Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Wohn- und Geschäftshaus in Zangmeisterstr. 26, 87700 Memmingen; den 3/6 Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 110/3, Bei der Zangmeisterstraße; die mit einem Wohn- und Werkstattgebäude bebauten Grundstücke FlNr. 110/4 und FlNr. 110/5, Nähe Pfaffengasse

• Grundbuch: Memmingen
• Blatt: 16806, 16807, 10740
• Lfd. Nr.: 1, 2, 3, 4
• Gemarkung: Memmingen
• Flurstück-Nr.: 110, 110/4, 110/5
• 3/6 Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 110/3
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück 110: 317m²
• Hofraum zu Flurstück 110/3: 58m²
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück 110/4: 30m²
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück 110/5: 20m²

 

Wertermittlungsstichtag: 11.04.2025

Verkehrswert: Hinweis: Die Grundstücke FlNr. 110, 110/4, 110/5 und der 3/6 Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. 110/3 bilden eine nicht trennbare wirtschaftliche Einheit.

• Flurstück 110: 100.000€
• Flurstück 110/3: 11.000€
• Flurstück 110/4: 9.000€
• Flurstück 110/5: 6.000€

Gesamverkehrswert: 126.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Nutzung Das Objekt ist unbewohnt bzw. ungenutzt und nicht vermietet.

Denkmalschutz Die zu bewertenden Grundstücke sind Bestandteil des Bodendenkmals Aktennummer D-7-8027- 0096. Text aus Denkmalliste: Mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich der hochmittelalterlichen Kernstadt von Memmingen. Bei den zu bewertenden Gebäuden handelt es sich um ein Baudenkmal, Aktennummer D-7-64-000-267. Text aus Denkmalliste: Ehem. Färberhaus, fünfgeschossiger, traufseitiger Bau mit leicht vorkragenden Obergeschossen, wohl 15. Jh.; Rückgebäude, erdgeschossiger Bau mit Mansardgiebeldach, 17. Jh.; Wirtschaftsgebäude erdgeschossig mit flachem Satteldach und Fachwerk, 17. Jh.

Kfz-Stellplatzpflicht Auf den zu bewertenden Grundstücken sind keine Stellplätze vorhanden.

Abgabenrechtliche Situation Nach Auskunft der Stadtverwaltung Memmingen sind keine Erschließungsbeiträge nach BauGB zu leisten. Kanalanschluss- und Wasserherstellungsbeiträge nach KAG stehen ebenfalls nicht mehr offen. Die zu bewertenden Grundstücke sind daher nach derzeit geltender Sach- und Rechtslage abgabenrechtlich als voll erschlossen einzustufen.

Erschließung Zufahrt und Zugang über asphaltierte Zangmeisterstraße im Süden, zudem Zugang und Zufahrt über Pfaffengasse und FlNr. 110/6 (durch Geh- und Fahrtrecht dinglich gesichert), Abwasserentsorgung in öffentliche Kanalisation mit Klärwerk, Erdgas-, Wasser-, Strom-, und Telefonanschluss vorhanden

• Erläuterungen zu Zufahrt über FlNr. 110/6: Gemäß Bewilligung vom 10.03.1978 ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks FlNr. 110/4 der Gemarkung Memmingen berechtigt, auf dem dienenden Grundstück FlNr. 110/6 entlang der gesamten Ostseite in einer Breite von 2,50 m und einer Höhe von 2,50 m zu gehen und zu fahren. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist weiter berechtigt, unter der Geh- und Fahrtstrecke Rohrleitungen jeder Art verlegen zu lassen, diese für immer dort zu belassen und das dienende Grundstück durch Vornahme von Reparaturen und Aufgrabungen durch Beauftragte betreten zu lassen.

Wohn- und Geschäftslage 1c-Geschäftslage für Einzelhandelsnutzung, Nebenkernlage mit geringer Passantenfrequenz, mittlere Geschäftslage für Büro-/Praxisnutzung, mittlere Wohnlage

Grundstückslage Am westlichen Altstadtrand von Memmingen, ca. 170 m westlich vom Marktplatz gelegen

Bebauung der Umgebung Im Westen Westertor (Torturm) und Stadtmauer, im Süden und Westen Wohn- und Geschäftshäuser mit vereinzelt Büro-, Gastronomie- oder Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss, im Norden Wohnbebauung

Grenzverhältnisse Überwiegend Grenzbebauung auf den Grundstücken FlNr. 110, 110/4 und 110/5, sonst keine Besonderheiten.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohn- und Geschäftshaus FlNr. 110

Allgemeines Auf dem Grundstück FlNr. 110 befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus bestehend aus Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss sowie Dachgeschoss mit 3 Ebenen. Das Hauptgebäude stammt aus dem 15. Jahrhundert. Die erste geschichtliche Erwähnung des Hauptgebäudes stammt aus 1394.

