Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Objekt in 84152 Mengkofen, Wackerstall 2, Ehemalige HofsteIle mit Wohnhaus und Nebengebäuden

• Grundbuch: Tunzenberg
• Band: 14
• Blatt: 545
• Gemarkung: Tunzenberg
• Lfd. Nr.: 1, 2 (laut Terminsbestimmung)
• Flurstück-Nr.: 1524, 1524/2
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche zu 1.9170m² (Flurstück 1524)
• Acker zu 34m² (Flurstück 1524/2)

 

Wertermittlungsstichtag: 24.01.2025

Verkehrswert: 260.034,00 € (Flurstück 1524: 260.000€, Flurstück 1524/2: 34€)

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage Lage im Außenbereich der Gemeinde Mengkofen; Geschäfte des täglichen Bedarfs in Mengkofen; Schulen und Ärzte in Mengkofen und Dingolfing; öffentliche Verkehrsmitte: mäßige Anschlussmöglichkeiten; Gemeinde - Verwaltung in Mengkofen; einfache Wohnlage;

Art der Bebauung und Nutzungen im Ortsteil Überwiegend unbebaut, Außenbereichslage Land- und Forstwirtschaftliche Flächen 1 Nachbaranwesen i. d. Nähe

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Gemeindestraße, Anliegerstraße; Straße mit mäßigem Verkehr;

Straßenausbau : ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen;

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasseranschluss; kein Kanalanschluss; stattdessen eigene Klärgrube auf dem Grundstück; Telefonanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Grund

 

Gebäudebeschreibung

 

Derzeitige Nutzung: Das Hauptgrundstück ist mit einem Wohnhaus und landwirtschaftlichen Nebengebäude bebaut.

 

Wohnstallhaus

Gebäudeart: Wohnhaus mit Anbau einer Stallung und Scheune, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt; zweigeschossig; Dachgeschoss nicht ausgebaut; teilunterkellert mit einem kleinen Kellerraum; Giebeldach;

Wohnfläche: rd. 228 m²

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor; Die Energieeffizienz wird als "stark mäßig" beurteilt;

Außenansicht: EG verputzt und gestrichen, OG und DG mit Holzfassade

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Kleiner Naturkeller mit rd. 10m² (geschätzt)
• Erdgeschoss: Räumlichkeiten zum Wohnen
• Obergeschoss: Räumlichkeiten zum Wohnen
• Dachgeschoss: Nicht ausgebaut; Rohbauniveau;

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau in Mauerwerk (EG) und Holzbauweise (OG + DG)

Fundamente: Beton , Bruchsteine;

Umfassungswände: Massive Wände (Ziegel, Bruchstein und Holz)

Geschossdecken: Holzbalkendecke

Treppen: Geschosstreppe: Holztreppen

Hauseingang: Eingangstür aus Holz

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach; Dachform: Sattel- oder Giebeldach; Dacheindeckung: Dachziegel (Ton) ohne Dämmung

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in eigene Klärgrube

Elektroinstallation: Einfache und mäßige Ausstattung

Heizung: Nicht vorhanden; Einzelöfen notwendig;

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung: Nur über Elektroboiler möglich

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Überwiegend Holzböden einfachster Standard

Wandbekleidungen: einfacher Putz; Holzverkleidungen

Deckenbekleidungen: Holz und Putz

Fenster: Fenster aus Holz, z. T. Kunststoff einfachsten Standard, einfache Beschläge

Türen: Eingangstür: Einfache Holztüre; Zimmertüren: einfache Holztüren

sanitäre Installation: Einfachste Ausstattung, z. T. nicht fertiggestellt

besondere Einrichtungen: keine

Küchenausstattung: Nicht vorhanden

Bauschäden und Baumängel: Starker Instandhaltungs- und Instandsetzungsstau

Grundrissgestaltung: Zweckmäßig

wirtschaftliche Wertminderungen: Starker Instandhaltungsstau / Instandsetzungsstau z. T. nicht fertiggestellte Arbeiten

 

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist aufgrund des Gebäudealters mäßig. Es besteht ein erheblicher energetischer Instandhaltungsstau und starker Instandsetzungsstau. Teilweise wurden Arbeiten begonnen, aber nicht abgeschlossen.

 

Ehemalige Scheune (Anbau an das Wohnstallhaus)

Gebäudeart: überwiegend in Holzbauweise, überwiegend zu Lagerzwecken genutzt; Giebeldach; einseitig angebaut; Verbindung / Übergang zum Wohnhaus mit den ehemaligen Stallungen mit Gewölbedecken;

Nfl. : rd. 500 m²

Außenansicht: Überwiegend Holzfassade

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau im Bereich der Gewölberäume, überwiegend zimmermannsmäßige Holzbauweise

Fundamente: Baujahrestypischen Einzelfundamente

Umfassungswände: Überwiegend Holzbauweise

Geschossdecken: Soweit vorhanden als Gewölbedecke

Treppen: Geschosstreppe: Nicht vorhanden

Eingang: Scheunentor

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach; Dachform: Sattel- oder Giebeldach, Dachziegel (Ton)

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: Über das angebaute Wohnhaus

Abwasserinstallationen: Über das angebaute Wohnhaus

Elektroinstallation: Einfache und mäßige Ausstattung

Heizung: Keine Heizung vorhanden

 

Ausbauzustand

Bodenbeläge: Soweit vorhanden als Rohbeton

Wandbekleidungen: Holz und Putz

Deckenbekleidungen: Kleiner Anteil an Gewölbedecken (verputzt); Im Bereich der ehem. Stallungen

Fenster: Einfache Holzfenster

wirtschaftliche Wertminderungen: Instandhaltungsstau / Instandsetzungsstau

 

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist aufgrund des Gebäudealters mäßig.

Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau I Instandsetzungsstau

 

Ehemaliger Rinderstall

Gebäudeart: Stallgebäude, anteilig zweigeschossig; überwiegend zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt; Giebeldach;

Außenansicht: verputzt und gestrichen im UG; Holzverschalung im OG;

Nfl.: rd. 454 m²

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Stallung und Lagerfläche
• Obergeschoss: (anteilig) Über dem Bereich der Stallung Lagerflächen

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau im EG - Bereich und Holzbauweise

Fundamente: Streifenfundament, tragende Bodenplatte, Beton

Umfassungswände: Massive Wände (Ziegel und Betonsteine)

Innenwände: tragende Innenwände Mauerwerk;

Geschossdecken: Über dem Stallflächen aus Stahlbeton

Treppen: Geschosstreppe: Nicht vorhanden

Eingang: Holztore

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach; Dachform: Sattel- oder Giebeldach, Dachziegel (Ton)

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Eigene Güllegrube im Außen bereich (Stallrückseite)

Elektroinstallation: Einfache und mäßige Ausstattung

 

Ausbauzustand

Bodenbeläge: Rohbeton

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz

Fenster: Einfache Stallfenster

besondere Einrichtungen: Gülleentsorgungsgräben im Bereich der ehemaligen Tierstände

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeiner Instandhaltungsstau / Instandsetzungsstau

 

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist aufgrund des Gebäudealters mäßig. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungsstau / Instandsetzungsstau

 

Garagengebäude

Gebäudeart: Garagengebäude mit 4 Plätzen, Pultdach;

Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen

Nfl.: rd. 95 m²

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau aus Mauerwerk

Fundamente: Fundament, tragende Bodenplatte, Beton

Umfassungswände: Massive Wände (Betonstein)

Dach: Dachkonstruktion: Holzdach; Dachform: Pultdach; Dacheindeckung: Welleternit

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: Kein Wasseranschluss vorhanden

Abwasserinstallationen : Nicht vorhanden

Elektroinstallation: Mäßige Ausstattung

 

Ausbauzustand

Bodenbeläge: Rohbeton

Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz

Fenster: Einfache Oberflächenfenster mit Stahlrahmen

Türen: Garagenkipptüren einfache Ausstattung

Bauschäden und Baumängel: Dachuntersicht im Innern schadhaft

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeiner Instandhaltungsstau / Instandsetzungsstau

 

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist aufgrund des Gebäudealters mäßig. Es besteht ein Instandhaltungsstau / Instandsetzungsstau

 

Außenanlagen

 

Im wesentlichen bestehende Versorgungsanlagen

• vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz (Wasserversorgung);
• eigene Klärgrube für die Abwässer des Wohnhauses;
• Hofflächenbefestigung, (Kiesoberfläche, stark mit Gras überwachsen);