Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachen

des Sachverständigen über den Verkehrswert von 132/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, bestehend aus den Flurstücken Nm. 1,3,3412 und 34/3, jeweils Gemarkung Erding verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen des Reiheneckhauses (Nord) mit Balkon und Dachterrasse Nr. 8 samt den Sondernutzungsrechten an der Gartenfläche und Terrasse sowie der Zugangsfläche und am Lagerraum "K1" in der Münchener Straße 3, 85435 Erding.

• Wohnungsgrundbuch von: Erding
• Blatt: 10518
• Gemarkung: Erding
• Flst.-Nrn.: 1, 3, 34/2, 34/3
• 132/1.000 Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück zu gesamt 1200m²

Verkehrswert: 1.060.000 €

Bewertungsstichtag: 12. Juli 2024

Grundstücksbeschreibung

Makrolage: Das zu beurteilende Sondereigentum an den Räumen des Reiheneckhauses mit Balkon und Dachterrasse in 85435 Erding, Münchener Straße 3 ist Teil einer Wohnanlage, bestehend aus einem Mehrfamilienhaus, einem Dreispänner mit Tiefgarage und einem Nebengebäude in 85435 Erding.

Mikrolage: Das zu bewertende Grundstück liegt unmittelbar am Eittinger Fehlbach, im Zentrum der Kreisstadt Erding.

Die Wohnlage in 85435 Erding, Münchener Straße 3, 3a, 3b und 5 wird auf grund der zentralen innerstädtischen Lage mit guter Verkehrs- und Infrastrukturanbindung und dennoch hohem Freizeitwert als sehr gut beurteilt.

Gebäudebeschreibung

Bebauung: Die beiden vereinigten Flurstücke Nm. 1 und 3 der Gemarkung Erding sind zum Bewertungsstichtag 12. Juli 2024 mit einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus Münchener Straße 5 mit Tiefgaragenzufahrt, einem Dreispänner, einer unter dem Dreispänner sowie der Gartenfläche liegenden Tiefgarage sowie einem Nebengebäude bebaut.

Das Mehrfamilienhaus ist entsprechend der vorliegenden Planunterlagen vollständig unterkellert und mit einer Satteldachkonstruktion bedeckt. Zur Verbesserung der Belichtungssituation im Dachgeschoss sind in die Nordwestseite der Dachfläche zwei sowie in die Südostseite der Dachfläche drei Schleppgauben integriert.

Gebäudeart: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, davon wird eine Wohnung augenscheinlich als Praxis genutzt.

Baujahr rd.2010

Konstruktionsart: Massivbau

Anzahl der Vollgeschosse: drei Vollgeschosse (Erd-, 1. und 2. Obergeschoss)

Geschossdecken: Münchener Straße 3, 3a, 3b: Beton-Massivdecken; Münchener Straße 5:Beton-Massivdecken

Keller: Münchener Straße 3, 3a, 3b:vollständige Unterkellerung (Tiefgarage mit jeweiligen Treppenabgängen der Reihenhäuser) ; Münchener Straße 5:vollständige Unterkellerung (Kellerabteile, Gemeinschafts- und Technikräume, Tiefgaragenschleuse und Tiefgaragenrampe )

Außenwände: Münchener Straße 3, 3a, 3b: massives Ziegelmauerwerk (36,5 cm) mit Unipor Coriso-Ziegel; Münchener Straße 5:massives Ziegelmauerwerk (36,5 cm) mit Unipor Coriso-Ziegel

Außenansicht: Münchener Straße 3, 3a, 3b: massives Ziegelmauerwerk (36,5 cm) mit Unipor Coriso-Ziegel, verputzt und gestrichen; Münchener Straße 5: massives Ziegelmauerwerk (36,5 cm) mit Unipor Coriso-Ziegel, verputzt und gestrichen.

Innenwände: verputzt und gestrichen

Dachform: Münchener Straße 3, 3a. 3b: Pultdachkonstruktion mit Pfannendeckung Wärmedämmung als Zwischensparrendämmung; Münchener Straße 5:Satteldachkonstruktion mit Pfannendeckung, Wärmedämmung als Zwischensparrendämmung

Eingangstüren: Münchener Straße 3, 3a, 3b: Alu-Hauseingangstüre ( wärmegedämmt) mit Sprossenteilung und Glasausschnitten; Münchener Straße 5:Alu-Hauseingangstüre (wärmegedämmt) mit Sprossenteilung und Glasausschnitten.

Hauseingang: Münchener Straße 3, 3a, 3b: Befestigung des Zugangsbereichs mit Betonplatten, durchgängige Eingangsüberdachung in Glas-/Metallkonstruktion; Münchener Straße 5: Befestigung des Hauseingangs mit Betonsteinen durchgängige Eingangsüberdachung des Zugangs zum Mehrfamilienhaus und zur Tiefgarage in Glas-/Metallkonstruktion.

Treppenhaus: Münchener Straße 3, 3a, 3b:Treppenhaus in den Dreispännern ist Bestandteil des Sondereigentums und wird daher im Bereich des Sondereigentums dargestellt. Münchener Straße 5:Geschosstreppen aus Beton oder Betonfertigteilen, schallgedämmt, Tritt- und Setzstufen mit Granitbelag o. ä. Metallgeländer

Heizung: gasbefeuerte Zentralheizung (Brennwertgerät) im Keller des Nebengebäudes

Warmwasser: Münchener Straße 3, 3a, 3b: dezentrale Warmwasserversorgung über Elektroboiler; Münchener Straße 5:zentrale Warm wasserversorgung über Gas-Zentralheizung.

