Einfamilienhaus in 89233 Neu-Ulm, 2 K 69/23

Amtsgericht: | Neu- Ulm |
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Aktenzeichen: | 2 K 69/23 |
Objekttyp: | Einfamilienhaus |
Straße: | Kargweg 1 |
PLZ Ort: | 89233 Neu-Ulm |
Verkehrswert: | 270.000,00 EUR |
Termin: | 13.08.2025 09:00 Uhr |
Zuschlag ab: | keine Angabe |
Kostenfreie Leistungen für Bietinteressenten:
Terminsbestimmung
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Kartenausschnitt
Auszug aus dem
Gutachten
des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Zweifamilienhaus mit Einzelgarage bebauten Grundstücks in Kargweg 1, 89233 Neu-Ulm
- Grundbuch: Reutti
- Band: 25
- Blatt: 1037
- Gemarkung: Reutti
- Flurstück-Nr.: 296/3
- Wohnhaus, Hofraum, Garten zu 352m²
Wertermittlungsstichtag: 12. September 2024
Verkehrswert: 270.000
Grundstücksbeschreibung
Straße / Art / Ausbauzustand Kargweg / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, tlw. beidseitiger Gehweg
Parkplatzsituation ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden
Umgebungsbebauung nordwestlich überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1960er/1970er Jahren; südlich eine Kindertagesstätte, dahinter liegen Acker- und Grünlandflächen; östlich schließt ein Neubaugebiet mit überwiegend zweigeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern an
Erschließungs(beitrags)situation Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf.
Erweiterungsmöglichkeiten Das zu bewertende Grundstück ist mit einem eingeschossigen Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Die Nutzung des zu bewertenden Grundstücks entspricht im Wesentlichen sowohl nach der Art als auch nach dem Maß der umliegenden Bebauung. Unter Berücksichtigung der bauplanungsrechtlichen Situation, insbesondere der umliegenden Bebauung (§ 34 BauGB), und der bauordnungsrechtlichen Anforderungen (Abstandsflächen, Art. 6 BayBO) - sowie unter Berücksichtigung von architektonischen Gegebenheiten - ist eine erweiterte bauliche Nutzung auf dem Grundstück sehr wahrscheinlich nicht genehmigungsfähig.
Gebäudebeschreibung
Hinweis: Eine Innenbesichtigung der Gebäude ist nicht möglich gewesen.
Einfamilienhaus
Allgemeine Gebäudedaten
Gebäudeart: Zweifamilienhaus in Massivbauweise
Baujahr: 1969, lt. vorliegenden Planunterlagen
Umbau / Ausbau / Erweiterung: keine, soweit ersichtlich
Modernisierung / Sanierung: nach äußerem Eindruck in den 1980er Jahren in nicht bekanntem Umfang
Unterkellerung: vollständig unterkellert, lt. Planunterlagen
oberirdische Geschosse: Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss
Wohnfläche (WF): EG: rd. 77 m²; OG: rd. 75 m²; insgesamt rd. 152 m²
Raumaufteilung: EG: Flur, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad/WC und Kinderzimmer; DG: analog zu EG, mit Balkon am Wohnzimmer (vgl. Grundriss in Anlage 1/3)
Konstruktive Bauteile
Fundamente / Gründungen: Streifenfundamente aus Stahlbeton
Umfassungswände, KG: Stahlbeton, 30,0 cm
Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk 30,0 cm
Innenwände: vmtl. Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 24,0 cm
Decken: Stahlbeton
Dachkonstruktion: Satteldach in Holzbalkenkonstruktion, Dachneigung 45°
Dacheindeckung: Eindeckung aus Betondachsteinen
Treppen: zweiläufige Treppen mit Zwischenpodest
Außentüre: Aluminiumrahmentüre mit Sicherheitsglas-Einsatz
Fenster / Fenstertüren: weiße Kunststoffrahmenfenster/-fenstertüren (vmtl. aus den 1980er Jahren) mit 2-Scheiben-Verglasung, Kunststoffrollläden vmtl. mit manuell bedienbaren Textilgurtzug
Balkon / Terrasse: südlicher Balkon, ohne Geländer oder Brüstung
Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, Anstrich mit weißer Dispersionsfarbe;
Gauben seitlich mit Faserzementplatten verkleidet im Sockelbereich farblich abgesetzt
Gebäudeausstattung Zur Gebäudeausstattung kann aufgrund fehlender Innenbesichtigung keine Aussage getroffen werden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass der äußere Eindruck den gewöhnlichen Geschäftsverkehr sehr wahrscheinlich zur Einschätzung bringt, dass der Ausstattungsstandard nicht mehr zeitgemäß und darüber hinaus heruntergewirtschaftet ist.
Insgesamt ist ein erheblicher Modernisierungs-/Sanierungsdruck zu erwarten, was auch im Rahmen der Sach-/Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt wird.
Gebäudetechnik
Heizungsinstallation: unbekannt, Annahme: Zentralheizung mit Wärmeabgabe über Fußbodenheizung
Warmwasserversorgung: unbekannt, Annahme: über die Zentralheizung
Elektroinstallation: unbekannt, Annahme: veraltete Elektroinstallationen (moderne Nullung) mit einer ausreichenden Anzahl an Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen
Erhaltungszustand und Gesamtbeurteilung
architektonische Gestaltung: weitgehend durchschnittliche Architektur eines Zweifamilienhauses der 1960er Jahre, ohne auffällige Besonderheiten
Schalldämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur noch bedingt entsprechend
Wärmedämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den bauordnungsrechtlichen Anforderungen nur noch bedingt entsprechend, vor allem im Bereich der Außenwandkonstruktion (Mauerwerk und Fenster mit verhältnismäßig geringer Wärmedämmqualität)
Aussichtslage: in Richtung Süden durch eine KiTa mit dahinterliegenden Acker- und Grünlandflächen; sonst von der umliegenden Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägt
Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: soweit von außen erkennbar vereinzelte Kleinschäden (Glasscheiben, Geländer, Putz); insgesamt stark heruntergewirtschaftet;
Sonstiges: es ist nach dem von außen erlangten Eindruck zu erwarten, dass das Gebäude in der vorliegenden Form nicht mehr nachhaltig wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist
Garagengebäude
Gebäude: Einzel-Fertiggarage
Baujahr: 1976, lt. vorliegenden Planunterlagen
Bauweise / Ausstattung: Massivbauweise aus Stahlbeton mit Stahlkipptor Flachdach in Stahlbeton, vmtl. ohne Abdichtung
Erhaltungszustand: durchschnittlich, soweit erkennbar
Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: in geringem Umfang (Wandanstrich erforderlich), soweit erkennbar, ansonsten baujahrstypisch
Außenanlagen
Einfriedungen entlang der südlichen Grundstücksgrenze mit Doppelstabzaun, ca. 1m hoch; südwestliche Zufahrt ohne Einfriedung; sonst Maschendrahtzaun ca. 1m hoch, tlw. auf Stahlbetonsockel
Geländebefestigungen mit Betonsteinen, bzw. Betonsteinfliesen gepflasterte Garagenzufahrt und Zuwegung zum Wohnhaus
Freiflächen-/Gartengestaltung Rasenflächen mit Heckenbewuchs entlang der Westlichen Grundstücksgrenze, in weitgehend gepflegter gärtnerischer Gestaltung
Nebengebäude keine