Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienhaus, Nebengebäude und PkW- Garage in Färberstraße 27, 84307 Eggenfelden

• Grundbuch: Eggenfelden
• Blatt: 5848
• Gemarkung: Eggenfelden
• Flurstück-Nr.: 697/7 und 697/15
• Gebäude- und Freifläche zu 518m² (Flurstück 697/7) und 204m² (Flurstück 697/15)

 

Wertermittlungsstichtag: 10.01.2025

Verkehrswert: 520.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- bzw. Geschäftslage:

• als Wohnlage gut geeignet
• als Geschäftslage bedingt geeignet
• als Gewerbelage bedingt geeignet

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Überwiegend wohnbauliche, gewerbliche und landwirtschaftliche Nutzung

 

Erschließungszustand

Straßenart: Ortsstraße (Dullingersiedlung), Ortsstraße (Färberstraße) mit geringem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn geteert, einseitig Gehweg (Dullingersiedlung), einseitig Gehweg (Färberstraße)

Anschlüsse für Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung in der Straße: Strom, Wasser (Anschluss an die Gemeinde-Wasserversorgung), Kanal (Anschluss an die Gemeinde-Abwasserentsorgung), Telefon, Kabel- TV

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Einseitiger Grenzanbau des Gebäudes 2 (Anbau)

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienhaus

Baujahr 1960 ca. - fiktiv (vor 1964)

Nutzungsart: Wohnhaus, einseitig an Nebengebäude 2) angebaut, unterkellert, Erdgeschoß, Obergeschoß, Dachraum (Speicher) ist nur sehr beschränkt ausbaufähig.

Modernisierung:

• 1972 Erneuerung Dachdeckung (s.a. Bj. Anbau)
• 2013 Erneuerung Küche Heizkörper, Erneuerung von Bodenbelägen tlw.
• 2014 Erneuerung Elektroinstallation
• 2015 Erneuerung Fenster, Wasser-Mineralstoffanlage mit Entsalzung

 

Konstruktionsart: Ziegel/Beton-Massivbauweise

Ausstattung:

• Einbauküche Fabrikat "DAN"
• Spülmaschine "Mieie"
• Kühlschrank "Samsung"
• Ceran Mehrfeldkochplatte mit zentraler Absaugung
• Herd "Küppersbuch ökotherm"

Zustand: renovierungsbedürftig

Allgemeinbeurteilung: Das Gebäude ist in diesem Zustand nutzbar. Renovierungsmaßnahmen sind erforderlich.

Besondere Bauteile:

• Eingangstreppe
• 2 Balkone mit Holzgeländer und Blechabdeckung
• KeIleraußentreppe (überdeckt) - nicht zugänglich.

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

Umfassungswände (soweit ersichtlich und nach Angaben der Eigentümer.):

• Erdgeschoß Ziegel
• Obergeschoß Ziegel
• KeIlergeschoß Beton

Innenwände:

Geschossdecken (soweit ersichtlich und nach Angaben der Eigentümer.):

Hinweise:

• Unterlagen über die Konstruktion, insbesondere Nachweise über Wand- und Deckenaufbau, von besonderen Bauteilen, Wärme-Schallschutz, Tragfähigkeit, Brandschutz und Bauphysik wurden nicht beigebracht.
• Der Nachweis über die Herkunft der Holzbauteile, über Öko- und Thermobilanz wurden nicht vorgelegt.
• Der Energienachweis und die energetische Klassifizierung der Bauteile wurde nicht vorgelegt.

Geschosstreppen:

• EG - OG: Beton mit Naturstein (Marmor)-Auflage, Holzhandlauf
• KG - EG: Beton mit Fliesen, Holzhandlauf
• OG - Dachraum: Holzausziehtreppe

Fußböden:

EG:

• Windfang Fliesen
• Gang Fliesen
• WC Fliesen
• AR Fliesen
• Küche PVC
• Essen Laminat (Gewerbequalität)
• Wohnen Laminat (Gewerbequalität)
• Freisitz Fliesen

OG:

• Gang Fliesen
• Schlafen Laminat (Gewerbequalität)
• Kind 1 Laminat (Gewerbequalität)
• Kind 2 Laminat (Gewerbequalität)
• BadlWC Fliesen
• Balkon 1 Fliesen auf Betonplatte
• Balkon 2 Fliesen auf Betonplatte

KG:

• allgemein Estrich mit Fliesen tlw.
• Waschraum Fliesen
• Heizraum Fliesen
• Tankraum 1 Estrich mit Anstrich
• Tankraum 2 Estrich mit Anstrich Beton mit Fliesenauflage (nicht zugänglich)

Innenansichten:

• allgemein Verputz (Strukturputz) mit Anstrich
• Küche Putz an Objektwand
• WC (EG) Fliesen (raumhoch)
• Bad/ WC (OG) Fliesen (raumhoch)
• Waschraum (KG) Fliesen (5 Reihen hoch)

Deckenflächen :

• EG: Verputz mit Anstrich
• OG: Holzpaneele tlw. Verputz mit Anstrich tlw.
• KG: Anstrich auf Betondecken

Türen:

• Haustüre Holztüre mit Füllungen, Glasausschnitt, Sprossen
• Innentüren Holztüren mit Füllungen tlw. Holzzargen, Metalltüren (KG) tlw.

