Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert über 1,5 Hektar Wohn-/Gewerbehof an der Ostseite von Bachham; Wasserfront am Bachhamer Bach in Seitental-/Weilerrandlage zum Strogental/ Fraunberg in Bachham 1 bzw. Bachham 1a, 85447 Fraunberg

• Grundbuch: Maria Thalheim
• Blatt: 1351
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Maria Thalheim
• Flurstück-Nr.: 1279
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 15.018 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 01.02.2025

Verkehrswert: 4.300.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage Großraum Alpenvorland, Haupteinheit Unterbayerisches Hügelland, Naturraum Isar- Strogen- Hügelland, Unternaturraum Tertiäres Hügel- und Quelland im Raum Thalheim; Höhenlage < 450 m Seehöhe = untere Hügellandstufe; sanfte Hügelkuppen zwischen dem Erdinger Moos im Westen und dem Erdinger Holzland im Osten.

Mikrolage Ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle In Tal-Aufhanglage, in Nutzung als TeillRandbereich eines Weilers I Dorfgebiets mit Pensionsbetrieb(en), im Objektbereich mit Zimmervermietung (fiir Fremdarbeiter, I-Handwerker auf Tagesbasis), EigentümerWohnung, Fremdlager, Kfz-Einstellflächen, Gülle-Fremdspeicher-Reserve / Umschlagplatz, Bauhof des Garten- und Landschaftsbaus (der Eigennutzung), Betriebsleiterwohnung in Form eines freistehenden, ehemaligen Austraghauses I Holzhauses mit großzügigen Außenanlagen inkl. Badeteich, Backhäusl, Terrassen, befestigten Stellflächen, Obstanger, Wiesen-Trennstreifen, Streu-Mahd parallel zur Wasserfront (mit ca. 120 lfd. Metern Bachlauf) mit übergraster Gelände-Schmutzbahn (mit ca. 400 Ifm Rennstrecke).

Lage Die Lage besitzt einen beachtlichen Naherholungswert im beginnenden Quell- und Hügelland, rund um die Wallfahrt Maria Thalheim, mit guten Land-Gastronomien und zahlreichen Ankern der oberbayerischen Kulturlandschaft.

Bebauung des Flurstücks

1. Wohnungen und Pensionszimmer im Haupthaus Bachham 1. GR = 307 m²

2. Einfamilien-Wohnhaus Bachham la. (GR = 103 m²) ; außerhalb Baufenster.

3. Güllegrube, (GR = 108 m²) ; außerhalb des Baufensters

4. Maschinenhalle, GR = 371 m² und Garagen-Zwischenbau, GR = 119 m²

5. Unterstand, GR = 57 m²

6. Kleinviehstallungen, GR = 112 m²

 

Beurteilung Grundstück Der Gebäude- und Freiflächenbereich des Flurstücks befindet sich mit ca. 7.500 m² von 15.018 m² im rechtsgültigen, zusammenhängenden Mischgebiet (MI). Das Bewertungsobjekt lässt sich vor dem Hintergrund der Teilungsfreiheit und der vordergründigen Zerlegungstaxe in wenigstens drei Segmente ein- und aufteilen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Objektbesichtigung: Die Innen-Besichtigung des Areals wurde abgelehnt; Auf Basis einer Nachbegehung des Umfeldes, am 14.12.2024, kann die Begehung im vorangehenden Verfahren (am 15.07.2021 mit Nachbesichtigung am 26.07.21) als Qualitätszeit angenommen werden.

 

Wohnwirtschaftshaus Bachham 1

 

Baujahr unbekannt; dokumentierte Sanierungs- / Umbau- / Nutzungsänderungsjahre sind 1964 (Fenster/ Fassade, Kamine, Badeinbau), 2008 (Um-/ Ausbau tragender und trennender Wände, Treppen, Innen- und Außentüren + Fenster) und 2016 (Umbau und Umnutzung zu Pensionszwecken).

Wohnfläche

• Grund-/Erdgeschoss, 2,35 m lichte Höhe: 126,2 m²
• Obergeschoss/Pension, 2,35 m lichte Höhe: 126,2 m²
• Obergeschoss/Atelierwohnung, 2,35 m lichteHöhe: 97 m²

Konstruktionsart: Massivbau mit Streifen-Fundamenten auf Frosttiefe (nicht unterkellert), Bodenplatte ungedämmt; gedämmte Estriche; reduzierte lichte Höhe < 2,4 m «MindesthöhelBayBO)

Außenwände: massiv; 40er Mauerwerk (inkl. Putz)

Außenfassade: verputzt und weiß gestrichen;

Innenwände : massiv; gemauert mit 24er Ziegel, verputzt und gestrichen;

Trennwände: Massiv- & Leichtbauweise; Ziegelmauerwerk d = 11 ,5 cm.

