Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert vom Wohnungseigentum SE-Nr. Hs 2/111.1 (85/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. Hs 2/111.1 bezeichnet) in Margaret-Mitchell-Straße 2, 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 21423
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 931/627
• Gebäude- und Freifläche zu 1.262 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 3. Dezember 2024

Verkehrswert: 430.000€

 

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 4/24#1)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Sondernutzungsrechte sind vereinbart.

Lage im Stadtgebiet: im räumlich selbständigen Stadtteil Ludwigsfeld, dort in Wiley, der Stadt Neu-Ulm, rd. 2,5 km vom Stadtzentrum entfernt; Ulmer Stadtzentrum (Münsterplatz), rd. 6 km entfernt;

Straße / Art / Ausbauzustand: Margaret-Mitchell-Straße, asphaltierte Anliegerstraße, zweispurig mit beidseitigen Anwohnerparkplätzen

Parkplatzsituation: Parkmöglichkeiten sind in den Tiefgaragen, innerhalb der Wohnanlage und im öffentlichen Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden

Umgebungsbebauung: verdichtete Umgebungsbebauung, überwiegend dreigeschossige Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Doppelhausbebauung aus ähnlichen Baujahren, wie die gegenständliche Wohnanlage

Erschließungs(beitrags)situation: Das gegenständliche Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

 

Gebäudebeschreibung

 

Gemeinschaftseigentum

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Wohngebäude in Massivbauweise

Baujahr: 2010

Modernisierung / Sanierung: keine

Unterkellerung: vollständig unterkellert

Anzahl oberirdische Geschosse: EG, zwei Obergeschosse und ein zurückversetztes Staffelgeschoss als Dachgeschoss

Anzahl der Wohneinheiten: lt. Teilungserklärung 13 Stück

Anzahl der Teileigentumseinh.: lt. Teilungserklärung 23 Stück (Tiefgaragenstellplätze)

Sondernutzungsrechte: für die Erdgeschosswohnungen sind Sondernutzungsrechte an den vorgelagerten Terrassen- und Gartenflächen begründet

Instandhaltungsrücklage: nach den vorliegenden Unterlagen der Hausverwaltung war zum 31.08.2023 für die Wohnung samt TG- Stellplatz anteilig eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von rd. 696 € vorhanden

 

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Stahlbetonfundamente,

Umfassungswände, KG: Stahlbetonwände 20,0 cm

Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk, 24,0 cm mit WDVS 17,0 cm;

Innenwände: überwiegend Ziegelmauerwerk mit 10,0 cm bis 25,0 cm,

Decken: Stahlbetondecken

Dachkonstruktion: Flachdach mit Begrünung

Dacheindeckung: Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke, bekieste Bitumenabdichtung

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre aus Titanzinkblech

Balkone / Terrassen: vorgesetzte, verzinkte Stahlkonstruktion mit MDF- Platten in Holzoptik als Sichtschutz, WPC- Balkonbelag

 

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, mit Dispersionsfarbe gestrichen;

Geschosstreppe: zweiläufige Stahlbetontreppe mit Zwischenpodest, Granitbelag, Stahlgeländer mit Holzhandlauf

Gebäudeeingang: Kunststoffrahmentür mit fest verglasten Seiten- und Oberlichtern, Türgriffe aus Leichtmetall, integrierte Klingel- und Briefkastenanlage

Fenster / Fenstertüren: Holz/Kunststofffenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung; Dreh- und Kippbeschläge, Fenstergriffe aus Leichtmetall, elektrische Kunststoffrollläden;

Heizungsinstallation: zentrale Fernwärmeheizung

Warmwasserversorgung: über Zentralheizung

 

Gesamtbeurteilung und Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums

Baujahr: 2010

Modernisierung / Sanierung: keine

architektonische Gestaltung: standardisierte Architektur einer Wohnanlage in zeitgemäßer hochwertiger Ausführung

Baukonstruktion: baujahrstypische, standardisierte Bauweise

Schalldämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechend

Wärmedämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechend

Daten Energieausweis: Ausstellungsdatum 01.03.2022: Energieverbrauch von 40,9 kWh/(m²a)

