Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Eigentumswohnung Nr. 1 mit Kellerraum und rechte Hälfte der Doppelgarage in der Kepserstraße 17, 85356 Freising

• 1/2 MEA
• Grundbuch: Freising
• Blatt: 14398
• Gemarkung: Freising
• Flurstück-Nr.: 1995/16
• Wohnhaus, Hofraum, Garten zu 480m²

Wertermittlungsstichtag: 16.01.2024

Verkehrswert: 525.300 € (davon entfällt auf Zubehör: 300,00€ Einbauküche)

Grundstücksbeschreibung

Besichtigung Ortsbesichtigungen wurden am 12.12.2024 und am 23.12.2024 durchgeführt. Am 12.12.2024 wurde der Zugang zum Wohngebäude "Kepserstraße 17", die Eigentumswohnung Nr. 1 im Erdgeschoss und das Kellergeschoss (Kellerabteil Nr. 1 und Gemeinschafts-Kellerräume) besichtigt. Im Außenbereich wurde die Doppelgarage sowie der Garten besichtigt. Am 23.12.2024 wurde die Einliegerwohnung im Dachgeschoss (gemäß Teilungserklärung: Gemeinschaftseigentum) in Augenschein genommen.

Mikrolage Der Stadtteil Lerchenfeld befindet sich im südöstlichen Gebiet von Freising, südlich der Isar und der Bahnstrecke (München-Regensburg); im Osten verläuft die Bundesstraße B301 . Das Bewertungsobjekt liegt in der Kepserstraße südlich der Isarstraße und östlich der Erdinger Straße. (...) Die unmittelbare Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus bis zu viergeschossigen Wohnanlagen. Parkplätze im öffentlichen Straßenbereich sind gegeben. Die Wohnlage ist als durchschnittlich zu qualifizieren. Das Verkehrsaufkommen auf der Kepserstraße, die als Durchfahrtsstraße genutzt wird, ist insgesamt durchschnittlich. In den Morgen- und Mittagsstunden steigt die Verkehrsfrequenz deutlich an, bedingt durch den Grundschulbetrieb.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Kepserstraße (asphaltierte Straßendecke, zweiseitiger Gehweg, Parkbuchten) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Bauverwaltung der Stadt Freising zum Stichtag nicht mehr an.

Energieausweis Ein Energieausweis gemäß GEG (Gebäudeenergiegesetz) liegt der Sachverständigen nicht vor, so dass keine konkreten Aussagen zum Energieverbrauch der Heizungsanlage und dem energetischen Zustand des Bewertungsobjektes gemacht werden können.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliche Gliederung

Baujahr 1988

bauliche Veränderungen und Instandhaltungsmaßnahmen

• Anfang der 1990er Jahre: Errichtung der Doppelgarage; DG-Ausbau zur Einliegerwohnung (Gemeinschaftseigentum ),
• 2011 : Errichtung FreisitzlTerrasse,
• Anfang der 2020er Jahre: Erneuerung der Fenster im Erdgeschoss, Tausch des Heizungsbrenners.

Das Gebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebauten Dachgeschoss. Der Wohnhaus-Zugang (über Podeststufen) befindet sich an der Gebäudenordseite. An der Außenseite des Hauseingangs ist ein einfaches Klingeltableau inkl. Gegensprechanlage installiert. Über das Treppenhaus sind das Unter-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss erschlossen. Ein barrierefreier Haus- und Wohnungszugang ist somit nicht gegeben.

Im Wohngebäude sind folgende Wohneinheiten untergebracht:

• Erdgeschoss: Wohnung Nr. 1,
• Obergeschoss: Wohnung Nr. 2,
• Dachgeschoss: "Einliegerwohnung", It. Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum.

Im Kellergeschoss befinden sich Kellerräume, die den jeweiligen Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 zugeordnet sind (vgl. Kapitel 2.2) sowie der Heizungskeller mit Tankraum, Waschraum, Abstellraum und Flur (als Gemeinschaftseigentum).

Die zu bewertende 4-Zimmer-Wohnung Nr. 1 erstreckt sich über das gesamte Erdgeschoss. Alle Räume sind vom Wohnungsflur aus erschlossen: Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer (Südausrichtung), zwei Kinderzimmer (Nordausrichtung), WC, Bad (Westausrichtung). Vom nordöstlichen Kinderzimmer ist ein Zugang zur Terrasse/Freisitz mit Nordausrichtung gegeben.

Wohnfläche laut Aufteilungsplan 95,50 m²

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke der Umfassungswände d = 36 cm), nach Angabe als sog. "weiße Wanne" ausgeführt; sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d=36 cm), zweischalige Kommunwand.

Decken: Stahlbeton.