Räumlichkeiten:

• Erdgeschoss mittiger Flur, 2 Werkstatträume, 2 Abstellräume, WC ehemaliger Friseursalon mit Laden, WC und einem Lagerraum, Gewölbekeller (vertieft), Treppenraum ins Obergeschoss, überdeckter Freisitz im nördlichen eingeschossigen Anbau
• 1.Obergeschoss Flur, Etagen-WC, nicht abgeschlossene 3-Zimmer-Wohnung (ohne Bad), abgeschlossene 4 Zimmer-Wohnung mit Flur, Küche, Abstellraum und Bad, abgeschlossene 2-Zimmer-Wohnung mit Dusche/WC
• 2.Obergeschoss Flur, Etagen-WC, abgeschlossene 4-Zimmer-Wohnung (Süd) mit Flur und Dusche/WC, abgeschlossene 2-Zimmer-Wohnung (Ost) mit Flur/Diele, Küche und Bad, abgeschlossene 4-Zimmer-Wohnung (Nord) Vorraum und Dusche/WC
• Dachgeschoss nicht ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt 3 Ebenen, der Dachstuhl im Bereich der 3. Ebene wurde wegen Einsturzgefahr abgetragen

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss mit 3 Ebenen

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel

Außenwände Vollziegelmauerwerk und ausgemauertes Holzfachwerk

Innenwände Mauerwerk und ausgemauertes Holzfachwerk, nichttragende Innenwände teilweise aus Holzständerwerk oder Porenbetonmauerwerk, einzelne Holzglastrennwände

Decken Tonnengewölbe im Gewölbekeller, Kreuzgewölbe im Friseurladen EG, sichtbare Holzbalkendecke mit aufliegender Sichtschaltung über den 2 westlichen Werkstatträumen EG (aus ca. 1995), sonst historische Holzbalkendecken aus Bauzeit

Treppen Betontreppe EG-OG mit Fliesenbelag, sonst Holztreppen aus Bauzeit, Treppe 1.OG-2.OG mit Holzgeländer mit profilierten Sprossen, Stufen mit PVC-Belag

Dach ursprünglich Satteldach in Holzkonstruktion, im südlichen Bereich Notdach aus Pultdach.

Dachstuhl mit provisorischen Verstärkungen

Dacheindeckung Biberschwanzziegeldeckung über nördlicher Dachhälfte, (ca. 30 Jahre alt), Dachfläche unverschalt, Folienabdichtung über Notdach

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Holzfenster in unterschiedlicher Ausführung (einfach verglaste Fenster, Holzverbundfenster), in Westwand Holzfenster mit Isolierglas (aus 1978 und 1990), Holzverbundfenster in Südwand 1. und 2. OG aus ca. 1985, Holzverbundfenster in Nordwand 1. und 2.OG aus ca. 1955

Rollladen/Läden Holzklappläden an Fenstern im DG Südseite

Türen/Tore 2-flg. Holzeingangstüre am Haupteingang Südseite, Holztüren im Flur Nord und am Eingang Friseurladen, Stahlblechtüre in Werkstatt EG West, beim Eingang Friseurladen zusätzlich geschmiedete Stahlgittertüre

Innentüren Holztüren in unterschiedlicher Ausführung, einzelne Türelemente aus Holzumfassungszargen und Holzfüllungstürblättern aus der Bauzeit

Bodenbeläge Ziegelpflaster im Friseurladen und Gewölbekeller, sonst Fliesen im Erdgeschoss und in den Bädern und WCs im 1. und 2.Obergeschoss, Teppich-, PVC- oder Laminatbelag in den Fluren und Zimmern im 1. und 2. OG auf Holzunterböden, Holzbretterboden im DG

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen tlw. Fliesen in den Bädern und WCs, sonst Putz oder Gipskarton und Anstrich oder Bekleidungen aus beschichteten Holzwerkstoffplatten

Deckenbekleidungen Kreuzgewölbe im Friseurladen EG mit Putz und Anstrich, Holzbalkendecke im Flur EG, in den Werkstatträumen EG und im Dachgeschoss unbekleidet, historische Holzkassettendecke im 1.OG mit mehreren Anstrichschichten, großteils mit untergehängten Deckenbekleidungen aus Nut- und Federholz, aus Furnierplatten oder aus Mineralfaserplatten, Holzbalkendecke im 2.OG mit unterschiedlichen Bekleidungen aus Nut- und Federholz, Paneelen oder Gipskarton

Dachschrägen unbekleidet und nicht wärmegedämmt

Besondere Bauteile überdeckter Freisitz nördlich an Hauptgebäude angebaut, Baujahr 1995, mit Betonsteinpflaster und Satteldach mit Eindeckung aus Betonsteinpflaster

