Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein einfaches Wohn- und Geschäftshaus in Bayerbacher Straße 16, 84061 Ergoldsbach

• Grundbuch: Ergoldsbach
• Blatt: 4550
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Ergoldsbach
• Flurstück-Nr.: 95/2
• Gebäude- und Freifläche zu 179m²

Wertermittlungsstichtag: 08.01.2025

Verkehrswert: 117.688,00€

Hinweise:

• Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 90/24)
• Am Termin konnten die Außenanlagen, das Grundstück und seine Bebauung von außen sowie das Umfeld ausführlich besichtigt werden. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich.

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Die Liegenschaft befindet sich am östlichen Rand des Ortskerns auf der Ostseite der Bayerbacher Straße, die von der Ergoldsbacher Hauptstraße ausgehend zur Nachbargemeinde Bayerbach führt. Entland der Bayerbacher Straße befindet sich Wohn- und Mischbebauung überwiegend einfacher Art. Nach Osten wird das Viertel durch eine bewaldete Hangkante begrenzt. Unmittelbar gegenüber befindet sich ein leerstehendes Kino, schräg gegenüber ein Fitnessstudio. Die Bayerbacher Straße ist eine asphaltierte, zweispurig mit Gehwegen ausgebaute Straße mit rund 10,5 m Breite. Das Verkehrsaufkommen ist zum Zeitpunkt der Besichtigung mittel und entspricht der Funktion einer Gemeindeverbindungsstraße.

Parkmöglichkeiten Im näheren Umfeld sind auf öffentlicher Straße Parkmöglichkeiten gegeben, teils zeitlich begrenzt.

Beurteilung einfache Wohn- und Geschäftslage in einer Gemeinde im ländlichen Umfeld

Oberfläche in östlicher Richtung, zur Hangkante hin ansteigend, Zufahrt und bebauter Bereich auf Straßenniveau gelegen

Erschließung

Zufahrten über öffentliche Straße

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden.

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft der Gemeinde Ergoldsbach sind derzeit keine Beiträge ausstehend. Es wird darauf hingewiesen, dass bei baulichen Veränderungen (Neubebauung) Beiträge anfallen können.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Die aufstehende Bebauung ist ein Wohn- und Geschäftshaus, das kommun an das nördlich angrenzende Wohnhaus angebaut ist.

Baujahr Konkrete Angaben zum Baujahr waren nicht erhältlich, im Hinblick auf die Bauakte und die Bauart kann ein Baujahr in den 1950er Jahren vermutet werden.

Konzeption Soweit von außen und ohne aussagefähige Planunterlagen erkennbar, ist ein Vorderhaus als Wohn- und Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnbereichen in einem Ober- und Dachgeschoss vorhanden. Eine Unterkellerung ist nicht erkennbar. Zudem gibt es einen rückwärtigen Anbau, im Erdgeschoss offensichtlich mit Lagerflächen (Kellerersatzräumen) und im Obergeschoss vermutlich mit Wohnräumen .

Wohn- und Nutzfläche Eine Nutz- und Wohnflächenberechnung liegt nicht vor. Hilfsweise wird die Nutz- und Wohnfläche an Hand der Gebäudeaußenmaße nach Lageplan und mit Hilfe eines sachgerechten Ausbaufaktors abgeschätzt.

Gesamt m²:

• Vorderhaus EG: 58,1
• Vorderhaus OG: 58,1
• Vorderhaus DG: 32,4
• Zimmer OG Rückgebäude: 19,3
• Soweit erkennbar ist im Erdgeschoss eine Geschäftsfläche (ehemals Friseursalon) vorhanden, die mit rund 58 m² angesetzt wird. Zusammen sollten in den sonstigen Geschossen und Etagen rd. 110m² Wohnfläche vorhanden sein. Im Rückgebäude sind ergänzende Flächen vorhanden, die mit Motorradgarage, Ölraum, Waschen und Geräteschuppen im Plan bezeichnet sind. Derartige Flächen sind als Kellerersatzräume anzusehen und haben weder Wohnraumqualität noch sind sie als Nutzfläche relevant separat nutzbar.

Baubeschreibung

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Dach/Dachform Satteldach, keine relevante Dämmung erkennbar, Dachgaube Rückgebäude Flachdach

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik im Hinblick auf das einfache äußere Erscheinungsbild ohne erkennbare relevante Modernisierungen ist auch von einfacher Haustechnik auszugehen

Ausbau im Hinblick auf das einfache äußere Erscheinungsbild ohne erkennbare weitergehende Verbesserungen ist auch von einfachem Ausbau auszugehen

Fenster soweit erkennbar ältere Holzfenster mit außen liegende KunststoffRollläden

Türen Haustüre erneuert

Energetische Eigenschaften Ein Energieausweis liegt nicht vor. Gemäß Besichtigung wird der energetische Gesamtzustand als baujahrestypisch und insofern veraltet angesehen.

Baulicher Zustand Das Objekt hat nach äußerem Anschein einen einfach gepflegt und instandgehaltenen Zustand mit Anstrichmängeln, Putzabplatzungen und Verwitterungen.

Beurteilung Insgesamt handelt es sich um ein einfaches und älteres Wohn- und Geschäftshaus im Bestand.

Außenanlagen

Die Freiflächen des Grundstücks sind unterschiedlich gepflastert. Gartenanlagen sind nicht vorhanden. Das Grundstück ist in einfacher Art eingefriedet.