Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das Einfamilienhaus nebst einem Garagen- und Schuppengebäude, belegen Strandweg 7, 24361 Klein Wittensee.

• Grundbuch: von Klein Wittensee
• Blatt: 27
• Gemarkung: Klein Wittensee
• Flur: 005
• Flurstück Nr.: 29
• Wirtschaftsart und Lage: Gebäude- und Freifläche zur Größe von 881 m²

 

Verkehrswert: € 307.000,00

Wertermittlungsstichtag: 14. Januar 2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Beschreibung der Ortslage Das Bewertungsobjekt ist in der Gemeinde Klein Wittensee, im Landkreis Rendsburg-Eckernförde belegen. In der Gemeinde Klein Wittensee leben ca. 208 Einwohner auf einer Gemeindefläche von ca. 4,3 km².Die Gemeinde Klein Wittensee ist direkt am Ufer des Wittensees gelegen.

Die Gemeinde Klein Wittensee ist ca. 10 km nordöstlich von der Stadt Rendsburg und ca. 11 km südwestlich von der Stadt Eckernförde belegen. Die Gemeinde Klein Wittensee ist über die Bundesstraße B 203 an die Autobahn A 7 angeschlossen. Die Großstadtmetropole Hamburg ist in ca. 80 Autominuten von der Gemeinde Klein Wittensee aus erreichbar.

Verkehrs- und Wohnlage Das Bewertungsobjekt ist im südwestlichen Bereich der Gemeinde Klein Wittensee belegen. Diese Ortslage zeichnet sich im Bereich des Bewertungsobjektes durch eine Einfamilien und Ferienhausbebauung in Holzbauweise sowie nördlich und westlich belegenen landwirtschaftlich genutzten Flächen aus.

Gute Naherholungsmöglichkeiten sind mit dem Naturpark Hüttener Berge und dem unmittelbar südlich belegenen Wittensee vorhanden.

 

Erschließungszustand Im Rahmen der Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass:

• das Grundstück für die vorliegende Nutzung vermutlich voll erschlossen ist.
• zurzeit keine Forderungen für Geldleistungen gemäß § 64 BauGB sowie Ausgleichsbeiträge
• gemäß § 154 BauGB bestehen und Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz
• des Landes Schleswig-Holstein sowie Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch anfallen.
• das Grundstück vermutlich an die gemeindliche Vollkanalisation für Regen- und Schmutzwasser im Trennsystem sowie an die gemeindliche Wasserversorgung angeschlossen ist.
• alle üblichen Versorgungsleitungen vorhanden sind.
• der Zugang zu einem öffentlichen Weg gesichert ist.

 

Bei der Bewertung des Grund und Bodens wird von einer erschließungsbeitragsfreien Baulandqualität ausgegangen.

 

Topographie: Das Grundstück befindet sich auf dem Höhenniveau der Erschließungsstraße und verläuft annähernd ebenerdig.

Energieausweis Der Energieausweis gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) liegt dem Sachverständigen vor. Der Energieverbrauchskennwert beträgt 172,0 kWh / (m2 a) und liegt damit unterhalb des Energieverbrauchkennwertes des Wohngebäudebestandes.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung: Vollunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit einem ausgebauten Dachgeschoss, belegen Strandweg 7, 24361 Klein Wittensee, Ortsteil

Frenrade. Ein teilunterkellertes Garagen- und Schuppengebäude ist vorhanden.

Weiterhin ist ein Holzschuppen als Holzlager im südlichen Gartenbereich errichtet.

Baujahr: Einfamilienhaus ca. im Jahr 1967 im baulichen Ursprung

Garagen- und Schuppengebäude ca. 1983

Stockwerke: Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

 

Wohnfläche:

Erdgeschoss

• Wohnen ca. 16,61 m²
• Essen ca. 12,08 m²
• Küche ca. 11,46 m²
• Flur ca. 11 ,50 m²
• Bad ca. 4,34 m²
• Gäste-WC ca. 2,67 m²
• Wohnfläche: ca. 58,66 m²

 

Dachgeschoss

• Zimmer ca. 14,62 m²
• Zimmer ca. 8,00 m²
• Zimmer ca. 7,57 m²
• Flur ca. 6,08 m²
• Wohnfläche: ca. 36,27 m²

 

Gesamtwohnfläche: ca. 94,93 m²

 

Baubeschreibung

Fundamente: Die Fundamente bestehen gemäß BB aus Kiesbeton.

