Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Anwesen, ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle in Schnecking 3, 84385 Egglham

• Grundbuch: Eggenfelden von Egglham
• Blatt: 2230
• Gemarkung: Egglham
• Flurstück-Nr.: 772/3
• Gebäude- und Freifläche, erweiterter Hofraum/Garten, Wald zu 9.300m²

 

Wertermittlungsstichtag: 17.10.2024

Verkehrswert: 394.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Denkmaldaten Lt. der Kartierung in der Internet-Anwendung IBayernAtlasPLUS" ist das Wohnhaus in die Denkmalliste eingetragen.

Baurechtliehe Situation Die Möglichkeiten der Bebauung bestehen nach § 35 BauGB "Bauen im Aussenbereich".

Baurechtl. Beanstandungen Bestehen nach Auskunft der zuständigen Gemeindeverwaltung nur hinsichtlich der Eintragung in die Denkmalliste.

Trinkwassereinzugsgebiet Lt. der Kartierung in der Internet-Anwendung "BayernAtlasPLUS" liegt zu bewertende Grundstück in der Zone Trinkwassereinzugsgebiet.

 

Lage Außen bereich in einem kleinen landwirtschaftlich geprägten Weile mit ca. 5 Gehöften

Gelände Im Bereich der Bebauung leichtes Gefälle nach Süden. Im Bereich des Waldes leichte, mäßige und steile Hanglagen. Hauptgefälle Richtung Süden.

Liegenschaftskataster 5.123 m2 Forstwirtschaftsflächen; 4.177 m2 Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft; keine Bodenschätzung

Erschließung Straßenanschluss, elektrischer Strom, Telekommunikation, öffentliche Wasserversorgung, Internetleistung 90-100 Bit!s. Es besteht kein öffentlicher Abwasserkanal die Abwasserentsorgung erfolgt über eine Kleinkläranlage.

Baumbestand Im Bereich des Waldes findet man vorwiegend Fichtenbestand, durchmischt mit ein paar Pappeln und Eschen, zusätzlich Haselnussbestand am steilen Hang.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung Wohnhaus, Stallanbau an das Wohnhaus, Schuppenanbau an das Wohnhaus, Scheune mit Stalleinbau, Brennholzschuppen, Lagerschuppen aus Holz, alte gemauerte Silos - nutzbar als Carport, kleines Glasgewächshaus

Sonstige Bemerkungen Der Eigentümer war bei der Ortseinsicht nicht zugegen. Der Unterzeichner konnte daher das Gebäude von innen nicht besichtigen.

 

1. Gebäude: Wohnhaus

Rohbau

Baujahr Lt. Angabe im Denkmalatlas letztes Viertel des 18. Jahrhunderts, also geschätzt ca. 1775

Sanierung Das Gebäude wurde nach äußerem Eindruck laufend gut in Schuss gehalten. Der Mauerputz im Wohnhausbereich erscheint tadellos und rissfrei. Die Dachhaut wurde in den letzten Jahren erneuert. Die Dachrinnen sind ebenfalls in einem guten Zustand und wurden im Zuge der Dachhauterneuerung offensichtlich ebenfalls erneuert.

Geschossanzahl 3

Wohnfläche nach WoFIV Konnte nicht exakt ermittelt werden. Basierend auf der gemessenen Gebäudegrundfläche wird eine Wohnfläche von 230- 240 m² geschätzt.

Fundamente Die Fundamente konnten am Wohnhaus selbst nicht untersucht werden. Allerdings sind diese bei einem an das Wohnhaus angebauten Nebengebäude sichtbar und bestehen dort aus Bruchsteinen. Somit wird auch beim Wohnhaus unterstellt, dass die Fundamente aus Bruchsteinen bestehen. Dies wird auch durch die Tatsache unterstützt, dass die Mauern im Erdgeschossbereich hauptsächlich sehr trocken erscheinen.

Außenwände Im EG vermutlich Vollziegelmauerwerk, nach äußerem Eindruck geschätzt auf 50-70 cm Stärke. Im OG offener Blockbau aus Nadelholz in tadellosem Zustand. An der Westseite mit Holzschindeln verkleidet.