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Stand-WC und Handwaschbecken mit 5 l-Elektroboiler im WC Flur EG, im WC Friseursalon EG und im Etagen-WC 1.OG, Stand-WC im Etagen-WC 2.OG 1 Rückwärtswaschbecken und Waschbeckenanschlüsse im Friseursalon EG, Stand-WC, Handwaschbecken und Waschmaschinenanschluss im WC Wohnung 1.OG Südost, Badewanne, Stand-WC und Waschbecken im Bad Wohnung 1.OG Südost (aus ca. 1980), Duschwanne, Stand-WC und Waschbecken in Dusche/WC Wohnung 1.OG Nord (aus ca. 1990), Sitzbadewanne, Stand-WC und Waschbeckenanschluss in Wohnung 2.OG Südwest, Badewanne, Stand-WC und Waschbecken im Bad Wohnung 2. OG Ost, Duschwanne, Stand-WC und Waschbecken in Wohnung 2.OG Nord (aus ca. 1990), Spülenanschluss in den Küchen, dezentrale Warmwasserbereitung über Gas- oder Elektroboiler,

Heizung Etagenheizung im EG mit erdgasbefeuertem Brennwertheizgerät mit Heizkörpern in den 2 Werkstatträumen, in den WCs EG und im Friseurladen, Etagenheizung in Wohnung 2.OG Südost mit erdgasbefeuertem Heizgerät und Heizköper in allen Wohnräumen, sonst Wohnungen im 1.OG und 2.OG ohne Heizung

Elektro einfache, überalterte Ausstattung, tlw. Aufputzinstallation, Elektrozählerschränke im Treppenhaus 1.OG aus 1979 und 1982

 

Baumängel/Bauschäden: vorhanden (siehe Gutachten)

 

Wohn- und Werkstattgebäude FlNr. 110/4 und 110/5

Allgemeines Auf den Grundstücken FlNr. 110/4 und 110/5 befindet sich ein zweigeschossiges Wohn- und Werkstattgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude ist baulich mit dem Wohn- und Geschäftshaus auf FlNr. 110 verbunden. Das Rückgebäude auf FlNr. 110/4 und 110/5 stammt aus dem 17. Jahrhundert.

Räumlichkeiten:

• Erdgeschoss 2 Werkstatt-/Lagerräume, vom Innenhof zugänglich
• 1.Obergeschoss abgeschlossene Wohnung mit Dusche/WC und Wohn- /Schlafraum und Treppe ins Dachgeschoss
• Dachgeschoss 1 Schlafzimmer (von Wohnung OG zugänglich), 1 Zimmer vom Flur des Hauptgebäudes auf FlNr. 110 zugänglich

 

Rohbau

Geschosse Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel

Außenwände Vollziegelmauerwerk und ausgemauertes Holzfachwerk

Innenwände Mauerwerk und ausgemauertes Holzfachwerk, nichttragende Innenwände teilweise Holzständerwerk

Decken Holzbalkendecken

Treppen Betontreppe EG-OG mit Fliesenbelag (Treppenöffnung verschlossen), Innentreppe in Wohnung OG/DG aus Stahltreppe mit Holzstufen

Dach Mansardgiebeldach

Dacheindeckung Biberschwanzziegeldeckung

Rinnen/Fallrohre Zinkblech

 

Ausbau

Fenster Stahlrahmenfenster mit Einfachglas im EG, sonst Holzverbundfenster und Holzfenster mit Isolierglas

Rollladen/Läden nicht vorhanden

Türen/Tore Stahlblechtüre im EG

Innentüren Holztüren in unterschiedlicher Ausführung

Bodenbeläge Fliesen und Glattstrich im EG, Fliesen in Dusche/WC OG, sonst Laminat- oder Teppichbelag

Fassade Putz und Anstrich

Wandbekleidungen Fliesen in Dusche/WC OG raumhoch

Deckenbekleidungen Putz und Anstrich im EG, Nut- und Federholzbekleidung im OG

Dachschrägen Spanplatten mit Spachtelputz oder Tapeten

Besondere Bauteile nicht vorhanden

Besondere Einbauten nicht vorhanden

 

Installationen

Sanitäre Einrichtungen Duschwanne, Stand-WC und Waschbecken in Dusche/WC OG (aus ca. 1990)

Heizung Heizkörper in den Wohnräumen im OG und DG, Heizgerät im Erdgeschoss und Heizleitungen wurden abgebaut, Warmwasserbereitung über Elektrodurchlauferhitzer

Elektro einfache, überalterte Ausstattung

 

Außenanlagen

 

• FlNr. 110: Hofbereich im Norden (ca. 20 m²) mit Betonsteinpflaster belegt, im Randbereich Grünflächen mit Wildwuchs, sonst Grundstück überbaut
• FlNr. 110/3: Betonsteinpflaster, im Randbereich Grünflächen mit Wildwuchs und Baum-/Strauchanflug
• FlNr. 110/4 und 110/5: Die Grundstücke sind vollständig überbaut.