Erhaltungszustand: insgesamt durchschnittlich

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: keine nennenswerten, soweit ersichtlich

 

Wohnungseigentums SE-Nr. 2

Lage im Gebäude: Eingang "Margeret-Mitchell-Straße 2", 2. OG rechts

Grundriss: 3-Zimmer-Wohnung (vgl. Grundriss in Anlage 1/2); bestehend aus einem langgestreckten Flur, von welchem aus das Gäste-WC, das Badezimmer, das Schlafzimmer, das Arbeitszimmer sowie das Ess- und Wohnzimmer mit Küchenbereich erschlossen werden; vom Ess- und Wohnzimmer aus wird ein Abstellraum, sowie 2 Balkone erschlossen; entlang der Wohnung verläuft ein "Steg", der von jedem Raum aus zugänglich ist und beide Balkone miteinander verbindet

Wohnfläche: rd. 107 m²

Nutzfläche: Kellerabteil mit rd. 7 m²; Holzverschlag mit Holztüre, Betonkellerwände unverputzt und gestrichen, glatt gestrichener Estrichboden

 

Ausstattung

Türen: Wohnungseingang als schweres Holztürblatt in Stahlzarge mit dreifachverriegeltem Sicherheitsbeschlag; Türgriffe aus Leichtmetall, Innentüren als Röhrenspantüren mit Türgriffen aus Leichtmetall;

Sanitärausstattung: Badezimmer, bestehend aus Hängeklosett mit Spülkasten in Vormauerung, Waschbecken mit Einhebelmischbatterie, Badewanne mit Einhebelmischbatterie und Brauseschlauch sowie separater Dusche; Gäste-WC, bestehend aus Hängeklosett mit Spülkasten in Vormauerung, Waschbecken mit Einhebelmischbatterie;

Bodenbeläge: in den Sanitärräumen und im Flur keramischer Fliesenbelag; ansonsten Parkettbodenbelag;

Wand- / Deckenbeläge: überwiegend verputzt und gestrichen, Badezimmer raumhoch gefliest, Gäste-WC ca. 1,50 m hoch gefliest, Küche mit keramischem Fliesenspiegel in Arbeitshöhe;

Heizversorgung: zentral, Wärmeabgabe über bodentiefe Niederflurheizkörper sowie Fußbodenheizung;

Warmwasserversorgung: zentral

Elektroinstallation: ausreichende Anzahl von Brennstellen und Steckdosen, Lichtschaltern und Telekommunikationsanschlüssen; Sicherungsinstallationen entsprechen dem Baujahr (FI- Absicherung);

Elektroinstallation: elektrische Klingelanlage mit Gegensprechanlage;

Sonstiges: dezentrale Be- und Entlüftungsanlage

 

Gesamtbeurteilung und Erhaltungszustand des Wohnungseigentums

Ausstattungsqualität: guter Ausstattungsstandard

Raumaufteilung: insgesamt weitgehend sinnvolle Raumaufteilung, infolge der Wohnungsgröße für ein kinderloses Paar oder eine Kleinfamilie mit einem Kind geeignet

Ausrichtung / Belichtung: überwiegend Nordausrichtung; Ess- und Wohnzimmer mit West- bzw. Südausrichtung; keine natürliche Belichtung im Flur; gute Belichtungssituation

Aussichtslage: in Richtung Norden und Westen von der umliegenden Mehrfamilienhausbebauung geprägt

Erhaltungszustand: insgesamt durchschnittlich

Baumängel/-schäden: auf den Balkonen großflächig gebrochener WPC- Balkonbodenbelag

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen: Vorgärten mit Mauer zum Höhenausgleich sowie Hecken- und Sträucher Bewuchs eingefriedet

Geländebefestigungen: asphaltierte Anliegerstraßen, Wege und Stellplätze

Freiflächen-/Gartengestaltung: Gartenbereiche mit Rasenflächen und diversen heimischen Sträuchern gestaltet