Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Zweifamilienhaus mit Einzelgarage bebauten Grundstücks in Kargweg 1, 89233 Neu-Ulm

• Grundbuch: Reutti
• Band: 25
• Blatt: 1037
• Gemarkung: Reutti
• Flurstück-Nr.: 296/3
• Wohnhaus, Hofraum, Garten zu 352m²

Wertermittlungsstichtag: 12. September 2024

Verkehrswert: 270.000€

Grundstücksbeschreibung

Straße / Art / Ausbauzustand Kargweg / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, tlw. beidseitiger Gehweg

Parkplatzsituation ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung nordwestlich überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1960er/1970er Jahren; südlich eine Kindertagesstätte, dahinter liegen Acker- und Grünlandflächen; östlich schließt ein Neubaugebiet mit überwiegend zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern an

Erschließungs(beitrags)situation Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf.

Erweiterungsmöglichkeiten Das zu bewertende Grundstück ist mit einem eingeschossigen Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Die Nutzung des zu bewertenden Grundstücks entspricht im Wesentlichen sowohl nach der Art als auch nach dem Maß der umliegenden Bebauung. Unter Berücksichtigung der bauplanungsrechtlichen Situation, insbesondere der umliegenden Bebauung (§ 34 BauGB), und der bauordnungsrechtlichen Anforderungen (Abstandsflächen, Art. 6 BayBO) - sowie unter Berücksichtigung von architektonischen Gegebenheiten - ist eine erweiterte bauliche Nutzung auf dem Grundstück sehr wahrscheinlich nicht genehmigungsfähig.

Gebäudebeschreibung

Hinweis: Eine Innenbesichtigung der Gebäude ist nicht möglich gewesen.

Einfamilienhaus

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Zweifamilienhaus in Massivbauweise

Baujahr: 1969, lt. vorliegenden Planunterlagen

Umbau / Ausbau / Erweiterung: keine, soweit ersichtlich

Modernisierung / Sanierung: nach äußerem Eindruck in den 1980er Jahren in nicht bekanntem Umfang

Unterkellerung: vollständig unterkellert, lt. Planunterlagen

oberirdische Geschosse: Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Wohnfläche (WF): EG: rd. 77 m²; OG: rd. 75 m²; insgesamt rd. 152 m²

Raumaufteilung: EG: Flur, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad/WC und Kinderzimmer; DG: analog zu EG, mit Balkon am Wohnzimmer (vgl. Grundriss in Anlage 1/3)

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände, KG: Stahlbeton, 30,0 cm

Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk 30,0 cm

Innenwände: vmtl. Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 24,0 cm

Decken: Stahlbeton

Dachkonstruktion: Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, Dachneigung 45°

Dacheindeckung: Eindeckung aus Betondachsteinen

Treppen: zweiläufige Treppen mit Zwischenpodest

Außentüre: Aluminiumrahmentüre mit Sicherheitsglas-Einsatz

Fenster / Fenstertüren: weiße Kunststoffrahmenfenster/-fenstertüren (vmtl. aus den 1980er Jahren) mit 2-Scheiben-Verglasung, Kunststoffrollläden vmtl. mit manuell bedienbaren Textilgurtzug

Balkon / Terrasse: südlicher Balkon, ohne Geländer oder Brüstung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit weißer Dispersionsfarbe;

Gauben seitlich mit Faserzementplatten verkleidet im Sockelbereich farblich abgesetzt

Gebäudeausstattung Zur Gebäudeausstattung kann aufgrund fehlender Innenbesichtigung keine Aussage getroffen werden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass der äußere Eindruck den gewöhnlichen Geschäftsverkehr sehr wahrscheinlich zur Einschätzung bringt, dass der Ausstattungsstandard nicht mehr zeitgemäß und darüber hinaus heruntergewirtschaftet ist.

Insgesamt ist ein erheblicher Modernisierungs-/Sanierungsdruck zu erwarten, was auch im Rahmen der Sach-/Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt wird.

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation: unbekannt, Annahme: Zentralheizung mit Wärmeabgabe über Fußbodenheizung

Warmwasserversorgung: unbekannt, Annahme: über die Zentralheizung

Elektroinstallation: unbekannt, Annahme: veraltete Elektroinstallationen (moderne Nullung) mit einer ausreichenden Anzahl an Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen

Erhaltungszustand und Gesamtbeurteilung

architektonische Gestaltung: weitgehend durchschnittliche Architektur eines Zweifamilienhauses der 1960er Jahre, ohne auffällige Besonderheiten

Schalldämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur noch bedingt entsprechend

Wärmedämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur noch bedingt entsprechend, vor allem im Bereich der Außenwandkonstruktion (Mauerwerk und Fenster mit verhältnismäßig geringer Wärmedämmqualität)

Aussichtslage: in Richtung Süden durch eine KiTa mit dahinterliegenden Acker- und Grünlandflächen; sonst von der umliegenden Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägt

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: soweit von außen erkennbar vereinzelte Kleinschäden (Glasscheiben, Geländer, Putz); insgesamt stark heruntergewirtschaftet;

Sonstiges: es ist nach dem von außen erlangten Eindruck zu erwarten, dass das Gebäude in der vorliegenden Form nicht mehr nachhaltig wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist

Garagengebäude

Gebäude: Einzel-Fertiggarage

Baujahr: 1976, lt. vorliegenden Planunterlagen

Bauweise / Ausstattung: Massivbauweise aus Stahlbeton mit Stahlkipptor Flachdach in Stahlbeton, vmtl. ohne Abdichtung

Erhaltungszustand: durchschnittlich, soweit erkennbar

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: in geringem Umfang (Wandanstrich erforderlich), soweit erkennbar, ansonsten baujahrstypisch

Außenanlagen

Einfriedungen entlang der südlichen Grundstücksgrenze mit Doppelstabzaun, ca. 1m hoch; südwestliche Zufahrt ohne Einfriedung; sonst Maschendrahtzaun ca. 1m hoch, tlw. auf Stahlbetonsockel

Geländebefestigungen mit Betonsteinen, bzw. Betonsteinfliesen gepflasterte Garagenzufahrt und Zuwegung zum Wohnhaus

Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenflächen mit Heckenbewuchs entlang der Westlichen Grundstücksgrenze, in weitgehend gepflegter gärtnerischer Gestaltung

Nebengebäude keine