Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des 281,76/10.000 Miteigentumsanteils an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück in 85356 Freising, Angermaierstr. 53, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 3. OG, im Aufteilungsplan mit Nr. 19 bezeichnet, und dem Kellerraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 3c bezeichnet.

• Grundbuch: Freising
• Blatt: 25586
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Freising
• Flurstück-Nr.: 1390/11
• Gebäude- und Freifläche zu 2.127m²

Wertermittlungsstichtag: 16.07.2024

Verkehrswert: 285.000 €

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 32/24#1)

Grundstücksbeschreibung

Umfang der Besichtigung etc. Wohnung, Kellerabteil und Garage konnten lediglich von außen augenscheinlich besichtigt werden. Die Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Fahrradkeller, Hofraum, Müllraum), die nicht abgeschlossen waren, konnten augenscheinlich besichtigt werden.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen teilweise Doppelhaushälften als Ein- und Zweifamilienhäuser, teilweise Mehrfamilienhäuser in Riegelbebauung

Topografie leicht hängig: zur Angermaierstraße hin abfallend

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart Angermaierstraße und Werdenfelser Straße: Anliegerstraßen

Straßenausbau Beide Straßen: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Asphalt; Angermaierstraße: Gehwege beidseitig vorhanden, Parkstreifen ausreichend vorhanden Werdenfelser Straße: Gehwege einseitig vorhanden, Parkstreifen nicht ausreichend vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung vermutlich: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Fernsehkabelanschluss; Telefonanschluss; Gasanschluss. Der Sachverständige übernimmt für diese Annahmen keine Haftung.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten keine Grenzbebauung des Wohnhauses; Stellenweise eingefriedet durch Mauer, Zaun, Hecken

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück FINr. 1390/11 ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 41 Wohnungen (It. Teilungserklärung) und vermutlich 5 Außenstellplätzen bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Im Mehrfamilienhaus konnten nur die frei zugänglichen Gemeinschaftsflächen sowie die Außenhaut des Gebäudes augenscheinlich besichtigt werden.

Gebäudebeschreibung

Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienhaus

Gebäudeart Mehrfamilienhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; 8-geschossig; unterkellert; Flachdach; freistehend, im Süden schließt das Mehrfamilienhaus im KG an die Garage an.

Baujahr 1964 It. Hausverwaltung

Modernisierung Aus den vorliegenden Protokollen gehen keine abgeschlossenen Modernisierungen am Wohnhaus in den Jahren vor dem Wertermittlungsstichtag hervor. Der Aufzug im Haus ist Baujahr 2018.

Energieeffizienz ein am Wertermittlungsstichtag gültiger Energieausweis (gültig

bis zum 20.08.2028) liegt vor; Der Energieausweis wurde auf Grundlage des Energieverbrauchs ermittelt; Primärenergieverbrauch: 124 kWh / (m2 * a); Endenergieverbrauch: 112 kWh / (m2 * a); Energieeffizienzklasse: D

Barrierefreiheit Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei.

Außenansicht insgesamt verputzt und gestrichen

Nutzungseinheiten

• Kellergeschoss: u.a. Hausmeisterwohnung, Keilerräume, Fahrradkeiler, Waschkeiler, Heizungsraum
• Erdgeschoss: 5 Wohnungen
• Obergeschosse: jeweils 5 Wohnungen je Geschoss. Die Bewertungswohnung befindet sich im 3. OG Südwest.

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau

Fundamente vermutlich Beton

Keller Beton

Umfassungswände vermutlich Beton

Innenwände k. A.

Geschossdecken vermutlich Beton

Treppen

• Kellertreppe: vermutlich Beton mit Kunststeinbelag
• Geschosstreppe: vermutlich Beton mit Kunststeinbelag

Hauseingang(-sbereich) Eingangstür aus Metall, mit Lichtausschnitt, Hauseingang geringfügig vernachlässigt

Dach Dachform: Flachdach

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen vermutlich zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen vermutlich Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation k. A.

Heizung Zentrale Gasheizung It. Energieausweis vom 20.08.2018

Lüftung vermutlich keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung vermutlich zentral über Heizung Im Eigentümerversammlungsprotokoll vom 24.01.2024 wurde die Sanierung der Warmwasseraufbereitung und des Steigstrangs beschlossen (vgl. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale).

besondere Bauteile: Eingangstreppe, Eingangsüberdachung, Loggien und Balkone

Bauschäden und Baumängel an den Gemeinschaftsflächen vorhanden (siehe Gutachten)

Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum

Müllraum

Sondereigentum an der Wohnung im 3. OG

Lage des Sondereigentums im Gebäude Das Sondereigentum besteht an der Wohnung im 3. OG im Aufteilungsplan mit Nr. 19 bezeichnet, verbunden mit dem Keilerraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 3c bezeichnet.

Wohnfläche/Nutzfläche rd. 83 m²

Raumaufteilung/Orientierung Die Wohnung besteht aus folgenden Räumen It. Aufteilungsplan: 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad, 1 Loggia, 1 Abstellraum;

Ausstattungsbeschreibung Die Bewertungswohnung konnte nicht begangen werden. Das innere der Wohnung war dem Sachverständigen zum Wertermittlungsstichtag nicht zugänglich - die Ausstattung und der Zustand der Eigentumswohnung sind dem Verfasser daher nicht bekannt.

Außenanlagen

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Hofbefestigung, Einfriedung (Mauer, Zaun, Hecken)