Fenster: Kunststoff-Fenster Isolierverglasung (3-fach) Einbruchssicherheitsglas VSG tlw. (Gebäuderückseite), Alu ("Panzer"-) Rollläden, elektr. Steuerbar

Kamine (2): Mauerwerk mit Innenrohr

Elektroinstallation: durchschnittlich, SAT-TV, Kabel-TV, Videoüberwachungsanlage, Klingelanlage, elektrisch betriebene Roll-Läden

Sanitäre Installation:

• EG:WC: Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Doppel-Waschbecken; Farbe: beige; Armaturen: normal
• OG: Bad/WC: Sanitärobjekte: Einbau-Badewanne, Einbau-Duschwanne, Hänge-WC, Einbauspülkasten, zwei Waschbecken, Bidet, Hänge-WC; Farbe: rose'; Armaturen: gehoben

Heizung:

• Zentralheizung mit ÖI, Heizkessel: Fabrikat: VieSSmann Vitorond 200 22 kW CE 0645/0197 02 Nr. 7143719202078108, Baujahr 2002; Brenner: Fabrikat: VieSSmann VEK / VEM 1, Baujahr unbekannt
• Heizkörper: Öltanks (1): Stahltanks (2 Stück) im KG (Fassungsvermögen unbekannt) in öldichter Wanne, Hinweis: außer Betrieb; Öltanks (2): Kunststofftanks (3 Stück) im KG, Fabrikat: WERIT Nylon je 1500 Liter in öldichter Wanne Hinweis: - leer-
• Festbrennstoff-Ofen (Wohnen) Betriebsgenehmigung liegt nicht vor

Warmwasser: über Zentralheizung, Standspeicher, Fabrikat: "Delphis Therm" (Fassungsvermögen 400 Liter) Baujahr 2002

Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden.

Besonderer Hinweis: Zum Besichtigungszeitpunkt herrschten Außentemperaturen unter dem Gefrierpunkt. Die Heizung war außer Betrieb mangels Heizöl. Es besteht der Verdacht und die Gefahr von Frostschäden in wassergefüllten Leitungen, Objekten und Geräten.

Hinweis: Es besteht der Verdacht von Grenzüberbau im Bereich der Gebäuderückseite. Der Dachüberstand einschließlich Dachrinne und Fallrohr erstreckt sich auf dem Nachbargrundstück.

 

Dach und Außenverkleidung:

Dachkonstruktionen : Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz, Hinweis: Wärmedämmung zwischen den Sparren.

Dachform: Sattel- bzw. Giebeldach

Dacheindeckung: Tonpfannen, engobiert

Dachrinnen- /Fallrohre: Kupfer

Fassade: verputzt incl. Anstrich

Sockel: verputzt, Anstrich

 

Mängel: Bodenbeläge EG und DG erneuern/ergänzen, Maler- und Anstricharbeiten im Innenbereich, Maler- und Anstricharbeiten im Fassadenbereich, Wand- und Bodenbelagsarbeiten im BADIWC OG (Einbau einer Bauwerke-Trennfuge), Kleinreparaturen

 

Nebengebäude

Baujahr 1972

Art des Gebäudes Büro-, Lager- und Wohngebäude mit Freisitz

Nutzungsart: Büro (EG), Freisitz (EG), Lager (KG), Wohnstudio mit Sauna (DG), (Erweiterung des Wohnhauses im DG), einseitig an Wohnhaus 1 (angebaut), einseitig an westliche Grundstücksgrenze (angebaut), Erdgeschoß, tlw. unterkellert, ausgebautes Dachgeschoß

Hinweis: Das Wohnstudio mit Sauna (DG) ist nur vom Wohnhaus 1) zugänglich

Modernisierung :

• 2013 Heizkörper, Erneuerung von Bodenbelägen
• 2014 Erneuerung Elektroinstallation
• 2015 Erneuerung Fenster, Wärmedämmung zwischen Dachsparren innen (Dachflächen), Erneuerung von Bodenbelägen
• 2022 (Akkustikteppiche)

Gewerbebetrieb: nicht mehr vorhanden (abgemeldet)

Allgemeinbeurteilung :

Besondere Bauteile:

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

Umfassungswände (soweit ersichtlich und nach Angaben der Eigentümer.):

• Erdgeschoß Ziegel
• KeIlergeschoß Beton

Innenwände: Ziegel

Geschossdecken (soweit ersichtlich und nach Angaben der Eigentümer.):

Geschosstreppen: KG - EG: Beton mit Fliesen, Metallgeländer, Metallhandlauf

Fußböden:

EG:

• Windfang Fliesen
• Gang Laminat (Gewerbequalität)
• Büro 1 Akkustik-Teppich
• Büro 2 Akkustik-Teppich
• Büro 3 Akkustik-Teppich
• Küche PVC
• WC Fliesen
• Freisitz Fliesen

DG: (nur über Treppe EG-OG Wohnhaus 1) zugänglich)

• Studio Laminat tlw. (Gewerbequalität)
• (Saunabereich) Fliesen tlw.
• AR links Estrich
• AR rechts Estrich

KG: allgemein: Estrich mit Fliesen tlw., Teppich tlw.