Innenwände Innenmauern konnten nicht besichtigt werden, im EG vermutlich ebenfalls Vollziegelmauerwerk ca. 25 cm stark. Ab dem ersten OG werden bei den Innenwänden ebenfalls Blockbauwände vermutet, wahrscheinlich mit Putzträgermatten versehen und mineralisch verputzt.

Geschossdecken Baujahresbedingt und bauartbedingt werden Holzbalkendecken mit Bretterböden unterstellt, dies in allen Geschossen.

Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz, ausgeführt als Satteldach mit Trauf-, Firstpfette und zwei Mittelpfetten.

Dacheindeckung Soweit sichtbar Betondachsteine

Dachrinnen Zink

Unterkellerung Unterkellerung wird nicht vermutet.

Raumaufteilung/Zuschnitt Kann nicht beurteilt werden. In aller Regel haben derartige Häuser relativ großzügig bemessene Räume.

Besonnung/Helligkeit Das Wohnhaus hat relativ kleine Fenster, so wie es baujahresbedingt üblich ist. Der Unterzeichner unterstellt relativ große Räume, sodass an der Südseite eine ausreichende Belichtung möglich ist. Zimmer, die an der Nord- und Ostseite bestehen, dürften nach äußerer Beurteilung eher schlecht belichtet sein.

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz relativ glatt verrieben und verwaschelt

Innenputz Vermutlich ebenfalls Mineralputz

Böden I Beläge Im EG werden Betonböden vermutet, darüber im Hausgang Keramikplatten, in den Zimmern bauartbedingt Holzfußböden, in der Küche vermutlich auch mit Fliesenbelag, ebenso in den Bädern.

Treppen Weichholztreppen mit Setzstufen werden unterstellt, ebenso hölzerner Handlauf.

Türen Von außen konnte nur die Haustüre besichtigt werden. Diese wurde offensichtlich in den letzten Jahren neu erstellt. Massive Holzkonstruktion aus Eichenholz, eventuell sogar doppelschalig. Der Türstock besteht aus alten ca. 10 cm dicken Eichenbohlen.

Fenster Soweit von außen sichtbar relativ alte Verbundglasfenster. Im OG soweit erkennbar alte Kastenfenster mit Winterfenstern, die von innen zu montieren sind.

Elektroinstallation Einfache Ausstattung wird unterstellt.

Wasser-Sanitärinstallation Einfache bis mittlere Ausstattung wird unterstellt.

Heizung Nach Auskunft ältere Ölheizung

 

Bauzustand und Bauschäden Das Gebäude steht trotz seines hohen Alters von ca. 250 Jahren von der Bausubstanz her in einem sehr guten Zustand da. Sehr beeindruckend ist der nahezu tadellose Zustand des Holzaufbaus ab dem 1. OG. Hier sieht man selbst in den Bereichen, wo das Mauerwerk in den offenen Blockbau übergeht, keinerlei Fäulnis- und Setzungserscheinungen, auch Insekten- oder Wurmfraß und Holzbockbefall wurden so gut wie gar nicht festgestellt. Auch der Dachstuhl erscheint in sehr gutem Zustand. Die Dachhaut ist ganz gerade und zeigt keine Wellen auf. Der Holzblockbau selbst steht auch sehr gerade und ohne Verwerfungen oder Ausbuchtungen. Dies ist bei den großen Flächen und den großen Raumzuschnitten sehr beeindruckend. Im Erdgeschoss ist der nördliche Teil der westlichen Wand von außen deutlich erkennbar stark durchfeuchtet. Die Ursache dafür liegt nach Einschätzung des Unterzeichners in der fehlenden Dachrinne des nördlich angebauten Schuppens. Das Gefälle läuft hier von Nord nach Süd, somit wird das Traufwasser von dem Schuppen, der ebenfalls durchfeuchtet ist, bis zum Wohnhaus abgeleitet.

