Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für

1) Einfamilienhaus, EG, unterkellert, ausgebautes DG

2) Nebengebäude (Lager mit Werkstätte und Hühnerstall)

3) Pkw-Fertiggarage

in der Siedlerstraße 2 (Zugang von der Ulmenstraße), 84109 Wörth

• Grundbuch: Landshut von Wörth
• Blatt: 854
• Gemarkung: Wörth
• Flurstück-Nr.: 90/4
• Gebäude- und Freifläche zu 787 m²

 

Verkehrswert: 475.000 €

Wertermittlungsstichtag: 07.01.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage: Zwischen München und Deggendorf im Isartal gelegen; 20 km östlich von Landshut; 17 km westlich von Dingolfing

Verkehrslage: Ortsrandlage

Wohn- bzw. Geschäftslage: als Wohnlage mittelgut geeignet; als Geschäftslage bedingt geeignet; als Gewerbelage bedingt geeignet

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche und gewerbliche Nutzung

Immissionen: normal durchschnittlich

topographische Grundstückslage: eben

Stellplätze: Stellplätze auf dem Grundstück (in Garage und im Freien vorhanden)

 

Erschließungszustand

Straßenart: Ortsstraße mit geringem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn geteert kein Gehweg (Siedlerstraße und Ulmenstraße)

Höhenlage zur Straße: eben

Anschlüsse für Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung in der Straße: Strom, Wasser (Anschluss an die Gemeinde-Wasserversorgung) Eigene Gartenwasserversorgung (Brunnen), Kanal (Anschluss an die Gemeinde-Abwasserentsorgung), Telefon

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Einseitiger Grenzanbau des Gebäudes 3 (Garage), Zweiseitiger Grenzanbau des Gebäudes 2 (Nebengebäude)

Baugrund, Grundwasser: vermutlich gewachsener normaler Baugrund

 

Gebäudebeschreibung

Einfamilienhaus, EG, unterkellert, ausgebautes DG

 

Art des Gebäudes: Einfamilienhaus

Nutzungsart: Wohnhaus; freistehend

• unterkellert
• Erdgeschoss
• Dachgeschoss ausgebaut
• Dachraum (Speicher) ist nicht ausbaufähig

 

Baujahr: 1957

 

Modernisierung:

• 1996 Heizkesselerneuerung , Bad OG, Fenster
• 2011 Eingangstreppe

 

Konstruktionsart: Ziegel-Massivbauweise

Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht vorhanden.

Zustand: renovierungsbedürftig tlw.

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

Belichtung und Besonnung: gut bis ausreichend

Wirtschaftliche Wertminderung: nicht vorgetragen

Bauliche Beschränkungen: siehe Grundbuchblatt Abt. " Ifd. Nr. 4 und 5

Verdacht auf Hausschwamm: sind derzeit nicht bekannt und in der Wertermittlung nicht berücksichtigt

Allgemeinbeurteilung: Das Gebäude ist in diesem Zustand nutzbar. Renovierungsmaßnahmen sind erforderlich.

 

Besondere Bauteile:

• Eingangstreppe
• Vordach mit Seitenverkleidung
• Wintergarten

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: vermutl. Beton

Umfassungswände: Ziegel

Innenwände: Ziegel

Geschossdecken : Kellergeschoss Beton; Erdgeschoss vermutl. Holzbalken

 

Geschosstreppen:

• EG - DG: Holzkonstruktion; Holz-Geländer und -handlauf
• KG - EG: Beton mit Anstrich; Metallhandlauf

 

Fußböden: Fliesen, PVC, Holz-Parkett, Holz-Parkett

Innenansichten: allgemein Verputz (rauh) mit Anstrich, Küche Fliesenspiegel an Objektwand, WC (EG) Fliesen (raumhoch), BadlWC (DG) Fliesen (raumhoch)

Deckenflächen: Holz-Nut-Federbretter tlw. Holz-Dielen tlw.

 

Türen

Haustüre Holztüre, Glasausschnitt

Innentüren Holztüren mit Füllungen tlw. Holzzargen; Metalltüren (KG) tlw.

 

Fenster: Holz-Fenster Isolierverglasung / Sprossen; Kunststoff-Fenster tlw.

Kamine (2): Mauerwerk mit Innenrohr

Elektroinstallation: durchschnittlich, SAT-TV

Sanitäre Installation:

• EG:WC Hänge-WC Sanitärobjekte: Vorwandspülkasten; Doppel-Waschbecken; Farbe: weiß; Armaturen: normal
• DG: BadlWC Einbau-Badewanne; Sanitärobjekte: Einbau-Duschwanne, Hänge-WC, Vorwandspülkasten, Doppel-Waschbecken Farbe: weiß, Armaturen: normal

 

Heizung

Zentralheizung mit Öl;

Heizkessel Fabrikat: Viessman Vitola Biferral 18 kW Nr. 7515001408835108,

Brenner Fabrikat "Hofamat" K 10 LV BJ. 1995

Heizkörper

Öltank Kunststofftanks (4 Stück) im KG (4000 Itr.), Fabrikat: NAU Nylon je 1000 Liter in öldichter Wanne

Festbrennstoff-Ofen (Wohnen), Betriebsgenehmigung bis 2025

Warmwasser: über Zentralheizung

 

Dach und Außenverkleidung

Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz

Hinweis: keine Wärmedämmung zwischen den Sparren.

