Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des 166,76 /1.000 Miteigentumsanteils an u.g. Grundstück (Wohnung Nr. 1) in 85386 Eching, Garehinger Straße 3a

• Grundbuch: Eching
• Blatt: 7674
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Eching
• Flurstück-Nr.: 57/1
• Gebäude- und Freifläche zu 723m²

Wertermittlungsstichtag: 01.04.2025

Verkehrswert: 450.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 97/24#1)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt nordöstlich an der Garchinger Straße, die nach Süden, parallel zur Autobahn (A 9) verläuft. Die Straße ist als Tempo-30 Zone ausgewiesen. In der unmittelbaren Umgebung des Bewertungsobjektes befinden sich vorwiegend Wohngebäude, insbesondere Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen und eine ehemalige HofsteIle im Nordwesten.

Hausverwaltung Das monatliche Hausgeld inkl. Heizkosten beträgt aktuell 300 €/ Monat. Die Gaszentralheizung wurde, It. Angabe, vor ca. 5 Jahren erneuert.

Beschaffenheit (...) Auf dem Grundstück (FI.Nr. 57/1) wurde Anfang der 2000er Jahre ein Wohn- und Bürogebäude mit Tiefgarage genehmigt und gebaut. (...) Die Erschließungsstraße ist hergestellt. Das Bewertungsgrundstück ist an den öffentlichen Kanal angeschlossen. Ortsübliche Versorgungsanschlüsse, wie Strom-, Gas-, Wasser-, und Telefonanschluss sind am Grundstück gegeben. Für die Bewertung wird ein erschließungsbeitragsfreier Zustand vorausgesetzt.

Gebäudebeschreibung

Das unterkellerte zweigeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss in der Garchinger Straße wurde in konventioneller Massivbauweise Anfang der 2000er Jahre im Stil der Bauzeit errichtet. Die Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz (Teilungserklärung) erfolgte im Jahr 2001 . Die zu bewertende Wohnung ist eine der vier Wohneinheiten in dem Wohn- und Bürogebäude. Sie befindet sich im Obergeschoss und ist zur Garchinger Straße hin ausgerichtet. Der Zugang erfolgt über das Treppenhaus; eine Aufzugsanlage ist nicht vorhanden . Neben dem Hauseingang, der nicht überdacht ist, steht eine Briefkasten- mit Klingel- und Gegensprechanlage. Im Kellergeschoss sind Kellerabstellräume, Heizungs-, Wasch- und Anschlussraum untergebracht. Im Waschraum sind Stellplätze für Waschmaschine und Trockner. Über eine Schleuse kann die Tiefgarage erreicht werden.

Baubeschreibung

Rohbau

Konstruktion konventionelle Massivbauweise

Keller Außenwände: lt. Planangabe: 25 cm , Beton (11. Planzeichnung), Innenwände: Beton 25 cm und Mauerwerk, 24 cm und Holzlattenrostabtrennung bei Kellerabteilen , Decken: Stahlbeton

Geschosse Außenwände: Mauerwerk 24 cm + 6 cm (It. Planunterlagen), Innenwände: 24 cm und 11 ,5 cm (It. Planunterlagen), Stahlbetondecken (It. PIanunterlagen)

Dach Satteldach, Betondachpfannen, Rinnen und Fallrohre, stehende Dachgauben mit Verblechungen

Fassade It. Planangabe: zusätzliche Oberfläche 6 cm, Putzoberfläche, Anstrich

Haustechnik

Heizung Gaszentralheizung (It. Angabe der Hausverwaltung vor ca. 5 Jahren erneuert), Beheizung der zu bewertenden Wohnung Nr. 1 über Heizkörper

Warmwasserversorgung zentral, Warmwasserspeicher im Kellergeschoss

Sanitäranlagen Kellergeschoss: Waschmaschinenanschlüsse; Wohnung 1: WC: Boden: Fliesen , Wände: Fliesen, raumhoch, im Übrigen: Putz mit Anstrich, Ausstattung: WC, Waschbecken; Bad: Boden: Fliesen, Wände: Fliesen, raumhoch, im Übrigen: Putz mit Anstrich, Ausstattung: Waschbecken, WC, Badewanne, Duschwanne

Elektroanlage übliche, der Bauzeit entsprechende Ausstattung an Schaltern und Steckdosen, Gegensprechanlage, Türöffner

Ausbau Qualität: durchschnittlicher Standard aus der Bauzeit

Fußböden Kellergeschoss: Betonestrich, Wohnung 1: Diele, Küche, Sanitärräume: Fliesen, Wohn-/Schlafräume: Laminat-/Parkettbeläge

