Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über den Verkehrswert des Anwesens Molkereiweg 1 in 84416 Taufkirchen

• Grundbuch: Taufkirchen/ Vils
• Blatt: 3154
• Lfd. Nr.: 16 (laut Terminsbestimmung: 3)
• Gemarkung: Taufkirchen/ Vils
• Flurstück-Nr.: 718/54
• Gebäude- und Freifläche zu 201m²

Wertermittlungsstichtag: 07.10.2024

Verkehrswert: 370.000,00€

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 68/24, 3 K 68/24#1 und 3 K 68/24#3)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage

Gemeinde / Einwohnerzahl: Taufkirchen (Vils), im östlichen Bereich des Landkreises Erding, rd. 10.830 Einwohner

Lage im Gemeindegebiet: im Hauptort Taufkirchen (Vils), rd. 850 m südlich des Ortszentrums, östlich der Bundesstraße BIS, in dem ab Ende der 1990er Jahre entwickelten Wohnbaugebiet "Alte Molkerei"

Straßenanbindung: Anschluss an die Bahnhofstraße über den Molkereiweg, asphaltierte Nebenstraßen mit Anliegerverkehr, ortsüblich ausgebaut

ruhender Verkehr: öffentliche Parkmöglichkeiten entlang der Zufahrtsstraßen

Umgebung: im direkten Umfeld individuelle Wohnbebauung aus Ende der 1990er Jahren prägend, bestehend aus baugleichen Doppelhäusern mit einer Höhenentwicklung von zwei Vollgeschossen und nicht ausgebauten DGs sowie eingeschossigen Garagenzeilen; nordwestlich existiert ein Discountermarkt

Gebäudebeschreibung

Wohngebäude

Allgemeine Gebäudedaten des Wohngebäudes Die Doppelhaushälfte wurde im Jahr 1999 fertig gestellt. Zwischenzeitlich sind keine

Um- und Ausbaumaßnahmen, bauliche Erweiterungen sowie wertsignifikante Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen erfolgt.

Brutto-Grundfläche (BGF): rd. 260 m²

anrechenbare Wohnfläche (WFL): rd. 103 m²

Grundriss des Wohngebäudes Der Gebäudezugang befindet sich im EG an der Nordfassade und führt in den Flur. Links liegen das WC und die Wohnküche. Das Wohnzimmer mit der zentralen Treppenanlage vom KO bis zum 00 wird über den Flur und die Küche erreicht. Dem

Wohnbereich ist die nach Süden orientierte Terrasse zugeordnet. Im OG existieren ein Schlaf- und ein Kinderzimmer mit anschließendem und nach Süden orientierten Balkon, das Bad sowie der Flur. Darüber ist mittels einer Einschubtreppe das nicht ausgebaute DG zugänglich. Im KG folgt nach dem Treppenabgang ein Flur. Auf dieser Ebene befinden sich ein Heizungs-/ Waschraum mit Abstellraum sowie ein weiterer Keller.

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Fundamente/ Bodenplatte: Plattenfundament, 25 cm, in Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Umfassungswände: im KG Stahlbetonwände, 17,5 und 25 cm ab EG Hochlochziegelmauerwerk, 17,5 und 30 cm

Innenwände: Hochlochziegelmauerwerk, 11 ,5 und 17,5 cm

Decken: Stahlbetondecken, 18 cm

Treppen: zwischen KG und EG einläufige gerade Treppe in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Zeltdach mit 22°-Neigung und Dachvorsprung, als Pfettendach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Ziegeleindeckung, Unterkonstruktion mit Trag und Konterlattung, Unterspannbahn auf Holzschalung

Regenableitung: verzinkte Regenrinnen und Fallrohre

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockel bereich, gestrichen

Fenster 1 Fenstertüren: Holzrahmenfenster und -türen mit Wärmeschutzverglasung, Dreh- und Kippbeschläge, Kunststoffrollläden mit Gurtzug sowie Holzklappläden im KG Kunststoffrahmenfenster, Dreh- und Kippbeschläge, Kunststofflichtschächte

