Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus, Garagen und Schuppen Sylvesterweg 11 und 13, 86874 Tussenhausen-Zaisertshofen

• Grundbuch: Memmingen von Zaisertshofen
• Blatt: 778
• Lfd. Nr.: 1 und 2
• Gemarkung: Zaisertshofen
• Flurstück-Nr.: 196 und 197
• Gebäude- und Freifläche zu FlNr. 196: 544m² und FlNr. 197: 973m²

 

Wertermittlungsstichtag: 04.04.2025

Verkehrswert FlNr. 196: 53.000€

Verkehrswert FlNr. 197: 277.000€

Hinweis: Die Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit. Verkehrswert gesamt: 330.000€

Grundstücksbeschreibung

 

Mietverträge Es besteht kein Mietverhältnis.

Kfz-Stellplatzpflicht Auf dem Grundstück FlNr. 197 befinden sich zwei Garagenstellplätze. Die für die vorhandene und genehmigte Nutzung des Einfamilienhauses auf FlNr. 197 erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen. Für das Grundstück FlNr. 196 besteht keine Stellplatzpflicht.

Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Gemeindeverwaltung des Marktes Tussenhausen sind keine Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB zu leisten. Für das Grundstück FlNr. 196 sind die Kanalanschluss- und Wasserherstellungsbeiträge nach KAG für die Grundstücksfläche abgerechnet. Im Falle einer Bebauung des Grundstücks FlNr. 196 kommen noch die Herstellungsbeiträge für die Geschossfläche zur Berechnung. Das Grundstück FlNr. 196 ist daher als abgabenrechtlich teilerschossen einzustufen. Für das bebaute Grundstück FlNr. 197 sind die Kanalanschluss- und Wasserherstellungsbeiträge nach KAG für die Grundstücksfläche und die vorhandene Bebauung abgerechnet. Das Grundstück FlNr. 197 ist daher nach derzeit geltender Sach- und Rechtslage abgabenrechtlich als voll erschlossen einzustufen.

Wohn- und Geschäftslage Ruhige, ländliche Wohnlage, keine Geschäftslage

Grundstückslage Am südöstlichen Ortsrand von Zaisertshofen, in ca. 300 m Entfernung zum Ortszentraum

Bebauung der Umgebung Im Norden und Süden Wohnbebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern, im Westen stillgelegte landwirtschaftliche Hofstelle, im Nordwesten Friedhof, im Osten landwirtschaftlich genutzte Grünlandgrundstücke

 

FlNr. 196

Beschaffenheit Gelände steigt von Westen nach Osten um ca. 4 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, kein Grundwasser, jedoch Hangschichtenwasser

Erschließung keine Zufahrt von öffentlicher Straße vorhanden, Zugang erfolgt über FlNr. 197, Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind auf dem Grundstück nicht vorhanden

Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Untergeordnete Bebauung mit Schuppen

 

FlNr. 197

Beschaffenheit Gelände steigt von Westen nach Osten um ca. 3,5 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, kein Grundwasser, jedoch Hangschichtenwasser

Erschließung Zufahrt über asphaltierte Straße, Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, Glasfaser- und Telefonanschluss vorhanden

 

Gebäudebeschreibung

 

FlNr. 196

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 196 befindet sich ein Schuppen. Der Schuppen besteht aus einem Holzlagerraum und einem Geräteabstellraum. Der Schuppen ist ca. 40 Jahre alt.

Schuppen Der Schuppen besteht aus einer Betonbodenplatte, Sockeln aus Beton oder Mauerwerk und Wänden aus Holzriegelwerk mit äußerer Holbretterverkleidung und Satteldach mit Eindeckung aus Wellfaserzementplatten. Der Schuppen ist ca. 40 Jahre alt und befindet sich in einem normalen Instandhaltungszustand. Die Dacheindeckung der östlichen Dachhälfte ist asbesthaltig.

 

FlNr. 197

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 197 befinden sich ein Einfamilienhaus mit angebauter Pkw-Garage und eine freistehende Pkw-Garage. Das Wohnhaus besteht aus Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. In den einzelnen Geschossen befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Erdgeschoss Treppenhaus/Flur, Wohnküche, Wohnzimmer, 1 Zimmer, WC, Speis, Heizungsraum/Waschküche, Abstellraum
• Obergeschoss Treppenhaus/Flur, WC, Bad, 3 Schlafzimmer, Arbeitszimmer, überdeckter Freisitz, Westbalkon
• Dachgeschoss nicht ausgebauter Dachboden

Das erdgeschossige Garagengebäude besteht einer Pkw-Garage, einem Öllagerraum, einer

Waschküche und dem überdeckten Hauseingang. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich eine Pkw-Fertiggarage.

