Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus und Garage, Johann-Holste-Weg 11, 24943 Flensburg

• Grundbuch: Sünderup
• Blatt: 566
• BVNr.: 3
• Gemarkung: Sünderup
• Flur: 3
• Flurstück-Nr.: 184
• Gebäude- und Freifläche zu 500m²

 

Wertermittlungsstichtag: 17.12.2024

Verkehrswert: 394.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Der Johann-Holste-Weg wurde als Zone 30 und Sackgasse eingerichtet, zweispurig ausgebaut, asphaltiert und verfügt einseitig über einen befestigten Gehweg. Westlich angrenzend verläuft ein gepflasterter Weg, der lediglich die sechs angrenzenden Grundstücke erschließt. Zugunsten der Anlieger ist für den Weg ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingetragen (Baulast). Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Einfamilien- und Doppelhäusern.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 500 m² große Eckgrundstück weist eine etwa rechteckige Ausbildung und eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Der Eingangsbereich und die Garage sind etwas oberhalb der Straßenebene gelegen und über Treppenstufen bzw. eine Rampe erreichbar.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Zudem existieren ein massives Garagengebäude und ein Holzschuppen. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind überwiegend als Rasenflächen und mit Anpflanzungen angelegt. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurde das Objekt vom Eigentümer bewohnt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch den Johann-Holste-Weg erschlossen. Dabei handelt es um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind gemäß Auskunft örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Fernwärme
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Einfamilienhaus wurde laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 2006 in Massivbauweise errichtet.

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Größe: Die Wohnfläche des Einfamilienhauses beläuft sich im Erd- und Dachgeschoss auf rd. 132 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd. 75 m² und das Dachgeschoss rd. 57 m².

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Diele (rd. 9,6 m²), Schlafen (rd. 13,7 m²), Wohnen (rd. 27,3 m²), HWR (rd. 9,2 m²), Bad (rd. 4,4 m²), Küche (rd. 11,2 m²)
• Dachgeschoss: Flur (rd. 7,7 m²), Kind 1 (rd. 16 m²), Kind 2 (rd. 15,9 m²), Kind 3 (rd. 12,5 m²), Bad (rd. 5,3 m²)

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: 17,5 cm Porenbetonmauerwerk, 8 cm Wärmedämmung, 4 cm Luftschicht, 11,5 cm Vormauerziegel

Innenwände: 11,5 - 17,5 cm Porenbetonmauerwerk

Unterer Abschluss: 12 cm Stahlbetonsohle, 8 cm Dämmung, 6 cm Estrich

Geschossdecken: 16 cm Stahlbetondecke, 6 cm Dämmung, 6 cm Estrich

Dachschräge: Gipskartonplatten auf Sparschalung mit Dampfbremse, 180 mm Wärmedämmung in der Balken- bzw. Sparrenlage

Dachform: Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Holz

Geschosstreppe: Massive Treppe mit Kunststeinbelag

Innentüren: Holzwerkstofftüren

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus dem Baujahr

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, tlw. Fußbodenheizung

Beheizung: Fernwärme

 

Raumbeschreibung

Räume Erdgeschoss:

• Diele:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Kleiner Abstellraum unterhalb der Treppe

 

• Schlafen:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

• Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

 

• HWR:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Außentür und Fernwärmestation

 

• Bad:

Wandverkleidung: Fliesen

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Badewanne, Waschbecken, wandhängendes WC

 

• Küche:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Fliesenschild

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Ältere Küchenzeile

 

Räume Dachgeschoss:

• Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Bodenluke

 

• Kind 1:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Tapeten

Fußboden: Laminat

 

• Kind 2:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

• Kind 3:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden

 

• Bad:

Wandverkleidung: Fliesen

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Dusche mit Tür, Waschbecken, wandhängendes WC

 

Spitzboden

• Abstellfläche:

Dachschräge: Unterspannbahn

Fußboden: Holzdielung

 

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Vorwiegend mittlerer bzw. durchschnittlicher Zustand, im Wesentlichen dem Gebäudealter entsprechend.

Sonstiges: Es besteht insgesamt alters- und nutzungsbedingter Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Vereinzelt fallen übliche Instandhaltungsmaßnahmen an, wie z.B. Überholungsanstrich Stirnverkleidungen Garage, Reinigung westliche Giebelfläche (Grünbelag), u.ä.

 

Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften Die energetische Qualität ist aufgrund der vorhandenen Aufbauten insgesamt als durchschnittlich bis gut einzustufen. Diese entspricht wegen des Baujahres bzw. der Dämmstärken jedoch nicht den heutigen Vorgaben.