Deckenunterseiten Kellergeschoss: Stahlbeton mit Anstrich, Leitungen zum Teil unter der Decke geführt; Treppenhaus: Putz mit Anstrich; Wohnung Nr. 1: Putz mit Anstrich

Wandbekleidungen Wohnung Nr. 1: Putz und Anstrich, Fliesen in Sanitärbereichen und Fliesenschild in der Küche

Fenster/ Verglasung Kellergeschoss Kellerfenster, Metallgitterfenster, Treppenhaus und Wohnung Nr. 1: Kunststoffisolierglasfenster aus der Bauzeit), Rollläden mit Gurtzug

Türen Hauseingangstür: Kunststoffisolierglastüre, ohne Vordach, seitlich Briefkasten, Klingel- und Gegensprechanlage; Wohnung 1: Wohnungstür mit Spion, Innentüren: Umfassungszargen, oberflächenfertige glatte Türblätter, Standardbeschläge

Treppen Erschließung im Gebäude über Stahlbetonmassivtreppe mit Natursteinbelag, Stahlgeländer im Treppenauge

Balkone die zu beurteilende Wohnung Nr. 1 hat zwei Balkone, Stahlbetonplatte, Metallgeländer, innenseitiger Kunststoffsichtschutz am Geländer

Einbauten In der Wohnung Nr. 1 ist eine mietereigene Kücheneinrichtung vorhanden.

3 - Zimmer-Wohnung

Die zu bewertende Wohnung Nr. 1 befindet sich im 1. Obergeschoss (lichte Raumhöhe ca. 2,46 m) des Gebäudes. Über eine Diele werden die Räume erschlossen . Die beiden Schlafzimmer sind nach Südosten orientiert und haben Zugang zu einem der beiden Balkone. Der Wohnraum ist nach Süden und Südosten orientiert und hat zur Straßenseite einen Balkon. Küche, Bad und getrenntes WC sind nach Nordwesten orientiert. Die Ausstattung der Wohnung ist aus der Bauzeit geprägt: Kunststoffisolierglasfenster, Rollläden, glatte Umfassungszargen mit glatte, weiße Türblättern mit Standardbeschlägen, Fliesen- und Laminat- bzw. Parkettbeläge. In der Wohnung ist kein Waschmaschinenanschluss. Im Kellergeschoss gibt es einen Waschraum, dort ist für alle Einheiten im Gebäude ein Waschmaschinenanschluss und Aufstellmöglichkeit für entsprechende Geräte gegeben. Die Kücheneinrichtung gehört dem Mieter. Die Wohnung hat zwei Balkone, einen Balkon im Südosten mit Zugang von den Schlafräumen aus und einen im Südwesten zur Garchinger Straße hin orientiert, mit Zugang vom Wohnraum aus.

Wohnfläche Im Mietvertrag ist eine Fläche von 80,9 m² und eine Gesamtfläche von 88,5 m² genannt. (...)Nach stichprobenhafter Überprüfung, u.a. durch Stichmaße beim Ortstermin, konnten für die zu beurteilende Wohnung Nr. 1 insgesamt ca. 87 m² Wohnfläche inkl. jeweils 1/2- Anteile für die Balkone plausibilisiert werden.

Zustand / Instandhaltung Der Baubestand ist im Wesentlichen aus der Bauzeit geprägt. Von der Hausverwaltung wurde mitgeteilt, dass im laufenden Jahr kleinere Reparaturen durchgeführt werden. Die Instandhaltungsrücklage der Gesamtanlage ist relativ gering. Nach der Jahresabrechnung 2024 war eine Nachzahlung in Höhe von rd. 1.550 € fällig , dies war, It. Angabe, auf hohe Energieverbrauchskosten zurückzuführen . Die zu beurteilende Wohnung macht einen altersentsprechenden, weitgehend sehr ordnungsgemäß und gepflegten Eindruck.

Außenanlagen

Der Zugangs- und Zufahrtsbereich ist mit Betonsteinpflaster befestigt. Die Gartenfläche im Westen ist eingezäunt und begrünt.

Einfriedung Zugangs- und Zufahrtflächen, ohne Einfriedung, Gartenfläche mit Zaun,

Bewuchs Gartenfläche im Südosten begrünt

Sonstiges Mülltonnenhaus mit Fahrradabstellplätzen

Zu den Außenanlagen gehören auch die Ver- und Entsorgungsanlagen auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes.