Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für einer landwirtschaftlichen Hofstelle mit 1.374 m² Flurstücksgröße in der Kirchstraße 8 in 85356 Eching-Günzenhausen (Freising)

• Grundbuch: Günzenhausen
• Band: 22
• Blatt: 1034
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Günzenhausen
• Flurstück-Nr.: 14
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 1.374m²

Wertermittlungsstichtag: 01.09.2024

Verkehrswert: 2.100.000 €

Grundstücksbeschreibung

Lage Kirchstraße 8, 85386 Günzenhausen; vormalig achtes von 12 bäuerlichen Anwesen im ruhigen Dorfkern der Alt-Gemeinde Günzenhausen der heute stadtähnlichen, ca. 3 km entfernten Gemeinde Eching bei München-Freising

Nutzungsart Wohnwirtschaftliche HofsteIle; Gebäude für Wirtschaft und Gewerbe im Mischgebiet Dorf MD gemäß BaunutzungsVO;

Umgebung zentrale verkehrsberuhigte Kleindorf-Lage; attraktives Betriebs- und Nah-Erholungsumfeld im "Speckgürtel München"

Zustand bewirtschafteter Leerstand

Erschließung voll erschlossen; Strom, Wasser, Abwasser, Glasfaser 03 /2025

Lärmlage / Emissionen Flugverkehr MUC Der Fluglärm ist in Abhängigkeit von der Windrichtung zu relativieren. Begünstigt durch seine Kessellage ist das Objekt weitaus weniger beschallt als andere exponiertere.

Gebäudebeschreibung

Bebauung 5 wohn- und land- bzw. gewerbewirtschaftliche Gebäude; Summe der Geschossflächen im Altbestand ca. 910m²

Wohnhaus der Nachkriegsjahre

Baujahr(e) unbekannt; kontinuierliche Um-/Ausbauten und Erweiterungen. (1947, 1953, 1961, 1963)

Gebäudeart / Typ Zwei-/ Mehrfamilien-/ Kopfhaus; Erd-, Ober- und voll ausgebautes Dachgeschoss; Typ 2.31 - Einspänner (eine Wohnung pro Etage = 3 Etagenwohnungen)

Summe der Wohnflächen; ca.: 271,1 m2 Wohnfläche zzgl. Nebennutzfläche der Werkstatt (29,6 m²)

Konstruktionsart Massiver Ziegel-/Stampfbeton-Mischbau aus tlw. wiederverwerteten Abbruchmaterialien der Kriegs-/Nachkriegsjahre;

Außenwände Ziegelmauerwerk unterschiedlicher Steine;

Außenfassade verputzt und weiß gestrichen;

Innenwände, tragend massiv; gemauert verputzt und gestrichen;

Trennwände unbekannt;

Decken Holz-/ Fehlbodendecken

Fußbodenaufbau zementiert; Stein- und Keramikbeläge in den Naßbereichen;

Dachform und Art Satteldach mit 3 westseitigen und einer ostseitigen Schleppgaube; fehlende Rollläden bzw. Fensterläden;

Fenster Holzrahmenkonstrukte mit Mehrfach- Wärmedämmglas; einfache Beschläge; tlw. eloxierte Metallfenster in den Naßbereichen.

Hauseingang Vollholztüre mit Schmuckglas-Füllung und Metallbeschlägen;

Türen, innen Holzausführungen, überwiegend furnierte Kastentüren, im DG Fichte-Vollholztüren;

Treppenhaus eingefasste Holztreppe mit Ziergeländer und Holzhandläufen;

Fußböden gemischte; PVC, Laminate, Keramik;

Sanitäreinrichtungen 2 Vollbäder, ein Duschbad;

Heizung Festbrennstoff-Heizung, kombiniert: HDG Bavaria V2 - Stückholzkessel kombiniert mit Ölbrenner, Baujahr unbek. (ca. 2000), ca. 30 kW Nennwärme-Leistung bei max 95° Betriebstemp., 3,0 bar Druck, ca. 130 Liter Wasserkarnmer;

Warmwasser zentrale Versorgung; tats. Speicherkapazität: unbekannt; ca. 200l Warmwasserspeicher zzgl. Pufferspeicher (ca. 5001);

Installationen F estbrennstoff-Küchenherd; Sat-Antenne, Leitungen tlw. auf Putz, stellenweise wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen;

Energieverbrauchskennwert durchschnittliche Effizienz auf Basis des beachtlichen Holzvergasers sowie eines massiven Ziegel-Mauerwerks mit bis zu 50 cm Außenwandstärken;

Baumängel / Bauschäden tlw. Reparatur-Rückstau (Schönheitsreparatu ren), ferner fragliche Stromzähler-/ Aufteilungen und Fehlerstromschutzschaltungen, zu geringer Pufferspeicher, veralteter ungesicherter Öl-Speicher;

Entwässerung kommunal

Stallgebäude

Baujahr unbekannt

Gebäudeart / Typ Grundbau, nicht unterkellert; NHK -Basis- Typ 18.2.2 - Milchviehstall

Nutzung Holzlager, Heuboden ( -reste), Traktor (-den), Neben-/ Kleinlager im Hangbereich Ringstr.

Nutzflächen (-faktor) ca. 91,368 m2 Kaltlager Altstall; zzgl. 127,208 m2 Tennen- und Kleinlagerflächen

Konstruktionsart Massivbau; Stampfbetonfundamente, Ziegelmauerwerk inkl. gemauerter GiebelwändeI Heuboden, verputzt und weiß gestrichen im Grundgeschoss, verbrettert 1m DG- / Stadelbereich, Nadelholz-Dachstuhl mit roter Ziegelpfannen-Eindeckung;

Decken betoniert auf Eisenträger & - stützen;

Türen/ Tore Holztore, Holz- bzw. Eisentüren;

Böden E-Strich, versiegelt

Installationen Strom und Wasser; Abwasser I Jauchegrube

Restnutzungsdauer verbraucht

Wagenremise, Stadel

Baujahr 1970

Gebäudeart / Typ Mehrzweckhalle; NHK-Basis-Typ 18.5

Nutzung aufgeteilte Kleinhalle; 3 Einzelgaragen + Futterspeicher, Heuboden / Außentreppe;

Nutzflächen (-faktor) ca. 30 m2 + 26 m2 + 55 m2 Summe ca. 111 m2 unbefensterte Garagen- und Werkstattkammem in drei abgeschlossenen Einheiten zzgl. über Ringstraße erschlossenem nicht befahrbaren Holzstadel-OG mit ca. 105 m² Kaltlager;

Konstruktionsart Massivbau; befahrbare, versiegelte Bodenplatten auf betonierten Streifenfundamenten, Beton- und Sandsteinrnauerwerk, außen verputzt und weiß gestrichen, aufgeständertes (Pfetten) unverschaltes Sparren-Giebeldach (Nadelholz) mit Ziegelpfannen-Eindeckung;

Decken Holzbalken-/Bretterboden-Zwischendecke

Türen/ Tore einfaches Blech-/ Eisen-Schwingtor, aufgehängte Holz-Rolltore

Installationen Starkstrom-Anlage; offene Leitungen, Schalter, Dosen; Langfeldleuchten / Werkstatt.

Baumängel / Bauschäden Schönheitsreparaturstau; stellenw. lockere Außenverschalung; Das Einstellen von Verbrennungsmotoren ist verboten.

Außenanlagen

"Einfach"