Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des unbebauten Grundstücks Hauptstraße 41, 89284 Pfaffenhofen an der Roth

• Grundbuch: Pfaffenhofen
• Blatt: 3293
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Pfaffenhofen
• Flurstück-Nr.: 257
• Gebäude- und Freifläche zu 2.515m²

Wertermittlungsstichtag: 23. Januar 2025

Verkehrswert: 755.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres anliegendes Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 58/24)

Grundstücksbeschreibung

Lage im Gemeindegebiet im nördlichen Zentralbereich des Hauptorts, direkt an der Hauptverkehrsstraße

Straße / Art / Ausbauzustand Straßenecke „Hauptstraße/Gartenweg" / zweispurige Hauptstraße bzw. Nebenstraße / jeweils asphaltiert mit beidseitigem Gehweg

Immissionsbelastungen im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden Verkehrslärmimmissionen durch den Verkehr auf der Hauptstraße festgestellt

Parkplatzsituation ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung dorfgebietstypische Gemengelage, bestehend aus ehemaligen Hofstellen sowie Wohn- und Gewerbenutzungen verschiedener Baujahre; rd. 200 m südlich Ortszentrum mit Rathaus und Nahversorgung

Erschließungs(beitrags)situation Die Grundstücke schließen direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Sie weisen ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen aktuell (für die ehemalige Bebauung) keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

Bauliche Nutzungsmöglichkeiten und Entwicklungszustand

Art der baulichen Nutzung WA - Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO)

Maß der baulichen Nutzung

• überbaubare Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt
• Anzahl Vollgeschosse = max. II
• Grundflächenzahl (GRZ) = max. 0,40
• Geschossflächenzahl (GFZ) 7 = max. 0,80

Sonstiges Baugrundstücke müssen eine Mindesthöhe von 500 m² für Einfamilienhäusern 250 m² für Doppelhäuser und 200 m2 für Reihenhäuser aufweisen. Hauptgebäude entlang der Staatsstraße müssen mit Flachdach errichtet werden, Ausnahmen sind zulässig

Beurteilungsgrundlage Beim Grundstück Flurstück-Nr. 257 ist für den östlichen Teil § 30 BauGB maßgeblich, während für den westlichen Teil die baurechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu erfolgen hat.

Entwicklungszustand „Baureifes Land"

Bebauungsmöglichkeiten

Nach Rücksprache mit dem Bauamt der Marktgemeinde Pfaffenhofen an der Roth und der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Landratsamts Neu-Ulm ist auf dem Grundstück, unter Berücksichtigung der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen und der bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Abstandsflächen, Stellplatznachweis) folgende Nutzung sehr wahrscheinlich realisierbar und genehmigungsfähig:

• im Bereich der Hauptstraße Mehrfamilienhausbebauung und im rückwärtigen Be-reich Ein-/Zweifamilienhäuser
• überbaubare Grundfläche von insgesamt ca. 750 m² +/- 10%
• II Vollgeschosse (EG + OG) + ausgebautes DG als Nicht-Vollgeschoss
• Hieraus resultiert eine WGFZ von 750 m² × 2,75 / 2.515 m² = 0,82 führt.