 

Dachform:

• Wohnhau: Sattel- bzw. Giebeldach
• Anbau Wintergarten: Pultdach
• Eingangsvorbau: Pultdach

 

Dacheindeckung:

• Wohnhaus: Tonpfannen, engobiert
• Anbau Wintergarten: Kunststoffplatten
• Eingangsvorbau: Tonpfannen, engobiert

 

Dachrinnen- /Fallrohre: Kupfer

Fassade: verputzt incl. Anstrich

Sockel: verputzt, Anstrich

 

Mängel:

• Bodenbeläge EG und DG erneuern/ergänzen
• Maler- und Anstricharbeiten im Innenbereich
• Maler- und Anstricharbeiten im Fassadenbereich
• Fenstererneuerung tlw.
• Wärmedämmung über Decke im DG einbringen
• Wintergarten (Dach- und Wand) reinigen
• Schimmelbefall im Wandbereich OG tlw.
• Kleinreparaturen

 

Nebengebäude

(Lager mit Werkstätte und Hühnerstall)

 

Art des Gebäudes: Nebengebäude

Nutzungsart: Lager, Werkstätte und Hühnerstall, freistehend, Erdgeschoss nicht unterkellert, Dachraum (Speicher) nicht ausgebaut

Hinweis: Das Bauteil (ehem. Garage) ist überwiegend als Lager und Hühnerstall genutzt

Baujahr: 1959

Konstruktionsart: Ziegel-Holz Massivbauweise

Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht bekannt.

Zustand: Die baulichen Anlagen sind in einem ausreichenden bis mangelhafter Zustand.

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

Belichtung und Besonnung: gut bis ausreichend

Wirtschaftliche Wertminderung: nicht offensichtlich

Allgemeinbeurteilung: Das Gebäude ist in diesem Zustand beschränkt nutzbar. Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen sind erforderlich.

Besondere Bauteile: Vordach

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

Umfassungswände: EG: Ziegel

Innenwände: Ziegel

Geschossdecken: EG (tlw.) Beton

 

Fußböden:

• Lager (ehem. Garage) Holzdielen
• Hühnerstall Beton
• Werkstätte Beton

 

Innenansichten: Verputz mit Anstrich tlw. unverputzt tlw.

Deckenflächen: Anstrich auf Beton, Holzbretter tlw.

Haustüre: Holztüre mit Glasausschnitt und Holzzarge

Tor: Holz-Lamellen-Schiebetor

Fenster: Holz-Fenster tlw. Isolierverglasung tlw.; Kunststoff-Fenster, Einfachverglasung tlw.

Elektroinstallation: einfach

 

Dach und Außenverkleidung

Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz

Dachform: Nebengebäude Sattel- bzw. Giebeldach; Vordach Pultdach

Dacheindeckung : Nebengebäude Tonpfannen, engobiert; Vordach Wellplatten (Kunststoff)

Dachrinnen-/Fallrohre: Kupfer

Fassade: verputzt incl. Anstrich

Sockel: verputzt, Anstrich

 

Mängel und Restarbeiten

• Maler- und Anstricharbeiten im Innenbereich tlw.
• Maler- und Anstricharbeiten im Fassadenbereich tlw.
• Bodenbeläge renovieren/erneuern tlw.
• Reinigungsarbeiten und Müllentsorgung
• Kleinreparaturen

 

Pkw-Fertiggarage

 

Art des Gebäudes: PKW-Garage

Nutzungsart: einseitig an südöstliche Grundstücksgrenze angebaut, nicht unterkellert, Erdgeschoss

Baujahr: 2006

Modernisierung: keine Modernisierungen

Konstruktionsart: Massivbauweise

Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht vorhanden.

Zustand: befriedigend

Grundrissgestaltung: zweckmäßig

Belichtung und Besonnung: gut bis ausreichend

Wirtschaftliche Wertminderung: nicht vorgetragen

 

Allgemeinbeurteilung :

• Das Gebäude ist in diesem Zustand nur sehr eingeschränkt nutzbar.
• Erhebliche Sanierungsmaßnahmen sind erforderlich.
• Die Kosten hierfür übersteigen den Restwert des Gebäudes.

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

Umfassungswände: Beton

Fußböden: Beton

Innenansichten: Beton mit Beschichtung

Deckenflächen: Beton mit Beschichtung

Tore: Schwingtor mit Metallauflage Fabrikat: "Normstahl"

 

Dach und Außenverkleidung:

Dachkonstruktionen: Beton

Dachform: Flachdach

Dacheindeckung : vermutlich Kiesschüttung

Dachrinnen- /Fallrohre: Zink

Fassade: Beton incl. Anstrich

Mängel Kleinreparaturen

 

Flächen

 

1) Einfamilienhaus, EG, unterkellert, ausgebautes DG 240 m2

2) Nebengebäude (Lager mit Werkstätte und Hühnerstall) 41 m2

3) Pkw-Fertiggarage 17 m2