Kellerwände: Die Kellerwände sind gemäß BB aus Stampfbeton und Kiesbeton hergestellt.

Außenwände: Die Außenwände sind gemäß BB aus einem ca. 1,5 cm starken Innenputz, ca. 11,5 cm starken Hohlblocksteinen, einem Rapputz, einem ca. 6 cm starken Luftraum und einem ca. 11 ,5 cm starken roten Verblendklinkerstein hergestellt.

Innenwände: Die Innenwände sind gemäß BB aus einem Kalksandstein hergestellt.

Unterer Abschluss: Der untere Abschluss besteht vermutlich gemäß BB aus einer ca. 20 cm starken Sandauffüllung, einem ca. 8 cm starken Unterbeton, einer Isolierung , einer ca. 1,5 cm starken Dämmplatte und einem ca. 3,5 cm starken Zementestrich.

Decken: Die Geschossdecken sind gemäß BB als 16 cm starke Hohlsteindecken mit ca. 1 bis 1,5 cm starken Dämmplatten und einem ca. 3,5 cm starken schwimmenden Zementestrich hergestellt. Die Dachgeschossdecke ist vermutlich als Holzbalkendecke errichtet.

Dachaufbau: Ein Satteldach aus einer Holzkonstruktion mit einer Eindeckung aus Betondachsteinen ist vorhanden. Ein Dachflächenfenster ist im Bereich des Flures eingebaut.

Die Dachentwässerung wird über Regenrinnen und Fallrohre aus Zink gewährleistet.

Fenster: Das Einfamilienhaus ist mit isolierverglasten Kunststoffrahmenfenstern (Baujahr 1978 und 2017) und Terrassentürelementen (Baujahr 2017) ausgestattet.

Ein Fenster aus Glasbausteinen ist im Erdgeschoss vorhanden. Im Kellergeschoss sind einscheibenverglaste Beton-Fenster vorhanden.

Türen: Die Hauseingangstür ist als einflügelige Kunststoffrahmentür mit einem runden Glasausschnitt hergestellt.

Die KeIleraußentür ist eine einflügelige Kunststoffrahmentür mit einem Glasausschnitt.

Die Innentüren sind als Holztüren (Furnier) hergestellt. Die Türblätter sind in Holzzargen angeschlagen.

Treppen: Die Dachgeschosstreppe ist als eine Holztreppe mit Tritt- und Setzstufen und einem umlaufenden Holzgeländer hergestellt. Die Keilergeschosstreppe ist eine Betontreppe mit Tritt- und Setzstufen. In den Spitzboden führt eine Holzeinschubtreppe.

Die KeIleraußentreppe ist eine Betontreppe mit 7 Tritt- und Setzstufen.

Die Hauseingangstreppe ist eine Betontreppe mit zwei Tritt- und Setzstufen sowie einem Treppenpodest. Die Tritt- und Setzstufen sowie das Podest sind gefliest.

Fußbodenbelag: Im Kellergeschoss ist ein Betonestrichboden vorhanden. Die Fußböden in den Zimmern und Räumen im Erdgeschoss sind mit einem Eichenparkettbodenbelag ausgestattet. Die Fußböden in der Küche, im Gäste-WC, im Vollbad und im Windfang sind gefliest. Im Flur ist ein Werksteinboden vorhanden. In den Zimmern im Dachgeschoss ist ein Schiffsbodenbuchenparkett vorhanden.

Elektroinstallation: Die Elektroinstallationen (z.B. Belastbarkeit der Leitungen, Anzahl der Steckdosen, Schalter und Brennstellen) stammen aus einer älteren Modernisierung und entsprechen somit vermutlich den heutigen Wohnanforderungen bzw. den aktuellen VDE-Richtlinien.

Heizung: Das Einfamilienhaus wird über eine Gasbrennwertheizung (Baujahr 2020) beheizt. Die Warmwasserversorgung erfolgt zentral über die Heizungsanlage. Ein Warmwasserspeicher mit einem Fassungsvermögen von ca. 100 Litern ist vorhanden.

