Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein mit Altbestand bebautes Grundstück AImstraße 1, 3, 82467 Isen Ortsteil Burgrain

• Grundbuch: Mittbach
• Blatt: 1321
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Mittbach
• Flurstück-Nr.: 1695; 1695/1
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück 1695: 4247m² und Flurstück 1695/1: 3m²

Wertermittlungsstichtag: 16.09.2024

Verkehrswert: 960.000 EUR

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 51/24#1)

Grundstücksbeschreibung

Besichtigungsumfang Am Termin konnten das bebaute Grundstück, seine Bebauung außen und das Umfeld besichtigt werden. Innen war die Zugänglichkeit durch Wildwuchs, Gerümpel und Baufälligkeit, aber auch verschlossene Türen eingeschränkt, zumindest wesentliche Bereiche konnten aber besichtigt werden.

Mikrolage Die Liegenschaft befindet sich im Ortsteil Burgrain etwa 2,5 km südlich des Gemeindehauptorts Isen im oberen Tal der Isen. Das Kirchdorf Burgrain gilt traditionell nach dem Hauptort als der einwohnerstärkste Gemeindeteil des Marktes Isen. Innerhalb von Burgrain liegt das Objekt etwa ortsmittig in Nähe der örtlichen Hauptstraße an der AImstraße. Diese erschließt das nordwestliche Ortsgebiet mit dörflicher Wohn- und Mischbebauung. Die AImstraße ist eine asphaltierter, ansonsten aber schmal ausgebauter und einspuriger Erschließungsweg für die umliegenden Grundstücke. Das Verkehrsaufkommen ist zum Zeitpunkt der Besichtigung sehr gering.

Beurteilung Zusammenfassend handelt sich um eine mittlere, dörfliche Wohnlage im weiteren Einzugsgebiet von München, allerdings mit mäßiger öffentlicher Anbindung und nicht relevant vorhandener Infrastrukur im Ortsteil Burgrain.

Grundstücksbeschaffenheit und Erschließung

Oberfläche in sich eben, Zufahrt auf Straßenniveau gelegen, von Osten nach Westen laut Messtool Bayernatlas um etwa 6m ansteigend

Zuschnitt das Hauptflurstück 1695 hat unregelmäßigen, übergeordnet etwa rechteckigen Zuschnitt

Nutzbarkeit Hauptflurstück zweckmäßig, bei geschickter Planung ortsüblich parzelier- und bebaubar

Zufahrten über öffentliche Straße

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden.

Gebäudebeschreibung

Art und Maß baulicher Nutzung Das Grundstück ist mit den Gebäuden einer ehemaligen HofsteIle bebaut. Das ursprüngliche Bauernhaus wurde laut einer Inschrift wohl um 1883

errichtet, die weiteren Baulichkeiten sukzessive ab den 1960er Jahren. Unterlagen sind in der Bauakte vorhanden für:

• Neubau eines Carports auf die best. Dungstätte (2010)
• Errichtung einer Jauchegrube mit Dunglege (1982)
• Anbau einer Wohnung (1964)
• Grünfuttersilobau (1981)
• Anbau einer Maschinenhalle (1982)
• Neubau eines EFH mit Doppelgarage (1973)
• Silobau (1965)

Kurzbeschreibung Altbestand

Gebäudebereich AImstraße 1

Hierbei handelt es sich augenscheinlich um den ältesten Bauteil, eine Bauernhofgebäude, eine Inschrift deutet auf das Baujahr 1883 hin. Das Gebäude ist winkeiförmig angeordnet und hat einen in Massivbauweise zweigeschossig errichteten Wohntrakt mit anschließendem Stall und Scheunenteil in Holzbauweise. Das Gebäude ist vermutlich seit vielen Jahren leerstehend und hat sehr einfachen, baufälligen bis einsturzgefährdeten Zustand.

Gebäudebereich AImstraße 3

Mit Genehmigung von 1973 wurde im rückwärtigen Grundstücksbereich ein zweigeschossiges Wohnhaus in Massivbauweise im Stil der 1970er Jahre errichtet. Laut Angabe bei der Ortsbesichtigung war das Gebäude nie bewohnt, nach persönlichem Augenschein ist es zumindest einige Jahre leerstehend, einige Baugruppen wurden nie fertiggestellt oder wieder entfernt. Das Gebäude hat einfachen Zustand und könnte nur mit erheblichem Aufwand wieder einer Wohnnutzung zugeführt werden.

Nebengebäude und Sonstiges

Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze erstreckt sich ein landwirtschaftliches Nebengebäude in einfacher Massivbauweise, drei Flügeltoren und mit angebautem zweigeschossigem Wohntrakt. Die Halle selbst war bei der Besichtigung nicht zugänglich, der Wohntrakt ist zugemüllt und nicht begehbar, augenscheinlich auch seit Jahren leerstehend. Zudem gibt es verschiedene Schuppen, Überdachungen, Silo, Jauchegrube u.ä., die meisten Baulichkeiten stark baufällig oder überwachsen, offensichtlich seit langem ungenutzt oder nur untergeordnet genutzt. Derartige Nebengebäude können prinzipiell untergeordnet und vorübergehend noch genutzt werden, ihr wirtschaftliches Schicksal ist von den sonstigen Nutzungen abhängig.

Fazit

Das vorhandene Gebäudeensemble ist sukzessive mit den Bedürfnissen der früheren Eigentümer gewachsen. Auf Grund der individuellen Konzeption mit überwiegend einfachem bis schlechten Zustand ist es kaum vorstellbar, dass ein Käuferkreis besteht, der die

Liegenschaft übernimmt, den vorhandenen Bestand erhält und einer Nachnutzung zuführt. Die Mehrzahl potenzieller Käufer betrachtet solche Objekte als Abbruchobjekte. Gerade wegen der Ortslage im weiteren Einzugsgebiet von München mit Siedlungsdruck ist eine Entwicklung und Neuordnung mit kleinteiliger Wohnbebauung realistischer, wobei sich typische Käufer derzeit preissensibel verhalten.