Dach: Satteldach (verschalt) mit Ziegelpfannendeckung, drei Dachgauben mit Ziegelpfannendeckung und seitlicher Holzverkleidung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Treppenhaus: Betontreppe mit Natursteinbelag, Metallgeländer; Metalleinschubtreppe zum Dachspitz; KeIleraußenzugang: Betontreppe mit Fliesenbelag.

Fenster: Wohnung Nr. 1: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche mit Anstrich außen; Kunststoffrollos; DG-Wohnung: Holzfenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollos; Keller: Kunststofffenster teils mit einfacher Verglasung, teils mit Isolierverglasung (aus dem Baujahr).

Türen: Hauseingang (überdacht, Podeststufen ): Holzkonstruktion; im Innenbereich (Wohnungseingang Nr. 1 und Innentüren): Eiche-furnierte Türblätter, zT mit Glasausschnitt;

DG-Wohnung: furnierte Türblätter; Keller: überwiegend einfache Türblätter.

Böden: Wohnung Nr. 1: Fliesenbelag im Wohnzimmer, Küche, Kinderzimmer 1, Flur, Bad und WC; Laminat in Schlafzimmer und Kinderzimmer 2; Treppenhaus: Natursteinbelag; DG-Wohnung: überwiegend Fliesenbelag , Laminat in Schlafräumen; Keller: überwiegend Fliesenbelag.

Decken- und Wandbehandlung Fassade mit Strukturputz und Anstrich, Giebel-Ostseite mit Holzverkleidung; Treppenhaus: Putz und Anstrich ; Wohnung Nr. 1: Wände mit Putz und Anstrich, Decken überwiegend mit Holzverkleidung ; DG: Dachschrägen und Decken überwiegend mit Holzverkleidung, sonstige Wände mit Putz und Anstrich; Wandfliesen raumhoch in den Sanitärräumen.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel- mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation: Wohnung Nr. 1: WC: Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, Waschbecken; Bad: Einbauwanne, Dusche mit Kabine, Doppelwaschbecken, HängeWC mit Unterputz-Spülkasten; DG-Wohnung: WC: Stand-WC mit Tiefspülkasten, Waschbecken; Bad: Einbauwanne, Dusche mit Kabine, Waschbecken; Keller-Waschraum: Dusche mit Kabine, Waschbecken, drei Waschmaschinenanschlüsse.

Heizung: Ölzentralheizung (Fabrikat Mediotherm) mit zentraler Warmwasserbereitung, Kunststoffbatterietanks (Fassungsvermögen 4 x 2.000 I); Wärmeverteilung über Fußbodenheizung (EG, OG, DG), in den Bädern und Kellerwaschküche zusätzlich über Heizkörper; Kachelofen im EG-Wohnzimmer (beheizbar vom Flur; nach Angabe defekt); Schwedenofen-Anschluss im DG-Flur.

Zubehör: Einbauküche (aus dem Bezugsjahr 1989): Ober- und Unterschränke, Elektroherd, Backofen, Kühlschrank, Geschirrspülmaschine, Spülbecken.

Gemeinschaftseigentum

Wie im Kapitel 2.4 erläutert, wurde das Dachgeschoss zu einer 3-Zimmer-Wohnung ausgebaut: Alle Räume sind vom Wohnungsflur aus erschlossen: Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, WC und Bad.

Wohnfläche laut vorgelegtem (nicht genehmigten) Plan : 72 m²

Doppelgarage

Nordwestlich des Wohnhauses, im nordwestlichen Grundstückseck befindet sich eine vollunterkellerte Doppelgarage. Das Erdgeschoss besteht aus zwei Pkw-Stellplätzen, im Unter- und Dachgeschoss sind Abstellflächen vorhanden.

Massivbauweise; Kellerumfassungswände betoniert, sonstige Umfassungswände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände EG: D=24 cm), Stahlbetondecke; Satteldach mit Ziegelpfannendeckung; Holzrolltor; Holztüre, Holzfenster; EG: zwei Stellplätze, Fliesenbelag; UG (Zugang über provisorische steile Metalltreppe, kein Geländer): Abstellraum, Estrich; DG (Zugang Metalleinschubtreppe): Lagerraum/Speicher.

Außenanlagen

• Einfriedung zur Straße mit Holzlattenzaun auf Betonsockel; zu den Nachbargrundstücken z.T. mit Maschendrahtzaun und Grünhecke, z.T. Holzsichtschutz.
• Verkehrsflächen mit Betonverbundsteinen belegt.
• Terrasse/Freisitz (Nordausrichtung) mit Plattenbelag.
• Holzgartenschuppen.
• Südlicher Vorgarten teilweise mit Rasengittersteinen belegt; Strauchwerk.
• Nördlicher Garten-Aufwuchs bestehend aus Rasen und Strauchwerk