Besonderheiten: Münchener Straße 3, 3a, 3b:Die Reihenhäuser verfUgen jeweils über eine West-Terrasse, einen Westbalkon im 1. Obergeschoss und eine nach Westen ausgerichtete Dachterrasse. Münchener Straße 5:Die Einheiten im Erdgeschoss verfügen jeweils über eine Südost-Terrasse und im 1. und 2. Obergeschoss über nach Südosten ausgerichtete Balkone.

Sondereigentum

Gebäudeart Reiheneckhaus (Nord) mit Balkon und Dachterrasse Nr. 8 samt den Sondernutzungsrechten an der Gartenfläche und Terrasse

Wohnfläche rd. 149 m² Erd- und Dachgeschoss

Nutzfläche geschätzt 7 m²

BesonnunglBelichtung gut

Beheizung Wärmeabgabe über Fußbodenheizung, zusätzliche Möglichkeit der Wärmeabgabe über Kaminofen im Wohn-/Essbereich

Warmwasserversorgung

Eingangstüre: Kunststoffeingangstüre mit Glasausschnitten und Edelstahlapplikationen in Kunststoffrahmen.

Innentüren: kunststoffbeschichtete Furnierholztüren in kunststoffbeschichteten Furnierholzrahmen

Fenster Kunststoff-IAlufenster bzw. -fenstertüren mit Isolierverglasung Vorbau-Rollladen (Kunststoff), elektrisch bedienbar. Fliegengitter zur Ostseite. Wände : verputzt und gestrichen

Decken: Decken mit integrierten Strahlern, verputzt und gestrichen bzw. gespachtelt und gestrichen.

Treppen:

Treppe zwischen Keller- und Erdgeschoss: Massivtreppe Tritt- und Setzstufen mit Granitplatten belegt, Edelstahlhandlauf

Treppe zwischen Erd- und 1. Obergeschoss:Massivtreppe, Tritt- und Setzstufen mit Holzbelag, Edelstahlhandlauf

Treppe zwischen 1. und 2. Obergeschoss: Metalltreppe mit Holztrittstufen, Edelstahlhandlauf

Bodenbeläge Fliesenbelag; Holzdielen. West-Terrasse: Natursteinplatten, Westbalkon: Granitbelag

Elektroausstattung: Ausstattung mit ausreichend Steckdosen und Lichtauslässen

Sanitärausstattung:

Erdgeschoss: Gäste-WC mit Handwaschbecken und Toilette mit Unterputz-Spülkasten - wandhoch gefliest

1. Obergeschoss:"WC" (tatsächliche Nutzung als Hauswirtschaftsraum) mit Waschbecken und Waschmaschinenanschluss - wandhoch gefliest

2. Obergeschoss:Bad 2 mit Einzelwaschbecken mit Unterschrank, Toilette mit Unterputz-Installation und bodengleicher Dusche - wandhoch gefliest

Zubehör/Einbauten:

• ErdgeschossGäste-WC mit Untertischschrank und Konsole, siebentÜfiger Garderobeneinbauschrank (weiß) in Schreinerqualität, Kaminofen mit Sichtfenster im Raum "Wohnen/Essen", Einbauküche mit Backofen und Dampfgarer (MieIe), Dunstabzug, Ceran Kochfeid, Spülmaschine und Edelstahlspüle mit Abtropfblech und Granitarbeitsplatte. Markise über der Westterrasse, Waschtischunterschrank im Bad des
• 1. Obergeschosses Waschtischunterschrank im Bad, Waschtischunterschrank im Gäste-WC, Einbauschrank (weiß) in Dachschräge des Raumes "Gast".

Tiefgarage

Zufahrt zur Tiefgarage: maschinell gesteuertes Ein- uns Ausfahrtstor als Rolltor, anfahrbar über die Münchener

Zugang zur Tiefgarage Straße: Zugangsschleusen vom Mehrfamilienhaus sowie den drei Reihenhäusern zur tiefgarage, zugänglich jeweils über feuerhemmende Metalltüren in Metallzargen.

Stellplätze: 16 Tiefgaragenplätze

Innenansicht: Decken, Unterzüge und Stützen mit Anstrich.

Beleuchtung: Langfeldleuchten

Entlüftung: Tiefgaragen-Entlüftung nach DINSeite 66 Vorschriften - wird im Rahmen der Bewertung unterstellt

Nebengebäude

Gebäudeart: unterkellertes Nebengebäude

Brutto-Grundfläche: rd. 56 m²

Zahl der Vollgeschosse: ein Vollgeschoss (Erdgeschoss)

Fassade: Untergeschoss:verputzt und gestrichen; Erdgeschoss: Metallelemente mit teilweiser Holzbeplankung.

Geschossdecke: massiv

Keller: Vollunterkellerung

Dachform: Flachdachkonstruktion mit Bedeckung durch Wellfaserzementplatten

Tore/Türen: Untergeschoss:Kunststofftüre in Kunststoffrahmen; Erdgeschoss: Metallschiebetore in Metallrahmen zum Teil mit horizontaler Holzbeplankung.

Fenster: Untergeschoss:Kunststofffenster mit Einfachverglasung in Metallrahmen; Erdgeschoss:--

Treppen: Treppe vom Erd- ins Untergeschoss: Stahltreppe Trittstufen mit Gitterrosten, Metallgeländer mit Metallhandlauf

Bodenbeläge: Kellergeschoss:Rohboden mit Ölfarbanstrich; Erdgeschoss:Betonsteinbelag

Innenansicht: Untergeschoss: Wände mit Anstrich (weiß), Deckenbekleidung mit Leichtbauplatten, weiß gestrichen; Erdgeschoss: Metallstreben mit horizontaler Holzbeplankung

Beleuchtung: Langfeldleuchten

Elektroinstallation: geringe Anzahl an Lichtauslässen und Steckdosen (Auf-Putz-Installation)