Decken: massiv; Kopfhaus = Stahlbeton. Fehlböden im westlichen Wirtschaftstrakt.

Fußbodenaufbau: schwimmender Zement-Estrich

Dachform und Art: Satteldach aus Nadelholz - Pfettendachstuhl mit Sparren, Dämmung, Verschalung und Konterlattung, rote Falzziegel-Eindeckung; Dachneigung 30°, drainiert mit verzinkten Rinnen und Fallrohren;

Fenster: KunststofflMetall

Hauseingang: Holzgitter-Flügeltüre mit Glasfüllungen

Türen, innen: Holz; Wohnungseingangstüren aus K.st.lMet.

Treppenhaus: gegenläufige, betonierte Geschoßtreppe; "Stahlbetontreppe" gemäß Planangabe. Belag & Abgrenzungen (Geländer) sind unbekannt; zzgl. OG-Außentreppe aus verzinktem Stahl gem. Plan - de facto ausgeführt in Nadelholz.

Fußböden: unbekannt

Sanitäreinrichtungen: unbekannt

Heizung, im Anbau: unbekannt

Warmwasser: unbekannt

Installationen: unbekannt

Energieverbrauchskennwert: Energieausweisung / Berechnungen stehen nicht zur Verfügung.

Entwässerung: Kanalisation

Belichtung und Besannung: überdurchschnittlich

Außenanlagen: betonierte Terrasse mit Holzdielen-Belag und Pergola, betonierte bzw. aufgekieste Stellflächen.

 

Einfamilienwohnhaus Bachham 1a

 

Baujahr: 2009; Wintergarten-Anbau 2016

Gebäudeart I Typ: Einfamilienhaus; Kellergeschoss, Grund- /Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss mit südseitiger, wandbündiger Satteldachgaube (Zwerggiebel), Ostbalkon/ DG, an der westseitigen Giebelwand angesetztes längliches Pultdach als Vorbau/Wetterschutz zum Hauseingang.

Nutzfläche: 65 m²

Wohnfläche/ lichte Höhe

• Grund-/Erdgeschoss, 2, 45 - 2,64 m lichte Höhe: 90 m²
• Ober-/DachG., mittlere lichte Höhe: 2,56 m: 58 m²

Konstruktionsart: betonierter Keller mit Stahlbetonbodenplatte und Außenwände mit Perimeterdämmung; Holzbau auf Stahlbeton-Kellerdecke; Wohnhaus- Zwischendecke EIDG als offene Holzbalkendecke, Innen- und Außenwände mit 9 cm Massivholzbohlen

Außenwände: massiv mit 9 cm - Bohlen mit innen verlaufenden Installationen;

Außenfassade: gestrichen (farbfrei lasiert)

Innen- und Trennwände: 9-cm-Bohlen

Decke, Fußbodenaufbau: Holzbalkendecke mit bereichsspezifischen Auflagen (Parkett, Fliesen, Teppichboden)

Fußbodenaufbau: nachdämm-/einkastenbare Unterdecke

Dachform und Art: Satteldach aus Nadelholz - Pfettendachstuhl mit Sparren, Dämmung, Verschalung und Konterlattung, rote Falzziegel-Eindeckung; Dachneigung ~ 27°, drainiert mit verzinkten Rinnen und Fallrohren; Sattelgaube Süd.

Fenster: Holzrahmenkonstrukte mit Mehrfach- Wärmedämmglas; grüne Holz-Fensterläden.

Hauseingang: Holztüre mit Schutzglasfüllung

Türen, innen: massive Holzausführungen

Treppenhaus: Gegenläufige Holztreppe, Belag & Abgrenzungen ( Geländer) sind unbekannt

Sanitäreinrichtungen: Toilette mit Waschbecken im EG, Vollbad im OG inkl. WC;

Heizung: Zentralheizung, Öl-Brennwert-Therme (siehe Kamin) mit unbekannter Wärmeabgabe;

Warmwasser: zentrale Versorgung, 4-P-Haushalts-Vorrat;

Installationen: Gegensprechanlage, Sat-Antenne

Energieverbrauchskennwert: Die durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz ist auf Basis der Neu-/Massivbauweise sowie eines massiven, zentralen Keramik-Kamins (auch für einen Festbrennstoffofen?) anzunehmen.

