Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert vom Tiefgaragensteliplatz SE-Nr. 8 (2/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Stellplatz, im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnet) in Margaret-Mitchell-Straße 2, 89231 Neu-Ulm

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 21436
• Lfd. Nr.: 1 (in Terminsbestimmung: 2)
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 931/627
• Gebäude- und Freifläche zu 1.262 m²

Wertermittlungsstichtag: 3. Dezember 2024

Verkehrswert: 10.000€

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 4/24)

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet: im räumlich selbständigen Stadtteil Ludwigsfeld, dort in Wiley, der Stadt Neu-Ulm, rd. 2,5 km vom Stadtzentrum entfernt; Ulmer Stadtzentrum (Münsterplatz), rd. 6 km entfernt;

Straße / Art / Ausbauzustand: Margaret-Mitchell-Straße, asphaltierte Anliegerstraße, zweispurig mit beidseitigen Anwohnerparkplätzen

Parkplatzsituation: Parkmöglichkeiten sind in den Tiefgaragen, innerhalb der Wohnanlage und im öffentlichen Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden

Umgebungsbebauung: verdichtete Umgebungsbebauung, überwiegend dreigeschossige Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Doppelhausbebauung aus ähnlichen Baujahren, wie die gegenständliche Wohnanlage

Erschließungs(beitrags)situation: Das gegenständliche Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

Gebäudebeschreibung

Gemeinschaftseigentum

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Wohngebäude in Massivbauweise

Baujahr: 2010

Modernisierung / Sanierung: keine

Unterkellerung: vollständig unterkellert

Anzahl oberirdische Geschosse: EG, zwei Obergeschosse und ein zurückversetztes Staffelgeschoss als Dachgeschoss

Anzahl der Wohneinheiten: lt. Teilungserklärung 13 Stück

Anzahl der Teileigentumseinh.: lt. Teilungserklärung 23 Stück (Tiefgaragenstellplätze)

Sondernutzungsrechte: für die Erdgeschosswohnungen sind Sondernutzungsrechte an den vorgelagerten Terrassen- und Gartenflächen begründet

Instandhaltungsrücklage: nach den vorliegenden Unterlagen der Hausverwaltung war zum 31.08.2023 für die Wohnung samt TG- Stellplatz anteilig eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von rd. 696 € vorhanden

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: Stahlbetonfundamente,

Umfassungswände, KG: Stahlbetonwände 20,0 cm

Umfassungswände, ab EG: Ziegelmauerwerk, 24,0 cm mit WDVS 17,0 cm;

Innenwände: überwiegend Ziegelmauerwerk mit 10,0 cm bis 25,0 cm,

Decken: Stahlbetondecken

Dachkonstruktion: Flachdach mit Begrünung

Dacheindeckung: Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke, bekieste Bitumenabdichtung

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre aus Titanzinkblech

Balkone / Terrassen: vorgesetzte, verzinkte Stahlkonstruktion mit MDF- Platten in Holzoptik als Sichtschutz, WPC- Balkonbelag

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, mit Dispersionsfarbe gestrichen;

Geschosstreppe: zweiläufige Stahlbetontreppe mit Zwischenpodest, Granitbelag, Stahlgeländer mit Holzhandlauf

Gebäudeeingang: Kunststoffrahmentür mit fest verglasten Seiten- und Oberlichtern, Türgriffe aus Leichtmetall, integrierte Klingel- und Briefkastenanlage

Fenster / Fenstertüren: Holz/Kunststofffenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung; Dreh- und Kippbeschläge, Fenstergriffe aus Leichtmetall, elektrische Kunststoffrollläden;

Heizungsinstallation: zentrale Fernwärmeheizung

Warmwasserversorgung: über Zentralheizung

Gesamtbeurteilung und Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums

Baujahr: 2010

Modernisierung / Sanierung: keine

architektonische Gestaltung: standardisierte Architektur einer Wohnanlage in zeitgemäßer hochwertiger Ausführung

Baukonstruktion: baujahrstypische, standardisierte Bauweise

Schalldämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechend

Wärmedämmung: dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Stand der Bautechnik bzw. den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechend

Daten Energieausweis: Ausstellungsdatum 01.03.2022: Energieverbrauch von 40,9 kWh/(m²a)

Erhaltungszustand: insgesamt durchschnittlich

Instandhaltungsstau und Baumängel/-schäden: keine nennenswerten, soweit ersichtlich

Tiefgaragenstellplatz SE-Nr. 8

Lage: im südlichen Grundstücksbereich und auf dem benachbarten Grundstück Flurstück 931/748

Zufahrt: die Zufahrt in die Tiefgarage (mit integrierter Zugangstüre) erfolgt über die "Elsa-Brandström- Straße" Zufahrt als betonierte Rampe; verzinktes Stahlkipptor mit Gitterrost, über Fernbedienung und Schlüssel bedienbar

Stellplatz: in der westlichen Ecke der Tiefgarage befindlich, Nordwand als Begrenzung, Betonpfeiler abgrenzend zum Nachbarstellplatz, mit Betonpflastersteinen im Kiesbett ohne Wanne;

Ausstattung: durchschnittlich

Erhaltungszustand: durchschnittlich

Instandhaltungsstau und

Baumängel/-schäden: keine nennenswerten, soweit ersichtlich

Außenanlagen

Einfriedungen: Vorgärten mit Mauer zum Höhenausgleich sowie Hecken- und Sträucher Bewuchs eingefriedet

Geländebefestigungen: asphaltierte Anliegerstraßen, Wege und Stellplätze

Freiflächen-/Gartengestaltung: Gartenbereiche mit Rasenflächen und diversen heimischen Sträuchern gestaltet