Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten bebaute Grundstück in 56812 Cochem, Endertstraße 48, verbunden mit dem Anliegereigentum an dem Gewässergrundstück (Endertbach) Gemarkung Cochem, Flur 10, Flurstück Nr. 167/1 (tlw.)

• Grundbuch: Cochem
• Blatt: 1694
• Lfd. Nr.: 14
• Gemarkung: Cochem
• Flur: 10
• Flurstück-Nr.: 216/46
• Gebäude- und Freifläche zu 296m²

Wertermittlungsstichtag: 12.06.2024

Verkehrswert: 140.000 €

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe Aktenzeichen 14 K 30/23 und 14 K 30/23#2)

Grundstücksbeschreibung

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt am Ortsrand von Cochem an der Endertstraße. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt rd. 500 m. Geschäfte und gastgewerbliche Einrichtungen sind im Zentrum von Cochem sowie Lebensmittelmärkte am Markweg und in Sehl jeweils rd. 2,5 km entfernt vorhanden. Die Verbandsgemeindeverwaltung und die Kreisverwaltung sind ebenfalls in Cochem erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen) sind fußläufig an der Haltestelle Endertstraße und Endertplatz zu erreichen.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil Talstation der Cochemer Sesselbahn sowie gastgewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; offene, zwei- bis dreigeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen rege bis sehr stark (durch Straßenverkehr der L 98); tlw. Beeinträchtigungen durch benachbarten Sesselbahnbetrieb

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart klassifizierte Straße (Landesstraße L 98) - Endertstraße; Straße mit regem bis sehr starkem Durchgangsverkehr

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden; keine Parkmöglichkeit im unmittelbaren Umfeld des Bewertungsobjekts, öffentliches Parkhaus rd. 200 m süd-östlich gelegen

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung, Gas, Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten zweiseitige Grenzbebauung des Wohnhauses, Wohnhaus straßenseitig grenznah bebaut; ebenso zweiseitige Grenzbebauung des Nebengebäudes; Grundstück tlw. eingefriedet durch Mauer und Zaun; das Bewertungsgrundstück wird im Nordosten vom Endertbach begrenzt (Gewässer 3. Ordnung), der sich im Anliegereigentum befindet.

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich) Die Grenze des gesetzlichen Hochwassergebiets des Endertbaches verläuft entlang der nordöstlichen Grenze des Bewertungsobjekts (siehe Kartenauszug). Auch unter Berücksichtigung der Lage des Bewertungsobjekts außerhalb der Grenzen des gesetzlichen Hochwassergebiets kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Grundstück bei extremen Niederschlagsereignissen durch Hochwasser beeinträchtigt wird.

Gebäudebeschreibung

Hinweise: Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnte der Abstellraum im Erdgeschoss unter der Treppe und der WC-Raum im Zwischengeschoss des Treppenraums nicht von innen besichtigt werden. Der Dachraum konnte nur von einer Leiter aus eingesehen werden. Das Nebengebäude im rückwärtigen Bereich des Grundstücks konnte ebenfalls nicht von innen besichtigt werden. Die Außenbesichtigung der Gebäude konnte nur so weit erfolgen, wie es auf Grund des Wildwuchses auf dem Grundstück möglich war.

Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten

Gebäudeart Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten; ein- bis zweigeschossig; tlw. unterkellert; Dachgeschoss nicht werterheblich ausgebaut; Dachraum nicht ausgebaut; Hinweise und Anmerkungen: Der ost-südöstliche Teil des Gebäudes ist nicht unterkellert. In der Erdgeschossebene besteht dort eine Durchfahrt zum rückwärtigen (gartenseitigen) Teil des Grundstücks. Im Bereich der Durchfahrt befindet sich auch der Zugang zum Wohnhaus. Über der Durchfahrt befinden sich Räume der Obergeschosswohnung. Das Dachgeschoss wurde in früheren Jahren augenscheinlich zu Wohnzwecken genutzt. Zum Wertermittlungsstichtag war die Ebene unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten aber nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar. Der Ausbaustandard der Räume entspricht den 1920er/30er Jahren. Aus diesem Grunde wird das Gebäude nachfolgend als zweigeschossiges Wohnhaus mit ausbaufähigem Dachgeschoss bewertet.

Baujahr um 1900 (gemäß Angaben des Miteigentümers und sachverständiger Einschätzung) Anmerkung: Über dem Torbogen ist die Jahreszahl 1903 in den Sandstein gemeißelt.

