Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus und Nebengebäude Kempter Straße 8, 87789 Woringen

• Grundbuch: Woringen
• Blatt: 808
• Gemarkung: Woringen
• Flurstück-Nr.: 146
• Gebäude- und Freifläche zu 369m²
• Aus der Terminsbestimmung: Gemeinderecht zu einem ganzen Nutzteil an den noch unverteilten Gemeindebesitzungen

Wertermittlungsstichtag: 08.04.2025

Verkehrswert: 80.000€

Grundstücksbeschreibung

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück kann östlich des Wohnhauses ein oberirdischer Pkw-Stellplatz nachgewiesen werden. Der für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Objektes erforderliche Stellplatz ist nachgewiesen (Bestandsschutz).

Wohn- und Geschäftslage Einfache, ländliche Wohnlage, keine übergeordnete Geschäftslage

Grundstückslage Im östlichen Bereich von Woringen, Entfernung zum Ortszentrum ca. 200 m

Bebauung der Umgebung Im Osten und Süden Schulgelände (Grundschule), im Westen Wohnbebauung, im Norden Kempter Straße und gegenüberliegend landwirtschaftliche Hofstelle und stillgelegte landwirtschaftliche Hofstellen

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Immissionen Es bestehen Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr von der Kempter Straße (zugleich Autobahnzubringer).

Gebäudebeschreibung

Allgemeines Auf dem Grundstück befinden sich ein Einfamilienhaus und ein Schuppen.

Wohnhaus

Das Wohnhaus ist mindestens 150 Jahre alt. Das Wohnhaus besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. In den einzelnen Geschossen befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss: 1 Kellerraum
• Erdgeschoss: Flur, Wohnzimmer, Küche, Esszimmer, Bad, WC (mit Türe ins Freie)
• Obergeschoss: Flur, 3 Schlafzimmer, Abstellraum, Südbalkon
• Dachgeschoss: nicht ausgebauter Dachboden
• Dachspitz: nicht ausgebauter Dachboden

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Bruchstein und Vollziegel

Kelleraußenwände Bruchstein- und Vollziegelmauerwerk

Außenwände Giebelwand Ost DG aus Holzriegelwerk, sonst Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk oder Holzriegelwerk

Decken Holzbalkendecken

Treppen steile Holztreppen KG-EG und OG-DG mit Falle, Holztreppe EG-OG mit Holzgeländer, Leitereinstieg in den Spitzboden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel, Dachfläche unverschalt

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

Ausbau

Fenster Holzfenster mit Einfachglas, Holzverbundfenster oder Holzkastenfenster

Rollladen/Läden Holzklappläden mit Anstrich, auf der Südseite Klappläden aus Spanplatten

Türen/Tore Holzeingangstüren mit Einfachglas

Innentüren Holzumfassungszargen und Holztürblätter in unterschiedlicher Ausführung

Bodenbeläge Boden im Keller unbefestigt, Fliesen im Bad, im WC und tlw. in der Küche, Holzdielenböden im EG und OG, im Wohnzimmer und im Schlafzimmer Süd OG mit Teppich- und in der Küche mit PVC- Belag, Holzdielen im Dachgeschoss und Holzbretterboden im Spitzboden

Fassade Giebel Ostseite mit Holzdeckelschalung mit Anstrich, sonst Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen im Bad 1,50 m bis raumhoch, im WC 1 m hoch, Fliesenschilder in der Küche, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich, im Erdgeschoss an den Wänden teilweise Gipskarton oder Holzbekleidungen

Deckenbekleidungen Holzbekleidung im Wohnzimmer, sonst Putz und Anstrich im EG und OG, Kellerdecke ist unbekleidet, Dachschrägen unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Besondere Bauteile Balkon Süd mit Holzdielenboden und Brüstungsgeländer, Überdachung durch Hauptdach

Besondere Einbauten historischer Kachelofen im Wohnzimmer (außer Betrieb), Einbauschrankwand im Flur EG (nicht werthaltig)

Installationen

Sanitäre Einrichtungen geflieste Dusche mit Bodenablauf, Waschbecken mit 5 l- Elektroboiler und Waschmaschinenanschluss im Bad, Stand-WC im WC,

Warmwasserbereitung Dusche über Elektrodurchlauferhitzer, Spülanschluss in der Küche mit 5l-Elektroboiler

Heizung pelletbefeuerter Einzelofen in der Wohnküche, Baujahr 2006, holzbefeuerter Einzelofen im Esszimmer, sonst keine Heizung vorhanden

Elektro einfache Ausstattung, im OG Aufputzinstallation und 2-Phasenverkabelung, Unterverteilung mit Schmelzdrahtsicherungen

Baumängel/Bauschäden vorhanden (siehe Gutachten für Details)

Holzschuppen

Der Holzschuppen befindet sich südlich vom Wohnhaus und ist ca. 80 Jahre alt. Östlich ist an den Schuppen eine kleine Wellblechgarage mit Überdachung angebaut.

Holzschuppen bestehend aus Holzbretterboden auf Holzlager, Wänden aus Holzriegelwerk mit äußerer Holzdeckelschalung, Holzbalkendecke mit aufliegenden Holzbrettern und Satteldach mit Eindeckung aus Dachziegeln bzw. Betondachsteinen. Der Schuppen befindet sich in einem baufälligen Zustand und ist wertlos. Östlich an den Schuppen sind eine kleine Wellblechgarage und eine Überdachung angebaut. Die Überdachung (Abm. 3 x 2,5) besteht aus einer einfachen Holzkonstruktion mit Wandverkleidung und Dacheindeckung aus asbesthaltigen Wellfaserzementplatten. Die Wellblechgarage und der Schuppen sind ebenfalls wertlos.

Außenanlagen

Weg östlich und südlich Wohnhaus aus Betonplatte 1 bis 2 m breit, Pkw-Stellplatz östlich Wohnhaus teilweise asphaltiert und teilweise gekiest, sonst Gartenfläche im Osten und Süden aus Rasen/Wiesen, entlang der Ost- und Südgrenze Pflanzstreifen mit verschiedenen Bäumen, Sträuchern und tlw. Buchenhecke, Einfriedung entlang Ost- und Südgrenze aus Holzbretterzaun zwischen Stahlpfosten, westlich Wohnhaus Grünstreifen mit Wildwuchs, ansonsten entlang Westgrenze Thujahecke bis zu 7 m hoch, Entwässerungsgrube südlich WC mit Holzabdeckung, Betonschacht östlich Wohnhaus mit Riffelblechabdeckung mit Wasserleitung und Wasseruhr, weitere Betonschacht östlich Wohnhaus mit Entwässerungsleitung von Küchenspüle. Die Außenanlagen befinden sich in einem ungepflegten Zustand. Die Grünflächen mit Sträuchern, Bäumen und Hecken sind wildwachsend. Die Thujahecke entlang der Westgrenze ist im unteren Bereich abgestorben. Der Holzbretterzaun ist morsch. Die Holzabdeckung der Entwässerungsgrube vor dem WC im Süden ist ebenfalls morsch und eingebrochen. Der Verlauf der Entwässerungsgrundleitungen auf dem Grundstück ist nicht bekannt .Ein Revisionsschacht für die Grundstücksentwässerung wurde auf dem Grundstück nicht vorgefunden.