 

2. Gebäude: Alter Stall

Rohbau

Baujahr Beim Hauptgebäude wird grundsätzlich das gleiche Baujahr wie beim Wohnhaus vermutet, allerdings wurde hier in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts nachträglich eine Stallung mit Schienengewölbedecke eingebaut.

Nutzung Lagerraum/ Werkstätte

Sanierung Vor einigen Jahren wurde die Dachhaut erneuert und neue Dachrinnen montiert. Das Gebäude wurde über die Jahre anscheinend immer wieder instand gehalten. Gewisse Alterserscheinungen kann das Gebäude dennoch nicht verbergen. An der Gebäuderückseite wurde anscheinend im Zuge der Renovierung der Dachhaut des Wohnhauses ebenfalls die Dacheindeckung mit Dachlatten erneuert. Hier wurden dann Tonfalzziegel verwendet.

Geschossanzahl 2

Bruttogrundfläche 197 m² entsprechend NHK 2010

Raumhöhe in m 2,20 - 2,50

Fundamente Bruchsteinfundamente

Außenwände Vollziegelmauerwerk ca. 70 cm stark

Innenwände Vollziegelmauerwerk (eine Trennwand zwischen altem und neuerem Gebäudeteil)

Geschossdecken Schienengewölbedecke in beiden Gebäudeteilen

Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz, ausgeführt als Satteldach mit First-, Trauf- und Mittelpfette.

Dacheindeckung Betondachsteine und Falzziegel aus Ton

Dachrinnen Auf der Hofinnenseite aus Zink in gutem Zustand. Keine Dachrinnen an der Gebäuderückseite.

Unterkellerung Nicht vorhanden

Raumaufteilung/Zuschnitt Ein großer Raum, der gut als Werkstätte genutzt werden kann. Zusätzlich ein kleiner Raum, der nur von außen betretbar ist. Dieser konnte im Rahmen der Ortseinsicht nicht besichtigt werden.

Besonnung/Helligkeit Wenige, kleine Fenster, insgesamt dunkel

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz Spritzwurf rauh

Innenputz Mineralputz teilweise stark schadhaft

Zimmerdecken Schienengewölbe von unten verputzt

Böden / Beläge Einfache, glatt gezogene Betonböden, teilweise ist das alte Stallprofil noch vorhanden. Insgesamt keine einheitliche Bodenplatte.

Treppen Eine einfache Holztreppe als Aufgang zum OG

Türen Einschalige Holzdrehtüren in Eigenbauweise

Fenster Wenige einfach verglaste Stallfenster

Elektroinstallation Einfachste Beleuchtung im Hauptraum, drei Lichtstromsteckdosen, eine 16 A Starkstromsteckdose, Sicherungskasten für die an dieses Gebäude angebaute Scheune mit Stall.

Wasser-Sanitärinstallation Vom Wohnhaus herführend ein Wirtschaftswaschbecken mit fließend Warm- und Kaltwasser.

Heizung Nicht vorhanden

 

Bauzustand und Bauschäden Dieses Gebäude steht trotz seines hohen Alters prinzipiell in einem relativ guten Zustand da. Das Mauerwerk steht massiv und gerade da. Größere Risse konnten nicht festgestellt werden. Teilweise löst sich allerdings das Mauerwerk feuchtigkeitsbedingt schon leicht auf. Insbesondere der Mauerputz und auch der Deckensputz im Innenbereich bröckeln ab. Hier deutliche, flächige Putzschäden. Auch im Außenbereich ist der Mauerputz stellenweise schon stark schadhaft. Das Schienengewölbe droht durchzubrechen, deshalb wurde es schon an 2 Stellen mit Stahlrohrstützen und Holzbalken unterstützt. Auch der quer durch das Gebäude verlaufende stählerne Unterzug musste mittig schon mit einer zusätzlichen Stahlsäule gesichert werden. Wenn das fachmännisch gemacht wird, kann die Nutzungsdauer des Gebäudes sicherlich noch einige Jahre verlängert werden. Der Unterzeichner geht davon aus, dass die Deckenbalken des OG auf diese Gewölbedecke aufgelegt sind. Es ist davon auszugehen, dass das OG mit Gewicht nicht mehr belastet werden darf.

 

3. Gebäude: Stall/Schuppen

An die Nordseite des Wohnhauses wurde vermutlich gegen Ende des 19. Jahrhunderts ein kleines Gebäude angebaut. Dieses Gebäude besteht zum Teil aus massivem Mauerwerk aus Vollziegeln. Hier wurde früher vermutlich Tierhaltung betrieben (Hühner oder Schweine). Über diesen massiven Teil wurde dann ein Schuppen, eine Holzkonstruktion mit Holzständerwänden und Brettverschalung gebaut. An der Westseite wie das Wohnhaus verschindelt. Es handelt sich hier um eine reine Holzkonstruktion mit Trauf- und Firstpfette ausgeführt als Satteldach als Zimmermannskonstruktion. Eine Dachverschalung wurde nicht angebracht. Dachrinnen sind nicht vorhanden. Die Dacheindeckung besteht aus Tonfalzziegeln. Der Schuppen ist größer als der massive Gebäudeteil und hat im reinen Schuppen bereich keine Bodenbefestigung. An dieses Gebäude wurde dann im Bereich des nördlichen Hauszugangs noch ein kleines Schleppdach angebaut, das allerdings konstruktionsseitig schon etwas nachgibt und in einer sehr einfachen Bauweise erstellt wurde. Dieser Schleppdachteil wird ohne Einfluss auf den Verkehrswert angesehen. Der Zustand dieses Gebäudes ist mäßig. Das massive Mauerwerk des Gebäudes ist noch in Ordnung, aber wegen der fehlenden Dachrinnen an der Westseite sichtbar feucht. Der mineralische Mauerputz zeigt deutliche Flecken und wurde im Innenbereich teilweise gar nicht angebracht. Die Holzkonstruktion des darüber gebauten Schuppens neigt sich zur Seite Richtung Osten und steht schon leicht schief. Die Dachhaut selbst ist an der Westseite noch relativ gerade, an der Ostseite zeigt sie schon deutliche Setzungserscheinungen und Vermoosung. Der Windfang bretter sind schon sehr schlecht.

 

4. Gebäude: Scheune/ Stall

Rohbau

Baujahr Der Unterzeichner vermutet, dass das derzeit bestehende Gebäude auf bereits ältere Bausubstanz aufgebaut wurde. Das Baujahr des bestehenden Gebäudes wurde aufgrund der Bauweise der Holzkonstruktion auf die Zeit vor dem ersten Weltkrieg, also 1910 datiert.

Nutzung Lagerraum und leerstehend

Sanierung Offensichtlich wurde die Dachhaut vor einigen Jahren erneuert. Die Zinkdachrinnen wurden ebenfalls in diesem Zug erneuert.

Geschossanzahl 1

Bruttogrundfläche 304 m² entsprechend NHK 2010

Raumhöhe in m Dach gleich Decke

Fundamente Gemauerte Einzel- und Streifenfundamente aus Vollziegeln und Bruchsteinen

Außenwände Soweit gemauert Vollziegelmauerwerk bis zu 50 cm stark. Größtenteils Holzständerkonstruktion mit Brettverschalung: Südseite im OG, Ostseite und teilweise Nordseite.

Innenwände Soweit vorhanden ebenfalls Vollziegelmauerwerk vermutlich 24cm stark.

Geschossdecken Im Bereich der Tennendurchfahrt eine einfache Holzbalkendecke mit einfachem Holzbretterbelag, im Bereich des renovierten Lagerraumes ebenfalls neue Holzbalkendecke mit aufliegendem Bretterboden, im südlich angebauten Stallbereich ebenfalls Holzbalkendecke mit Brettauflage unterseitig mit Platen verkleidet und ursprünglich glatt verputzt.

Dachkonstruktion Zimmermannskonstruktion aus Holz ausgeführt als Satteldach mit Trauf-, Mittel- und Firstpfette, eine Dachverschalung wurde nicht angebracht.

Dacheindeckung Falzziegel Ton

Dachrinnen Zink, zum Teil an der Ostseite nicht vorhanden

Unterkellerung Nicht vorhanden

Besonnung/Helligkeit Fenster sind nur im Stallbereich und im Werkstattbereich vorhanden. Insgesamt schlechte Belichtung der Räume.

 

Ausbau

Außenputz Mineralputz Spritzwurf rauh und Spritzwurf verwaschelt

Innenputz Mineralputz, im Bereich des renovierten Werkraumes glatt verrieben, im Bereich der südlich angebauten Stallung rauh verputzt, hier bereits sehr schadhaft.

Böden / Beläge Im südlich angebauten Stallbereich Betonböden noch in der Ausführung des früheren Stallbetriebs als Schweinehaltung - also unebene Bodenoberfläche. Im Bereich des renovierten Werkraumes Laminatboden, im restlichen Scheunenbereich Naturlehmboden. Im Bereich der Durchfahrt zwischen Gebäude 2 und Gebäude 4 Bodenbefestigung mit einzelnen Betonplatten älteren Datums, teilweise rauhe Oberfläche und deutliche Fugen.

Türen Eine alte, einfache Holzdrehtüre einschalig beim südlich angebauten Stallbereich, eine relativ neue Massivholzdrehtüre in Kassettenbauweise mit Verglasungselement. Es handelt sich um eine ältere Türe, die offensichtlich renoviert wurde.

Tore Zum Scheunenbereich ein kleines Schubtor aus Holz in Eigenbauweise. Zur Tennendurchfahrt ein zweiteiliges, relativ neues Schubtor in Holzbauweise und ein älteres einschaliges, zweiflügeliges Holzdrehtor.

Fenster Im südlich angebauten Stallbereich einige alte, einfach verglaste Stallfenster vorwiegend ergänzt mit Plexiglas, im Bereich des renovierten Lagerraumes zwei alte Holzrahmenfenster mit Plexiglasverglasung.

Elektroinstallation Im Scheunenbereich nicht vorhanden, im Bereich des südlich angebauten Stalles einfache, spärlich ausgerüstete Beleuchtung, im Bereich des renovierten Lagerraumes hier längliche LED-Leuchten, drei Lichtstromsteckdosen und eine Elektrounterverteilung.

Wasser-Sanitärinstallation Im Stallbereich vermutlich Reste der Viehtränke, Funktionsfähigkeit wird hier nicht mehr vermutet. Im Bereich des renovierten Lagerraumes ein Waschbecken mit Kaltwasseranschluss.

 

Bauzustand und Bauschäden: Bei dem Gebäude deutlich sichtbar, auch beim renovierten Lagerraum feuchtes Mauerwerk. Das Mauerwerk beim südlich angebauten Stall zeigt deutliche Risse, hier sackt das Gelände offensichtlich nach Süden zur Straße hin ab. Die Risse an der Südwand zeigen, dass das Mauerwerk zusätzlich Richtung Westen kippt. Der Unterzeichner sieht die Ursache hierin an der ungenügenden Ableitung des Dachrinnenwassers, das an der Ecke, an der die südliche und die westliche Wand zusammenstoßen das Gelände durchfeuchtet. Die Tragfähigkeit des Bodens nimmt dadurch ab und kann das beschriebene Absacken des Mauerwerks bewirken. Eine geeignete

Verbesserung der Wasserableitung wäre hier geboten. Dieser Gebäudeteil ist nicht mehr sinnvoll zu verwerten, kann gegebenenfalls noch stabilisiert werden, eine umfassende Renovierung ist wirtschaftlich nicht begründbar. Nach Stabilisierung des Mauerwerks kann die Nutzungsdauer dieses Gebäudes, das vor einigen Jahren eine neue Dacheindeckung und neue Dachrinnen erhalten hat, sicherlich noch auf einige Jahrzehnte ausgedehnt werden.

 

5. Gebäude: Brennholzschuppen

Der Brennholzschuppen wurde östlich an das Gebäude Nr. 4 Scheune/Stall angebaut. Es handelt sich um eine Holzkonstruktion bei der gebrauchtes Holz und Rundholz verwendet wurden. Das Gebäude wurde in Schleppdachbauweise im gleichen Dachwinkel, wie beim Hauptgebäude an dieses Gebäude angebaut. Außenwände bestehen aus einer Holzständerkonstruktion, die mit ungesäumten Brettern in Oberleger- und Unterlegerbauweise verkleidet wurde. Der Boden besteht aus einfach glattgezogenem Beton. Elektroinstallation ist für Beleuchtungszwecke mit einer Langfeldleuchte und einer Schiffsarmatur, mit drei Lichtstromsteckdosen und mit einer 16 A Starstromsteckdose vorhanden.

 

6. Gebäude: Holzschuppen

Der Geräteschuppen wurde offensichtlich erst vor ein paar Jahren erstellt und kann als neuwertig bezeichnet werden. Es ist ein reiner Holzschuppen mit Holzständerkonstruktion und Satteldach mit Trauf- und Firstpfette, eine Dachverschalung mit einer Dichtbahn wurde angebracht, die Dacheindeckung besteht aus Tonfalzziegeln, diese sind anscheinend als gebrauchte Dachziegel eingedeckt worden. Die Holzständerkonstruktion ist von außen mit gesäumten Brettern als Deckelschalung verkleidet. Der Boden besteht aus einfach glattgezogenem Betonboden. Elektroinstallation ist vorhanden, Beleuchtung mit zwei Langfeldleuchten, drei Lichtstromsteckdosen, eine 16 A Starkstromsteckdose und ein Unterverteilungskasten sind vorhanden. Dachrinnen wurden nicht angebracht. Das Gebäude hat einen offenen Eingang, kein Tor und ein gebrauchtes, einfach verglastes Holzfenster. Das Gebäude ist in einem tadellosen Zustand.

 

7. Gebäude: Hochsilo/Garagen

Dieses Gebäude wurde schätzungsweise Anfang der 60er Jahre in Betonsteinbauweise erstellt. Ein Gebäudeteil als Gärfutterhochsilo. Dieser Gebäudeteil ist heute nur noch einer Restnutzung als Holzlager unterziehbar, der andere Gebäudeteil, der sich in zwei Einheiten unterteilt, wurde früher ebenfalls als Fahrsilo genutzt und wurde nachträglich zu Lagerraum oder auch Garagen umgenutzt. Dieser Gebäudeteil wurde dann mit einem einfachen Pultdach mit Trapezblecheindeckung versehen. Dieses Gebäude kann man als Carport oder ebenfalls als Lagerraum nutzen. Hierzu muss aber die Anmerkung gemacht werden, dass das Anwesen im Bereich der alten Stallungen und der großen Scheune über ausreichend Lagerraum verfügt, so dass dieses Gebäude höchstens noch als Carport sinnvoll verwendet werden kann. Bei einer inneren Breite von 2,2 mund 2,6 m sind hier aber für moderne Autoabmessungen schnell enge Grenzen gesetzt. Diese Carports eignen sich also nur für Kleinwägen oder kleinere Schlepper.

 

8. Gebäude: Gewächshaus

Im Gartenbereich steht noch ein kleineres Gewächshaus. Es handelt sich um eine Alukonstruktion mit Echtglas. Die Gebäudekonstruktion steht auf einem ringsum eingebrachten Streifenfundament aus Beton, Schiebetüre und zwei Dachluken zum Lüften sind vorhanden. Drei Scheiben sind gebrochen, ansonsten ist das Gewächshaus noch in Ordnung. Auf dem Grundstück steht noch ein kleinerer Bauwagen. Dieser wurde als Bienenhaus umgebaut.

 

Außenanlagen

 

Außer den nötigen Versorgungsleitungen, älterer Befestigung der nötigen Fahrtwege mit Kies und einer alten Brunnenstube, einem Zaun mit gemauerten Säulen und 2 Reihen Brettern im Bereich der vorbeiführenden Staatsstraße und ein paar m² Betonpflaster vor dem hölzernen Lagerschuppen sind keine wertbildenden Außenanlagen vorhanden.