bepflanzt.

Fahrradständer südwestlich des Praxiseingangs.

Kfz-Stellplätze.