Baumängel I Bauschäden: nicht ersichtlich, nicht bekannt;

Entwässerung: gemeindlicher Schmutzwasserkanal und 2 m tiefer Sickerschacht für das Regenwasser

Gesamtausstattung: "Mittel" (3/5)

Außenanlagen: umfangreiche Auf- und Abböschungen, Strauch- und Baumpflanzungen, gepflasterte und/oder betonierte und mit Naturstein belegte Außenwege und Gartenterrassen, gemauerter Holzbackofen zzgl. gepflasterter Terrasse, Badeteich, Nordfront - straßenseitiger Vorplatz mit Granitstein gepflastert - u.a. für 3,5 Kfz-Stellplätze.

 

Beton-Tiefbecken

 

Gebäudeart: Beton-Tiefbecken / Güllelager

Vergleichbarer Gebäudetyp: NHK 2010, Typ 18.6; Außenanlage

Baujahr / Alter: ca. 1986 / ca. 35 Jahre

Bauweise: Beton-Massivbau; 30 cm StahlbetonBodenplatte mit "Pumpsumpf' (B 15) / 1 qm Pumpenschacht - Nord-/Hofseite; betonierter Wand-Umring (B 20), d = 30 cm;

Brutto-Raum-Inhalt (BRl): ca. 399,60 m3 (18 m Länge x 6 m Breite x 3,70 m Tiefe)

Nutzraum: rd. 280 m³ (17,40 m x 5,40 m x 3,0 m);

Elektroinstallationen: Photovoltaik-Anlage im Fremdeigentum

Baumängel I Bauschäden: stellenweise verbrauchte Abgrenzung I Einzäunung; Das Becken dient als Vorfluter für den Regen-Auffang / Altgruben der Halle mit Überlaufgefahr.

 

Maschinenhalle, Mehrzweckhalle

 

Gebäudeart: Landwirtschaftliches Mehrzweckgebäude

Vergleichbarer Gebäudetyp: NHK 2010, Typ 18.5.1 ; (Standard: 3/5)

Baujahr / Alter: ca. 2000 / ca. 21 Jahre

Bauweise: Massivbau, Mischkonstruktion; Stahlbeton-Streifen- und Einzelfundamente (B 25), Stb (30 cm) und Ziegel-Stützmauern (d = 24 cm)

Anzahl der Vollgeschosse: ein VG; kein Speicherboden; die Halle teilt sich in zwei Längsbereiche / Ebenen: a) die hofseitige, nördliche Langfläche mit 5 m lichter Höhe und b) die südseitige, untere, planometrisch 0,9 m tiefer liegende Längshälfte mit ca. 5,9 m lichter Höhe

Gebäude-Grundflächen (GRs): ca. 371 m² Haupthalle (26,50 m x 14,00 m) + 118,75 m² Anbau (12,50 m x 9,50 m)

Brutto-Grundfläche, Bereiche a+b (nach DIN 277 / 1973, ' 87): ca. 489,75 m²

Brutto-Raum-Inhalt (BRI): ca. 3.469,14 m³

Nutzflächen Halle inkl. Anbau: 455 m² (150 m² + 197 m² + 63 m² + 45 m²)

Dach: 22° Satteldach mit Nagelplattenbindem (auf sägerauen Wandaufsätzen), Konterlattung, Nadelholzverschalung, Dachlatten, rote Ziegel-Eindeckung, verzinkte Drainagen; anstatt Sickerschächte Entwässerung in 2 GülleAltgruben (2 x 10,5 m² BGF bzw. 2 x 24,15 m³ BRl) auf der Ost-/Giebelseite der Halle mit ca. 27 cbm Überlauf-Kapazität und Überlauf- Leitungen in die Neu-Grube. Süd-Hauptdach: aufgesetzte Solarzellen;

Außenwände: 24er Ziegel mit verbretterten Holzständerrahmen- Aufsätzen für die Nagel-Dachträger