Modernisierung in der Obergeschossebene 2014 überwiegend modernisiert (Bad, Fenster, Elektro, Innenausbau); im Erdgeschoss Einbau neuer Fenster

Außenansicht Bruchsteinmauerwerk (Schiefer), Fenster- und Türeinfassungen aus rotem Sandstein, im Bereich der Gebäudeecken tlw. Bossen aus Sandstein; die Sandsteine sind stark verwittert und teilweise gerissen. Gartenseitig ist die Fassade fast vollständig mit Efeu überwuchert, der bis in die Räume des Dachgeschosses hineinrankt; südöstliche Giebelseite glatt verputzt und gestrichen (mit Aufschrift „Sesselbahn" - nach Angaben im Ortstermin fließen durch die Werbung keine Mieteinnahmen). Anmerkung:

Nach mündlicher Vereinbarung zwischen Miteigentümern des Bewertungsobjekts und dem Betreiber der Sesselbahn muss die Giebelwand durch den Betreiber der Sesselbahn instand gehalten werden.

Da diese Vereinbarung rein schuldrechtlich besteht, ergibt sich daraus für den neuen Eigentümers grundsätzlich kein Anspruch auf Instandhaltung durch den Betreiber der Sesselbahn (Anmerkung des Sachverständigen).

Hauseingangstür sehr einfache Holztür mit Lichtausschnitt (Einfachverglasung mit Eisengitter), Oberlicht

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellergeschoss: Heizung und Lagerräume
• Wohneinheit Erdgeschoss (EG): Küche, 2 Zimmer, Flur, Bad
• Wohneinheit Obergeschoss (OG): 2 Schlafzimmer, Wohn-/Esszimmer, Küche mit Abstellraum, Bad, Flur

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Fundamente Bruchstein

Keller Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswände Bruchsteinmauerwerk

Innenwände Mauerwerk

Geschossdecken Holzbalken, Spalierhölzer als Putzträger an den Deckenunterseiten (im EG tlw. schadhaft durch Feuchtigkeitsschaden); Trägerkappendecke im Keller

Treppenraum Wandbekleidungen aus Holz (EG), Tapeten auf Putz und Putz mit Anstrich (OG), Decken mit Styropor verkleidet, Boden gefliest (EG) bzw. mit Holdielen bekleidet (OG); Abstellraum unter der Treppe (konnte nicht von innen besichtigt werden). In der Zwischenebene des Treppenraums befindet sich ein ehemaliger WC-Raum (nicht von innen besichtigt - ohne wirtschaftlichen Wert)

Treppen

• Kelleraußentreppe: Bruchstein
• Eingangsstufen: Werkstein (ausgebessert) mit Metallhandlauf
• Geschosstreppe: Holzkonstruktion (vgl. Anlage 3, Bild 4); Holzgeländer (Unter-haltungsstau)
• Treppe zum Dachgeschoss/Dachraum: Holztreppe zum Dachgeschoss; feststehende Holzleiter zum Dachraum (Unterhaltungsstau)

Dach

• Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten (Dachgauben mit sehr einfachen Holzfenstern, tlw. Sprossen)
• Dachform: Satteldach
• Dacheindeckung: Kunstschiefer; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation neue Unterverteilungen vorhanden; ansonsten Installationen im Erdgeschoss technisch überaltert, tlw. auf Putz verlegt; im Obergeschoss mittlere bis gute Ausstattung, Gegensprechanlage vorhanden; neuer Zählerschrank im Dachgeschoss

Heizung je ein Heizkessel (mit Gasbetrieb) für die beiden Wohneinheiten (Vaillant VKS 17), wärmeführende Leitungen im Keller ungedämmt, Herstellungsjahr der Kessel jeweils 1983; im Erdgeschoss Heizung derzeit ohne Funktion (nach Angaben des Miteigentümers im Ortstermin), Stahlradiatoren vorhanden; im Obergeschoss Gasheizung - Einrohrsystem; Stahlradiatoren und tlw. Flachheizkörper mit Thermostatventilen

Warmwasserversorgung alter Boiler im EG und Durchlauferhitzer (Elektro) im OG

Wohnung EG

Bodenbeläge sehr einfache Beläge aus Kunststoffen (schadhaft); Bad: alte Fliesen (Standard 1940/50er Jahre)

Wandbekleidungen einfache Tapeten auf Putz (tlw. lösen sich die Tapeten aufgrund von Feuchtigkeit), tlw. Styroporelemente; Bad: Fliesen, ca. 1,50 m hoch; sonst Tapeten (lösen sich aufgrund von Feuchtigkeit von den Wandflächen)

