Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über das Einfamilienhaus mit Anbau sowie ein baufälliger Gartenschuppen und Weideflächen belegen Kirchhorst 1, 24361 Groß Wittensee.

• Grundbuch: von Groß Wittensee Blatt 205
• Gemarkung: Groß Wittensee
• Flur: 002
• Flurstück Nrn.: 17 und 18

Wirtschaftsart und Lage:

• Flurstück 17: Landwirtschaftsfläche, Süderfeld, Größe 8.976 m²
• Flurstück 18: Gebäude und Freifläche, Landwirtschaftsfläche Wasserfläche, Kirchhorst 1, Göße 19.537 m²

Verkehrswert: € 120.000,00

Bewertungsstichtag: 13. August 2024

Grundstücksbeschreibung

Ortslage Die Gemeinde Groß Wittensee liegt nördlich der Landeshauptstadt Kiel zwischen den Städten Rendsburg und Eckernförde am Wittensee im Landkreis Rendsburg-Eckernförde. In Groß Wittensee leben ca. 1.348 Einwohner (Stand per 31. Dezember 2023) auf einer Gemeindefläche von ca. 23,6 km²

Verkehrs- und Wohnlage Die Straße Kirchhorst ist im Bereich des Bewertungsobjektes eine zweispurige, asphaltierte Erschließungsstraße, die der Erschließung der umliegenden HofsteIlen und Felder dient. In einer Entfernung von ca. 400 m befindet sich der Hof Kirchhorst, der als Hotel und Ferienhof genutzt wird. Öffentliche Parkplätze sind im Bereich des Bewertungsobjektes auf der Straße nicht eingerichtet. Die Kraftfahrzeuge werden hier überwiegend auf den anliegenden Privatgrundstücken abgestellt. Die Wohnlage des Bewertungsobjektes außerhalb der Gemeinde Groß Wittensee in einem ländlichen Umfeld wird eher als einfach angesehen. Es ist aktuell in dieser Ortslage von einer unterdurchschnittlichen Nachfrage nach einem Ein- bzw. Zweifamilienhaus auszugehen.

Erschließungszustand Auf dem Bewertungsgrundstück Kirchhorst 1, 24361 Groß Wittensee, Gemarkung Groß Wittensee, Flur 2, Flurstück Nrn. 17 und 18 ruhen gemäß dem Schreiben des Amts Hüttener Berge, Kreis Rendsburg-Eckernförde- Der Amtsdirektor, vom 23. Juli 2024 keine Erschließungs- und Anliegerbeiträge zu entrichten sind.

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Die Dacheindeckung ist asbesthaltig. Der im Gutachten ermittelte Verkehrswert von € 190.000,00 setzt sich zusammen aus einem Bodenwertanteil von rd. € 160.000,00 und einem geringen Gebäudewertanteil von noch rd. € 30.000,00. Sofern wegen der Asbestentsorgung weitere Kosten von hier angenommenen € 67.000,00 berücksichtigt werden, sinkt der Verkehrswert unter den Bodenwert. Dies bedeutet üblicherweise, dass das Gebäude abzureißen wäre, da eine Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Der Gebäudewert sinkt auf € 0,00 und die Abriss- und Entsorgungskosten wären vom Bodenwert abzuziehen. . Bei diesem Bewertungsobjekt handelt es sich aber, wie im Gutachten beschrieben, um eine Lage im Außenbereich (§ 35 BauGB). Ob eine Neubebauung des Grundstücks genehmigt werden würde, ist aus heutiger Sicht nicht sicher.

Beschreibung der baulichen Anlagen

Bewertungsgebäude: teilunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit Anbauten und einem teilweise ausgebauten Dachgeschoss (Rohbau). Im nordöstlichen Grundstücksbereich befindet sich ein abrissreifer Gartenschuppen.

Baujahr: Das Einfamilienhaus wurde vermutlich ca. 1770 im baulichen Ursprung errichtet. Erweiterungen und Umbauten erfolgten ca. 1960 und 1981.

