Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in 56812 Cochem, Endertstraße 136

• Grundbuch: Cochem
• Blatt: 2822 (BV: 2,3); 1694 (BV: 8, 9, 10, 16, 19, 22)
• Lfd. Nr. (in Terminsbestimmung): 2, 3, 4, 9, 10, 11, 15, 16
• Gemarkung: Cochem
• Flur: 10
• Flurstück-Nr.: 235/4 (Wasserfläche zu 81m²), 234/5 (Erholungsfläche zu 86m²), 245/9 (Verkehrsfläche zu 19m²), 238 (Gebäude- und Freifläche zu 99m²), 237 (Erholungsfläche zu 91m²), 515/234 (Erholungsfläche zu 99m²), 244/5 (Gebäude- und Freifläche zu 172m²) , 242/3 (Erholungsfläche zu 295m²)

Wertermittlungsstichtag: 12.06.2024

Verkehrswerte:

• Flurstück Nr. 235/4: 4.800,00€
• Flurstück Nr. 234/5: 5.100,00€
• Flurstück Nr. 245/9: 1.100,00€
• Flurstück Nr. 238: 5.900,00€
• Flurstück Nr. 237: 4.200,00€
• Flurstück Nr. 515/234: 5.900,00€
• Flurstück Nr. 244/5: 80.500,00€
• Flurstück Nr. 242/3: 17.500,00€
• Gesamt: 125.000,00€

Hinweise:

• Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe Aktenzeichen 14 K 30/23 und 14 K 30/23#1)
• Das Bewertungsobjekt besteht aus mehreren Grundstücken, die in der Vergangenheit als wirtschaftliche Einheit genutzt wurden. In Terminsbestimmung: Wirtschaftliche Einheit

Grundstücksbeschreibung

Art des Bewertungsobjekts Grundstücke, bebaut mit einem Einfamilienwohnhaus und ehemals landwirtschaftlich genutzten Nebengebäuden (tlw. ehemalige Weinkeller); dichter Gehölz- und Baumbestand. Bei den Flurstücken Nr. 245/9 und 235/4 handelt es sich um ehemalige Mühlgräben.

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt am Ortsrand von Cochem an der Endertstraße. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt rd. 1,5 km). Geschäfte sind im Zentrum von Cochem sowie Lebensmittelmärkte am Markweg und in Sehl jeweils rd. 3,5 km entfernt vorhanden. Die Verbandsgemeindeverwaltung und die Kreisverwaltung sind ebenfalls in Cochem erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen) sind fußläufig an den Haltestellen Wackelei bzw. Campingplatz Schausten erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil gastgewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen rege bis sehr stark (durch Straßenverkehr der L 98 mit Zufahrtsbereich zur K 18)

Topografie eben, im nordöstlichen Bereich stark ansteigend; straßenseitig rd. 100 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart klassifizierte Straße (Landesstraße 98) - Endertstraße; Straße mit regem bis sehr starkem Durchgangsverkehr

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden; keine Parkmöglichkeit im Bereich der Straße, öffentliche Parkplätze rd. 350 m bzw. 500 m entfernt

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Gas, Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten einseitige Grenzbebauung des Wohnhauses, Nebengebäude mit grenznaher Bebauung; Anwesen eingefriedet durch Mauer und Zaun

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich) gewachsener, normal tragfähiger Baugrund (Annahme); keine Gefahr von Hochwasser durch den Endertbach

Gebäudebeschreibung

Einfamilienhaus

Gebäudeart Einfamilienhaus; zweigeschossig; nicht ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert

Baujahr vor 1920 (gemäß Angaben des Miteigentümers und sachverständiger Einschätzung)

Modernisierung um 2003 Einbau neuer Fenster und Modernisierung Heizung, Bad, Elektroinstallation und tlw. Fußböden

Außenansicht Bruchsteinmauerwerk, Klinkereinfassungen der Fenster und Türen

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Erdgeschoss (EG): Küche, 1 Zimmer, Flur/Treppenraum, Bad, Abstellraum unter der Treppe (altes WC)