 

Wohnhaus

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes (und nicht ausbaufähiges) Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Außenwand im EG Ostseite und tlw. Südseite aus Beton, sonst Mauerwerk 30 cm

Innenwände Mauerwerk

Decken Stahlbetondecke über Erdgeschoss, Holzbalkendecke über Dachgeschoss

Treppen aufgesattelte Holztreppe EG-OG mit Seilhandlauf, Holzeinschubtreppe in den Dachboden

Dach Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Dachziegel, Dachfläche unverschalt

Rinnen/Fallrohre Kupferblech

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Isolierglas im WC EG, in der Speis, im Heizungsraum und im Abstellraum EG, Holzfenster mit 2-fach-Isolierglas im Zimmer Südost EG, sonst Holzverbundfenster aus Bauzeit 1965, Rollladen/Läden Kunststoffrollladen am Südfenster Zimmer Südost OG, sonst keine Rollläden

Türen/Tore Holzeingangstüre in Verbundkonstruktion

Innentüren Massivholzumfassungszargen und Massivholzfüllungstürblätter im EG, Stahlblechtüre im Abstellraum KG, Holzumfassungszargen mit lackierter Oberfläche und furnierte Holztürblätter im OG

Bodenbeläge Kunststeinbelag im Treppenhaus/Flur EG und in der Speis, Fliesen in der Heizung, im WC EG, im Zimmer Südwest EG, im Bad OG, im Zimmer Südost OG und in der Küche EG im Bereich der Anrichte, Parkett in der Wohnküche, im Wohnzimmer, im Flur OG und in den Schlafzimmern OG, PVC-Belag im Abstellraum EG und im WC OG, Holzbretterboden im Dachboden

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Betonaußenwände im Abstellraum EG und im Heizungsraum unverputzt mit Anstrich, Fliesen im WC EG raumhoch, im Bad OG 1,50 m hoch, Fliesenschilder in der Waschküche, sonst Putz und Anstrich oder Tapeten

Deckenbekleidungen Betondecke im Abstellraum EG, im Heizungsraum und in der Speis unverputzt mit Anstrich, Paneelbekleidung im Flur EG und im Zimmer Südwest EG, Holzbekleidung im Flur/Treppenhaus OG, im Bad OG und im Zimmer Südost OG, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich oder Raufasertapete mit Anstrich

Dachschrägen Holzbekleidung im Zimmer Südost OG, im Dachboden Dachschrägen unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Besondere Bauteile überdeckter Freisitz im OG mit Fliesenboden, 2-flg. Fenstertüre aus Holz mit Einfachglas nach Westen, Überdachung durch Hauptdachverlängerung, Balkon West aus auskragender Balkonplatte mit Abdichtung aus Bitumenschweißbahn, Alugeländer mit Holzbekleidung

Besondere Einbauten Einbauwand an Ostwand im Zimmer Südwest EG, 8-trg., Alter 45 Jahre, nicht werthaltig

Zubehör Einbauküchenzeile an Südwand in der Wohnküche bestehend aus Unterschränken (3 lfm), Oberschränken, Korpus und Fronten aus Massivholz, Arbeitsplatte und Spritzschutz aus Naturstein, Elektroherd, Cerankochfeld, Herdabluft, Einbauspüle, Spülmaschine, holzbefeuerter Herd mit Backrohr und Edelstahlfront, Einbauküche, ca 25 Jahre alt und altersbedingt wertlos

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Duschwanne mit Plexiglastüre, Waschbecken und Ausgussbecken im Heizungsraum/Waschküche, wandhängendes WC und Handwaschbecken im WC EG, Stand-WC im WC OG, Badewanne und Waschtisch mit Unterschrank im Bad OG, Spülenanschluss in der Küche

Heizung ölbefeuerte Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Heizkessel Viessmann Vitola Biferral, Baujahr 1990, Heizkörper im Treppenhaus EG und in allen Wohnräumen, zusätzlich Fußbodenheizung im Zimmer Südwest EG, geschweißter Stahlblechöllagertank im Garagengebäude mit 7.500 l Fassungsvermögen, Baujahr 1972

Elektro einfache bis durchschnittliche Ausstattung

 

Baumängel/Bauschäden Wohnhaus vorhanden (siehe Gutachten)

 

Garage

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Beton

Außenwände Mauerwerk (vermutlich Betonsteinmauerwerk)

Innenwände Mauerwerk

Decke Stahlbetondecke

Dach Flachdach

Dacheindeckung bituminöse Abdichtung mit Kiesschüttung

 

Ausbau

Fenster Kunststofffenster mit Isolierglas in der Garage, Stahlgitterfenster mit Einfachglas im Öllagerraum

Türen/Tore Stahlrahmenkipptor mit Holzbekleidung

Innentüren Holzstockrahmentüre in der Waschküche, Stahlblechtüre im Öllagerraum

Bodenbeläge Fiesen in der Waschküche, Glattstrich in der Garage und im Öllagerraum

Fassade Westfassade mit Klinkersichtmauerwerk, Nordfassade mit Putz ohne Anstrich, sonst Putz mit Beschichtung im erdüberdeckten Bereich

Wandbekleidungen Putz und Anstrich

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich

Besondere Bauteile überdeckter Hauseingang mit Porphyrsteinbelag, Brüstung auf Flachdach an West- und Nordwand aus Betonfertigteilen mit Rautenmuster und Betonabdeckplatten, einfache, wertlose Überdachung auf Flachdach aus Holzkonstruktion mit Eindeckung aus Ondulineplatten

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Ausgussbecken und Bodenablauf in der Garage, Waschmaschinenanschluss und Bodenablauf in der Waschküche

Heizung nicht vorhanden

Elektro einfache Ausstattung, Elektrozähler- und Verteilerschrank in der Wachküche (aus 1999)

 

Baumängel/Bauschäden Garage

• Verfärbungen, Ausblühungen und Abplatzungen am Wandputz der Außenwände innenseitig und am Deckenputz infolge Undichtigkeiten an der Flachdachabdichtung
• Abplatzungen an den Abdeckplatten der Brüstungselemente auf Flachdach

 

Außenanlagen

 

FlNr. 196

Grünfläche (Wiese) mit einem älteren Laubbaum, entlang Ostgrenze steile Böschung mit Bäumen und Sträuchern, Einfriedung dreiseitig aus Maschendrahtzaun, Drainageleitungen und ein Schacht im Grundstück zur Hangentwässerung. Die Außenanlagen befinden sich in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.

 

FlNr. 197

Hofeinfahrt und Garagenhof asphaltiert, Hauszugang und Weg entlang Wohnhauswestseite und Wohnhaussüdseite mit Waschbetonplatten belegt, Betonplatte 1 m breit entlang Wohnhausostseite, beidseits Garagenhof Pflanzbeete mit Stauden und Sträuchern, südlich vom Hauszugang Buchshecke ca. 60 cm hoch, östlich Garage ehemaliger Gemüsegarten mit einem Gewächshaus 3 x 2 m aus Stahlrahmenkonstruktion mit Einfachglas, sonst Grünflächen aus Rasen mit einzelnen Bäumen und Sträuchern, einer haushohen Fichte und einem Kunststoffwasserbecken, entlang Straße Zaunsockel und Zaunpfosten aus Mauerwerk aus Betonformsteinen und Holzbretterzaun mit Stahlpfosten, 2-flg. Hofeinfahrtstor und 1-flg. Türe aus Stahlrahmen mit Holzbekleidung, Zufahrt zur Fertiggarage gekiest und gesplittet. Der Waschbetonplattenbelag im Bereich des Hauszugangs weist Gras- und Moosbewuchs im Fugenbereich auf. Die Pflanzbeete beidseits des Garagenhofs sind leicht ungepflegt. Die Buchshecke im Bereich des Hauszugangs ist vom Buchsbaumzünsler befallen. Der ehemalige Gemüsegarten weist Wildwuchs auf. Die Fichte im westlichen Gartenbereich bedarf mittelfristig einer Rodung. Ansonsten befinden sich die Außenanlagen in einem normalen Pflege- und Unterhaltungszustand.