Stockwerke:

• Teilkellergeschoss
• Erdgeschoss
• Nicht ausgebautes Dachgeschoss (Rohbau)

Wohnfläche: Gesamt ca . 133,00 m²

Baubeschreibung

Fundament: Die Fundamente sind vermutlich im baulichen Ursprung als FeIssteinfundamente errichtet worden. Im Bereich der nachträglich erfolgten Anund Umbauten sind vermutlich Streifenfundamente aus Beton gemäß den statischen Anforderungen hergestellt worden.

AußenwändeDie Außenwände bestehen im baulichen Ursprung vermutlich aus Ziegelsteinen. Im Bereich der nachträglich erfolgten An- und Umbauten wurden vermutlich Kalksandsteine und gemäß BB auch Gasbetonsteine verwendet. Die Außenwände wurden im Erdgeschoss und an den Giebelwänden mit roten Verblendmauersteinen verklinkert.

Innenwände: Die Innenwände bestehen vermutlich im Erdgeschoss aus Ziegel- bzw. Kalksandsteinen. Die Innenwände in dem Anbaubereich können auch aus Gasbeton hergestellt sein. Nicht tragende Wände können auch als Leichtbauwände mit Rigipsplatten errichtet worden sein. Im Dachgeschoss sind teilweise Holzständerwände vorbereitet.

Deckenaufbau: Der untere Abschluss ist vermutlich aus einer Betonsohle hergestellt. Die Kellerdecke ist als Betondecke hergestellt. Die Erdgeschossdecke ist eine Holzbalkendecke. Im Altbaubereich ist vermutlich ein Einschub vorhanden. Im Erweiterungsbereich ist teilweise eine Dämmung in die Decke eingebaut.

Dachaufbau: Das Dach ist als Satteldach, soweit sichtbar, aus einer Holzkonstruktion hergestellt. Die Dacheindeckung besteht aus Wellfaserzementplatten. Eine mit Schindeln verkleidete Schleppgaube ist im nordöstlichen Dachbereich eingebaut worden. Die Regenrinnen und Fallrohre sind aus Kunststoff hergestellt.

Fenster: Es sind, soweit sichtbar, überwiegend ältere, isolierverglaste Holzrahmenfenster vorhanden. Teilweise ist das Jahr 1980 als Herstelljahr erkennbar. Im Bereich des Teilkellers sind auch einscheibenverglaste Kunststoffrahmenfenster eingebaut worden.

Türen: Die Hauseingangstür ist eine Holztür mit einem feststehenden verglasten Seitenteil und einem Oberlicht. Die seitliche Nebeneingangstür ist eine Holztür mit einem Glasausschnitt in der oberen Hälfte der Tür. Der Heizungsraum ist mit einer FH-Tür ausgestattet. Die Innentüren sind Holzfurniertüren, die in Stahl- oder Holzzargen angeschlagen sind.

Treppen: Die Geschosstreppe vom Erdgeschoss in das Kellergeschoss ist eine Betontreppe mit Tritt- und Setzstufen. Die Trittstufen sind mit einem Werksteinbelag belegt, die Setzstufen sind mit einer gelben Fliese gefliest. Seitlich an der Wand ist ein Holzhandlauf, als Absturzsicherung, vorhanden. In das Dachgeschoss führt eine Holztreppe mit Trittstufen. Seitlich ist ein Holzstrebengeländer als Absturzsicherung vorhanden.

Heizung: Das Haus wird über eine Ölzentralheizung, Baujahr ca. 1993, beheizt, die sich in einem separaten Heizungsraum im Erdgeschoss befindet. Drei Stahltanks mit einem Fassungsvermögen von jeweils 2,000 Litern Öl, insgesamt also 6.000 Liter sind vorhanden. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt zentral über die Heizungsanlage. In den Räumen sind Rippen- und Plattenheizkörper mit Thermostatventilen eingebaut.

Sanitärausstattung: Im Erdgeschoss befindet sich ein Gäste-WC mit einem Stand-WC, einer Dusche und einem Waschbecken. Der Boden ist mit einer hellen Mosaikfliese gefliest. Die Wandflächen sind bis zu einer Höhe von ca. 1,50 m, im Duschbereich deckenhoch, hell gefliest. Die Elemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut. Im Erdgeschoss befindet sich auch ein Vollbad mit einer Badewanne, einem Stand-WC und einem Waschtisch. Der Fußboden ist rotbraun gefliest, die Wände sind umlaufend mit einer hell-türkisen Fliese gefliest. Die Elemente sind weiß. Es wurden Standardarmaturen eingebaut.

Elektroinstallation: Die Elektroinstallationen (Anzahl der Steckdosen, Belastbarkeit der Leitungen) entsprechen vermutlich dem Stand der letzten Modernisierung aus dem Jahr 1981 . Eine Funktionsprüfung der elektrischen Anlagen wurde nicht durchgeführt.

Küchenausstattung: Eine einfache, ältere Küchenausstattung ist im Erdgeschoss des Hauses mit freistehenden Geräten und Schränken vorhanden. In den NHK 2000 ist der Einbau von Küchen nicht als Ausstattungsstandard definiert und daher gegebenenfalls als besonderes Bauteil anzusehen. Bei der vorhandenen Küchenausstattung wird auf Grund des Alters der Ausstattung kein Zeitwert bei der Sachwertermittlung berücksichtigt.

Dekoration: Im Erdgeschoss des Hauses wurde in den Eingangsbereichen, den Bädern und der Küche der Fußboden gefliest. In den Zimmern und der Diele ist ein Teppichboden oder PVC Belag verlegt worden. Im Teilkellergeschoss ist der Fußboden ebenfalls gefliest. Die Wandflächen im Erdgeschoss sind überwiegend mit einer Raufaser oder Strukturtapete tapeziert. Im Kellergeschoss sind die Wandflächen mit einem Anstrich versehen. Die Deckenflächen sind überwiegend holzvertäfelt bzw. mit Paneelen ausgestattet. Teilweise sind die Deckenflächen auch mit einem Anstrich versehen.

Holzschuppen

Im nordöstlichen Grundstücksbereich ist ein Schuppen mit den Außenmaßen ca. 13 m x ca. 6,50 m vorhanden. Dieser wurde teilweise aus Kalksandsteinen und teilweise aus einer Holzkonstruktion errichtet. Das Dach des Schuppens ist eingestürzt. Im Gebäudeinneren haben sich diversen Büsche und Sträucher gepflanzt. Eine Nutzung ist nicht möglich.

Außenanlagen

Das Einfamilienhaus ist zwischen ca. 3 m und ca. 10m von der nördlich verlaufenden Erschließungsstraße entfernt errichtet worden. Ein großer Vorgarten ist zwischen dem Schuppen und dem Einfamilienhaus vorhanden. Hier ist eine Teilfläche mit einem Grandbelagbefestigt und wird auch als Parkplatzfläche genutzt. Die Zuwegung zum Haus ist mit Waschbetonplatten befestigt. Eine Bepflanzung mit Büschen, Sträuchern und Bäumen ist vorhanden. Die Mülltonnen werden ohne besondere Einstellvorrichtungen im Eingangsbereich des Einfamilienhauses abgestellt. Der südliche Grundstücksbereich wurde bisher als Gartenfläche genutzt. Eine Bepflanzung mit Büschen, Sträuchern und Bäumen sowie Rasenflächen ist vorhanden. Ein Teich grenzt an diesen Grundstücksbereich an. Insgesamt macht das Grundstück einen verwilderten ungepflegten Eindruck. Die an den bebauten Grundstücksbereich angrenzende Weideflächen auf dem Flurstück 18 sind mit einer Wiese bepflanzt. Aussagegemäß handelt es sich bei dem tiefergelegenen Teil der Wiese um eine Feuchtwiese. Bei Niederschlägen kommt es hier teilweise zu Wasseransammlungen. Die Grundstückseinfassung besteht aus einem Holzzaun mit Metallpfeilern. Eine Bepflanzung mit Büschen, Sträuchern und Bäumen ist im Bereich der Grundstücksgrenzen vorhanden. Die Weideflächen auf dem Flurstück 17 sind ebenfalls mit einer Wiese bepflanzt. Die Grundstückseinfassung besteht aus einem umlaufenden Holzzaun mit Metallpfeilern. Eine Bepflanzung mit Büschen, Sträuchern und Bäumen ist im Bereich der Grundstücksgrenzen vorhanden.