Deckenbekleidungen Gipskartonplatten auf Lattung (tlw. schadhaft durch Feuchtigkeit) tlw. Putz auf Spalierdecke, tlw. mit Raufaser

Fenster Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasungen und Oberlichtern (Fertigungsjahr 2014); Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen

Türen

• Wohnungseingangstür: sehr einfache Holztür mit Füllungen (tlw. gerissen), mit Seiten-teil und Lichtausschnitt (Einfachverglasung), Oberlicht
• Zimmertüren: einfache Türen mit Füllungen und sehr einfachen Beschlägen, tlw. mit Lichtausschnitten, im Bad einfache Sperrholztür; Holzzargen

Sanitäre Installation Bad: eingebaute Wanne, WC, Waschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, keine Entlüftung

Küchenausstattung nicht vorhanden

Bauschäden und Baumängel Schäden durch Feuchtigkeit in der Küche und im Bad im Bereich der Decken und an den Wänden

Wohnung OG

Bodenbeläge Laminat; Bad: Kunststoffbelag (Holzoptik)

Wandbekleidungen Tapeten, tlw. Raufaser auf Putz; Bad: Tapeten, im Sockelbereich aufgesetzte Holzleisten ca. 1 m hoch auf Unterkonstruktion, im Bereich der Wanne und des Waschbeckens ca. 1,60 m hoch

Deckenbekleidungen Deckenbekleidungen mit Werkstoffplatten; im Bad Paneele mit integrierten Leuchten

Fenster Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasungen und Oberlichtern (Fertigungsjahr 2014); Fensterbänke innen aus Holzwerkstoffen

Türen

• Wohnungseingangstür: einfache Holztüren (zweiflügelig) mit Lichtausschnitten (Einfachverglasung) und Oberlicht
• Zimmertüren: einfache, glatte Türen aus Holzwerkstoffen, tlw. mit Lichtausschnitt, bessere Beschläge; Schiebetür zwischen Küche und Abstellraum; Holzzargen

Sanitäre Installation Bad: eingebaute Wanne, WC, Waschbecken; gute bis sehr gute Ausstattung und Qualität (Einbau 2014), weiße Sanitärobjekte, elektr. Entlüftung

Küchenausstattung nicht in der Wertermittlung enthalten

Bauschäden und Baumängel Es bestehen im Erdgeschoss erhebliche Schäden durch Feuchtigkeit im Decken- und Wandbereich des Bades und der Küche.

Zudem besteht teilweise Verdacht auf tierischen Holzschädlingsbefall im Bereich der Dachgewerke. Rissbildungen bestehen insbesondere im Bereich der Gauben im Dachgeschoss. Im Bereich des Dachgeschosses ist zudem der Innenputz an den Dachflächen in weiten Teilen schadhaft. Darüber hinaus besteht der Verdacht, dass im Bereich der östlichen Giebelwand Feuchtigkeit in den Dachraum eindringt. Die Sandsteinelemente an der Außenfassade wurden augenscheinlich durch Schadstoffbestandteile der Luft geschädigt. Im Bereich der Durchfahrt zum Garten bestehen Putzschäden an Wänden und Decken. Im Bereich der Betonträger im Deckenbereich der Durchfahrt sind die Stahlarmierungen tlw. korrodiert. Zudem ist der Bodenbelag in Teilen erheblich geschädigt. Der straßenseitige Balkon wurde augenscheinlich in erheblichem Umfang durch Feuchtigkeit in Verbindung mit Korrosion geschädigt. Da sich der Balkon straßenseitig über der Durchfahrt in unmittelbarer Nähe zum öffentlichen Raum befindet, sollten hier schnellstmöglich vertiefende Untersuchungen hinsichtlich der Standsicherheit des Balkons getroffen werden. Die beiden Kamine sind im Bereich der Kaminköpfe augenscheinlich versottet.

wirtschaftliche Wertminderungen überhohe Räume

Nebengebäude

Schuppen, massiv, vermutlich Flachdach (Gebäude ist fast vollständig zugewuchert - nicht von innen besichtigt, von außen auf Grund der umgebenden Gehölze nur sehr eingeschränkt einsehbar); das Gebäude ist dem äußeren Anschein nach ohne wirtschaftlichen Wert.

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, überbaute Hof- bzw. Stellplatzbefestigung, Einfriedung (Mauer/Zaun)