Das Einfamilienhaus ist mit Plattenheizkörpern nebst Thermostatventilen ausgestattet.

Sanitärausstattung: Das Gäste-WC im Erdgeschoss ist mit einem Waschtisch und einem wandhängenden WC ausgestattet. Die Wandflächen sind bis zu einer Höhe von ca. 1,52 m mit weißen Fliesen gefliest. Es sind Standardarmaturen und weiße Elemente vorhanden.

Das Duschbad im Erdgeschoss ist mit einer Duschwanne nebst Glastrennwand, einem Waschtisch und einem wandhängenden WC ausgestattet.

Die Wandflächen sind bis zu einer von ca. 1,42 mund deckenhoch im Bereich der Duschwanne weiß gefliest. Es sind Standardarmaturen und weiße Elemente vorhanden.

Küchenausstattung: Eine moderne Küchenausstattung mit Unterschränken und einem Hochschrank mit den üblichen Elektrogeräten, einem Glaskeramikkochfeld und einer Edelstahldunstabzugshaube ist eingebaut. Ein wandhohes weißes Fliesenschild ist vorhanden.

Dekoration: Die Wand- und Deckenflächen im Erdgeschoss sind überwiegend verputzt und gestrichen. Im Dachgeschoss sind die Wandflächen gestrichen und die Deckenflächen überwiegend mit Holz vertäfelt.

Terrasse: Die in Richtung Südosten ausgerichtete Terrasse ist von der Küche aus zugänglich. Die Terrasse ist aus einer Holzkonstruktion errichtet und der Fußboden ist mit Wood-Plastic-Composite (WPC) Dielen befestigt. Eine Treppe mit 5 Tritt- und Setzstufen führt zu der Rasenfläche. Die Terrasse wird von einem Geländer als Absturzsicherung eingefasst.

Sonstiges: Ein Kaminofen ist vorhanden.

 

Garagengebäude

 

Das teilunterkellerte Garagengebäude ist aus einer Mauerwerks- und Holzkonstruktion errichtet. Das Pultdach aus einer Holzkonstruktion ist mit einer Dacheindeckung aus Trapezblech hergestellt. Die Garagensteilplätze sind mit Metallschwingtoren gesichert. Der Fußboden der GaragensteIlplätze ist mit einem Betonestrich befestigt. Eine Betontreppe mit 9 Tritt- und Setzstufen führt in den Teilkeller. Im Teilkeller sind einscheibenverglaste Metallrahmenfenster vorhanden. Weiterhin sind im Holzanbau einscheibenverglaste Holzrahmenfenster verbaut. Der Geräteanbau wird über eine Holzschiebetür verschlossen.

 

Holzlager

 

Das Holzlager ist aus einer Holzkonstruktion errichtet. Das Pultdach ist aus einer Holzkonstruktion mit Wellfaserzementplatten hergestellt. Die Außenwände sind mit Holzbrettern geschlossen. Der Fußboden ist mit roten Klinkersteinen befestigt. Es ist ein sehr einfacher baulicher Zustand gegeben, sodass kein Wertansatz erfolgt.

 

Außenanlagen

 

Das Einfamilienhaus ist ca. 6 m von der Erschließungsstraße Strandweg belegen, sodass ein Vorgarten vorhanden ist. Der Vorgarten wird von einer halbhohen Natursteinmauer mit

einem Metallgeländer eingefasst. Eine Rasenfläche ist angelegt. Die Zuwegung wird durch ein Metalltor gesichert. Die Zufahrt zu dem Garagengebäude ist durch ein zweiflügeliges

Metalltor gesichert. Die Zuwegung und die Zufahrt sind mit Betonplatten und teilweise einem Kiesbodenbelag/Brechsandbelag befestigt.

Der rückwärtige Grundstücksbereich ist als Rasenfläche mit wenigen Büschen angelegt.

Die Mülltonnen werden ohne eine Einstellvorrichtung an der Erschließungsstraße abgestellt.

 

Gesamteindruck

 

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein älteres kleines Einfamilienhaus nebst Garagengebäude auf einem im ländlichen Bereich durchschnittlich großen Grundstück. Instandsetzungsmaßnahmen sind erforderlich.