Obergeschoss (OG): 3 Zimmer, Küche, Bad, Treppenraum

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Fundamente Bruchstein

Umfassungswände Bruchsteinmauerwerk

Innenwände Mauerwerk, tlw. Ständerwände

Geschossdecken Holzbalken

Treppen

• Geschosstreppe: Holzkonstruktion, Holzgeländer (erheblicher Unterhaltungsstau)
• Treppe zum Dachgeschoss: Wendeltreppe (Metall) mit Stufen aus Holz, Eisengitterstäbe

Dach

• Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbau (Gaube)
• Dachform: Satteldach
• Dacheindeckung: Kunstschiefer; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation durchschnittlich Ausstattung

Heizung Zentralheizung, Brennwertherme mit Gasversorgung im Speicherraum, Baujahr um 2003; Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Installationen teilweise auf Putz

Warmwasserversorgung Durchlauferhitzer (Elektro)

Raumausstattungen und Ausbauzustand - Wohnung

Bodenbeläge PVC, Fliesen im Flur im EG; im OG Holzdielen mit Unterhaltungsstau; Bäder: Fliesen

Wandbekleidungen Putz mit Tapeten (tlw. lösen sich die Tapeten aufgrund von Feuchtigkeit von den Wänden, tlw. erhebliche Stockflecken); Fliesenspiegel an Objektwänden in den Küchen; Bäder: Fliesen, ca. 2 m hoch; darüber Tapeten auf Putz (Feuchtigkeit im Wand- und Deckenbereich zum Flur/Treppenraum im EG)

Deckenbekleidungen Raufaser

Fenster Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasungen und Oberlichtern (2003); Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen; tlw. Glasbausteine

Türen

• Hauseingangstür: sehr einfache Holztür (Einbau einer neuen Tür erforderlich)
• Zimmertüren: einfache, weiße Türen mit Füllungen; sehr einfache Beschläge; Holzzargen

Sanitäre Installation

• Bad (EG): Duschanschluss vorhanden, WC (wandhängend) mit UP- Spülkasten, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Bad (OG): WC-, Waschbecken-, Dusch- und Waschmaschinenanschluss vorhanden (keine Sanitärobjekte eingebaut); Entlüftung über Fenster

Küchenausstattung nicht in der Wertermittlung enthalten

Zustand des Gebäudes

Bauschäden und Baumängel Nach einem Frostschaden1) an den Heizleitungen ist Feuchtigkeit ins Mauerwerk der Erdgeschossebene eingedrungen. Insbesondere im Bereich des Treppenraums bestehen erhebliche Schäden im Wandbereich zwischen Treppenraum und Küche sowie Bad. Im Dachgeschoss bestehen augenscheinlich Schäden an den Holzdielen und tlw. auch an den Holzgewerken des Daches durch tierische Holzschädlinge. Auch im Bereich der Treppe zwischen EG und OG besteht Verdacht auf Schädlingsbefall.

Im Bereich der Außenfassade bestehen tlw. Risse im Brunsteinmauerwerk, die augenscheinlich bereits in der Vergangenheit abgedichtet wurden.

Allgemeinbeurteilung Der bauliche Zustand ist befriedigend. Die Feuchtigkeitsschäden und der Holzschädlingsbefall sind zu beseitigen. Es besteht Unterhaltungsstau insbesondere an den Holzdielen und der Geschosstreppe zum OG. Es fehlt die Fertigstellung der sanitären Installationen in den Bädern, die Verkleidung der Hausanschlussverteilung im Treppenhaus im EG und die Verkleidung der noch offen liegenden Installationsleitungen der Heizung. Im Dachraum ist die Dachfläche bzw. die oberste Geschossdecke nach den Regelungen des GEG zu dämmen. Die Hauseingangstür ist zu erneuern.

Nebengebäude

Lagerschuppen und ehemalige Weinkeller, massiv, Flachdächer (fast vollständig zugewuchert), ohne wirtschaftlichen Wert ; Anmerkung: Die Nebengebäude wurden im Rahmen des Ortstermin nicht von innen besichtigt.

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Einfriedungen (Mauer, Zaun). Anmerkung: Es sind erhebliche Aufwendungen zur Beseitigung des Wildwuchses auf dem Grundstück erforderlich um anschließend Außenanlagen im üblichen Umfang herzustellen.