Tore, Türen & Fenster: 4 doppelte Schiebetore (3 + 1) auf Flacheisenschienen; mit Laufrollen aufgehängte, verbretterte Holzrahmen mit Latten-Spünden mit Spalten. Alle Doppeltore mit ca. 4,5 m Öffnungsbreite und ca. 4,8 m Durchfahrtshöhe;

Heizung: keine

Energieausweisung: Kaltlagerfläche

Sanitärausstattung: keine

Elektroinstallationen: Photovoltaik-Anlage im Fremdeigentum

Böden: Beton -(stein)

Gesamtausstattung: einfach

Bau- und Unterhaltungszustand: unterhalten

Baumängel / Bauschäden: fehlende Ein-Ebene im Hof und in der Halle aufgrund der mangelhaft ausgebildeten Terrassenlagen; unverputzte Süd- und Westwände; verwittertes West-Tor der unteren Hallenhälfte;

Belichtung und Besonnung: fehlende Fenster / Belichtung

Gesamtnutzungsdauer: 40 - 60 Jahre;

Restnutzungsdauer: Die wirtschaftliche Gesamt-lRestnutzungsdauer (RND) wird entsprechend der des Haupthauses (Bachham 1) mit 23 Jahren angenommen.

 

Unterstand

 

Gebäudeart: Unterstand / Pultdach (1 r); angesetzt;

Vergleichbarer Gebäudetyp: NHK 2010, Typ 18.6; Außenanlage:

Baujahr / Alter: ca. 2008 / ca. 13 Jahre

Bauweise: Einzel-Fundamentstreifen mit aufgesetzten Holzstützen außen & wandbefestigten innen;

Brutto-Grundfläche, Bereiche a+b Holz-Fachwerkbinder, Konterlattung, Ziegeleindeckung, keine Drainage. Schmutzboden. (nach DIN 277 /1973, ' 87): ca. 56,56 m²

Nutzfläche, innen: 50 m² (9 m Länge x 5,5 m Innenbreite);

Elektroinstallationen: keine

Baumängel / Bauschäden: (fehlende Dachdrainage / Wasserspeicher)

Gesamtnutzungsdauer: 40 - 60 Jahre; parallel zur verbundenen Halle

Restnutzungsdauer: Die wirtschaftliche Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND) wird entsprechend der Halle mit 23 Jahren angenommen.

 

Kleinstallungen, Riegelbau West

 

Gebäudeart: Klein-/Jungtierstallung

Vergleichbarer Gebäudety: NHK 2010, Typ 18.2.2; (Standard: einfach)

Baujahr / Alter: unbekannt / unbekannt

Bauweise: Massivbau, Mischkonstruktion aus Streifenfundamente, Ziegelmauerwerk (außen und im Hühnerstall verputzt und gestrichen), 30° Sparrendach, rotes Ziegedach, hofseitig verzinkte Drainagen.

Tore, Türen & Fenster: einfache, verbretterte Holzspund-Flügeltore; einfachverglastes, verzinktes Eisenfenster im Geflügelstand;

Anzahl der Vollgeschosse: ein VG; kein Speicherboden; der Langbau teilt sich in 4 Raumbereiche mit 1. Hühnerstall (Leerstand - [pot. 20 - 40 Vögel]), 2. Baugerüstlager, 3. Sonstig. Lager (unbek.), 4. Diesel-Lager (verpachtet/unbekannt);

Brutto-Grundfläche, Bereiche a+b (nachDIN277 / 1973, ' 87): ca. 114m²

Brutto-Raum-Inhalt (BRI): ca. 598,5 m3

Nutzflächen: 95 m²

Heizung: keine

Energieausweisung: Kaltlagerfläche

Sanitärausstattung: keine

Elektroinstallationen: Leitungen auf Putz, einfache Lichtauslässe;

Böden: Dielen-/Schmutzböden bzw. unbekannt;

Gesamtausstattung: einfach

Bau- und Unterhaltungszustand: unterhalten

Baumängel I Bauschäden: fehlende Abdämmungen gegen Bodenfeuchte, fehlende Drainage Satteldach-Westhälfte I feuchte Wand-Boden-Übergänge;

Belichtung und Besonnung: fehlende Fenster / Belichtung

Gesamtnutzungsdauer: 40 - 60 Jahre;

Restnutzungsdauer: 2025 wird keine weitere wirtschaftliche Gesamt- Restnutzungsdauer (RND) angenommen. Die unwirtschaftlichen Alt- Kleinststallungen behindern die Neubebauung der Westflanke.