Türen: Haupteingangstüre mit Holzzarge, Türblatt in Holz-/ Glaskonstruktion, Sicherheitsbeschlag. Innentüren als Spantüren mit glatten furnierten

Türblättern und Zargen

Bodenbeläge: in allen Wohngeschossen Estrich auf Tritt- und Luftschallschutz, oberste Geschossdecke gedämmt im KG, EG sowie im Bad im OG Fliesenbelag im OG im Kinder- und Schlafzimmer sowie im Flur Parkettboden

Wandbehandlung: überwiegend verputzt und gestrichen, bei der Küche Fliesenspiegel, WC und Bad umlaufend raumhoch gefliest. Außenwände im KG in Sichtbeton, gestrichen

Deckenuntersichten: gestrichene Stahlbetonuntersichten bzw. in den Wohngeschossen Raufaserspritzbelag

Treppen: zwischen KG und EG Holztrittstufen und Holzgeländer zwischen EG und OG gerade, einläufige und freitragende Holztreppe mit Holzgeländer zum DG Einschubtreppe in Holzkonstruktion

Sonstiges: Balkon in Stahlkonstruktion mit Glasüberdachung und Holzbodenbelag, Eingangsvordach in Stahl-/ Glaskonstruktion

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung: WC im EG mit Handwaschbecken und Wand-WC mit Unterputzspülkasten. Bad im OG mit Waschbecken, Wand-WC mit Unterputzspülkasten, Einbaudusch- und Einbaubadewanne, Waschmaschinenanschluss beim Heizraum im KG

Heizung / Warmwasser: Gas-Brennwerttherme des Herstellers Buderus, Modell GB 112, Abgasfiihrung über Dach, zentrale Warmwasserversorgung, Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, KG beheizbar, in Teilbereichen des Wohnzimmers Fußbodenheizung, im Wohnzimmer Schornstein nur Holzeinzelofen

Elektroinstallation: im KG Zählerschrank mit Wechselstromzähler und Kippsicherungen, Elektrounterverteilung mit Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen

TV/Audio: über Satellitenschüssel

Beurteilung des Wohngebäudes Die architektonische Gestaltung der in Massivbauweise errichteten Doppelhaushälfte ist von den Merkmalen der späten 1990er Jahre geprägt. Die konstruktiven Bauteile, die Gebäudeausstattung sowie die gebäudetechnischen Anlagen entsprechen einem

durchschnittlichen Bauträgerstandard und stammen aus dem Ursprungsbaujahr. Das KG ist beheizbar und z. T. in Wohnraumstandard ausgebaut. Dadurch ergibt sich ein überdurchschnittlicher Ausstattungsumfang. Hinsichtlich der Wärme- und Schallschutzeigenschaften liegt das Gebäude hinter den aktuellen Standards zum Wertermittlungsstichtag zurück. (...) Die Ausstattung wird überwiegend noch den geforderten Wohnansprüchen der infrage kommenden Nutzer gerecht, auch wenn sie nicht mehr dem aktuellen Zeitgeschmack entspricht. (...) Der Erhaltungs- und Pflegezustand ist unterdurchschnittlich.

Außenanlagen

beim Wohnhausgrundstück Einfriedung mit Maschendrahtzaun; 1-flügeliges Gartentor in Metallkonstruktion,

ohne Füllung ältere Thujenhecke, Terrasse mit Holzdielen, bei der Eingangstür Betonstufen mit Stahlgeländer

Holzschuppen in Holzkonstruktion mit flach geneigtem Satteldach und Bitumeneindeckung, Baujahr

nicht bekannt Geländebefestigungen und Gartengestaltung nicht ausgeführt, überwiegend Wildwuchs, unterdurchschnittlicher

Erhaltungs- und Pflegezustand mit z.T. abgelagertem Sperrmüll (die Aufwendungen für die Entsorgung haben i.d.R. keinen signifikanten Einfluss auf die Kaufpreisbildung)