Innenansichten:

EG:

• allgemein Verputz mit Anstrich
• Küche Fliesenspiegel an Objektwand
• WC Fliesen (raumhoch)
• Freisitz Holz-Nut-Federbretter tlw.

KG: allgemein: Verputz mit Anstrich, Tapeten tlw., Holz-Ziegelverkleidung tlw.

Deckenflächen :

• EG: Verputz mit Anstrich, Holzpaneele (Freisitz)
• DG: Verputz mit Anstrich (Studio), keine Deckenbekleidung tlw. (AR links und rechts)
• KG: Anstrich auf Betondecken

Türen:

• Haustüre Leichtmetall mit Füllungen, Glasausschnitt (Drahtglas)
• Innentüren Holztüren, glatt, lackiert, Holzzargen tlw., Stahlzargen tlw., Metalltüren (KG) tlw.

Fenster: Kunststoff-Fenster Isolierverglasung (3-fach), Einbruchssicherheitsglas VSG tlw. (Gebäuderückseite), Alu ("Panzer"-) Rollläden, elektr. steuerbar

Elektroinstallation: durchschnittlich, SAT-TV, Alu ("Panzer"-) Rollläden, elektr. steuerbar, Kabel-TV, Videoüberwachungsanlage, Klingelanlage, elektrisch betriebene Roll-Läden

Sanitäre Installation: EG:WC: Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken, Farbe: beige, Armaturen: normal

Heizung : über Zentralheizung Wohnhaus 1)

Warmwasser: über Zentralheizung Wohnhaus 1)

 

Dach und Außenverkleidung

Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz

Hinweis: Wärmedämmung zwischen den Sparren.

Dachform: Sattel- bzw. Giebeldach

Dacheindeckung: Tonpfannen, engobiert

Dachrinnen-/ Fallrohre: Kupfer

Fassade: verputzt incl., Anstrich, Wärmedämmung außen (tlw.)

Sockel: verputzt, Anstrich

 

Mängel: Bodenbeläge EG (Akkustikteppich) reinigen, Ergänzung von Bodenbelägen EG (Fliesen im Windfang), Maler- und Anstricharbeiten im Innenbereich, Maler- und Anstricharbeiten im Fassadenbereich, Eingangsstufe erneuern, Müllentsorgung EG und KG, Kleinreparaturen; Hinweis nachrichtlich: Wand- und Bodenbelagsarbeiten im BADNVC OG (Einbau einer Bauwerke-Trennfuge)

 

Pkw- Garage

Baujahr 1978

Nutzungsart: einseitig an Wohnhaus 1) angebaut, nicht unterkellert, Erdgeschoss

Modernisierung : 2023 Deckensektionaltor

 

Konstruktionsart: Massivbauweise

Ausstattung : Deckensektionaltor über Funk gesteuert, elektrisch betrieben (Fabr. "Berner")

Zustand: befriedigend

Allgemeinbeurteilung: befriedigend, Renovierungsarbeiten sind erforderlich.

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

Umfassungswände: Ziegel

Treppe (innenliegend): Garage / Wohnhaus 1): Beton mit Fliesen, Holzgeländer

Fußböden: Estrich

Innenansichten: Verputz mit Anstrich

Deckenflächen : Beton mit Anstrich

Türen

• Außentüre Holztüre, Holzzarge
• Innentüren Holztüre, glatt, lackiert, Holzzarge

Fenster: Kunststoff-Fenster, Isolierverglasung (3-fach), Einbruchssicherheitsglas VSG tlw. (Gebäuderückseite)

Tore: Deckensektionaltor mit Metallauflage

 

Dach und Außenverkleidung:

Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz

Dachform: Sattel- bzw. Giebeldach

Dacheindeckung Tonpfannen, engobiert

Dachrinnen- /Fallrohre: Kupfer

Fassade: verputzt incl. Anstrich

Sockel: verputzt, Anstrich

 

Mängel: Bodenbeschichtung, Maler- und Anstricharbeiten im Innenbereich, Maler- und Anstricharbeiten im Fassadenbereich, Kleinreparaturen

 

Außenanlagen

 

• Versorgungsanlagen (Strom , Gas, Wasser, Telefon I Internet)
• Entwässerungsleitung mit Kanalanschluss
• Einfahrtsbereich (Betonverbundpflaster)
• gepflasterte Terrasse
• überdeckte KeIleraußentreppe
• Standplatz für Mülltonnen
• Garten- und Zufahrtstor
• Holzgartentüre
• Holzlattenzaun tlw.
• Metalldraht-Einzäunung tlw.
• Gartenmauer tlw.
• Gemauerte Zaunpfeiler
• Freiflächenbegrünung
• Pflanzen und Bewuchs
• Befestigte Gehwegflächen
• Holzsichtschutz-Tafeln