Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Hinweis Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus, Ziegeleistraße 15, 24944 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 13.484
• Lfd. Nr.: 1
• BV: 1
• Gemarkung: Flensburg J
• Flur: 50
• Flurstück-Nr.: 95, 99
• Gebäude- und Freifläche zu
• Flurstück-Nr. 95: 312m²
• Flurstück-Nr. 99: 363 m²

 

Wertermittlungsstichtag: 29.01.2025

Verkehrswert: 197.000€

 

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 50 K 35/24#1)

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Im Bereich des Wertermittlungsobjektes wurde die Ziegeleistraße vierspurig ausgebaut und beidseitig mit abgetrennten Gehwegen versehen. Zusätzlich existiert eine Abbiegespur, von der auch die zugehörigen Garagen- und Stellplatzflächen erreichbar sind. Das Objekt befindet sich auf einem Grundstück in zweiter Reihe zur Ziegeleistraße und wird über einen befestigten Fußweg erschlossen, der zu den östlich gelegenen Garagen und Stellplätzen führt. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Wohnbebauung in Form von Einfamilienbzw. Reihenhäusern.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus in Flachdachbauweise bebaut, dieses verfügt über einen Teilkeller und ein Erdgeschoss. Auf der Fläche finden sich weiterhin zwei einfache Gartenhäuser in Holzbauweise. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind als Rasenflächen und stellenweise mit Anpflanzungen angelegt, befanden sich jedoch in einem ungepflegten Zustand. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung war das Gebäude unbewohnt und nicht geräumt.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 363 m² große Flurstück 99 und das südlich angrenzende Flurstück 95 mit einer Einzelgröße von 312 m² weisen zusammen eine Fläche von 675 m² auf. Das Flurstück 99 mit dem Wohnhaus hat eine nahezu rechteckige Form und eine ebene Oberflächenbeschaffenheit. Die Grundstücksfront zum Fußweg beträgt etwa 18 m. Das rückwärtige Flurstück 95 weist eine etwa dreieckige Ausformung auf, die Geländeoberfläche steigt von Norden nach Süden an.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Ziegeleistraße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine vierspurig ausgelegte und asphaltierte Straße mit einer zusätzlicher Abbiegerspur. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden: Telefonanschluss, Wasserversorgung, Stromversorgung, Fernwärme, Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Gebäude wurde laut den eingesehenen Bauakten etwa im Jahr 1978 als „Optimal Bausatz Haus" in Massivbauweise mit einem Flachdach errichtet.

Geschosse: Teilunterkellerung, Erdgeschoss

Größe: Die Wohnfläche beträgt im Erdgeschoss rd. 105 m².

Raumaufteilung:

• Teilkeller: Flur, ausgebautes Bad, Hausanschlussraum, 2 Kellerräume
• Erdgeschoss: Flur/Windfang (rd. 10,2 m²), WC (rd. 2 m²), Küche (rd. 11,1 m²), Wohnen (rd. 28,7 m²), Bad (rd. 5,1 m²), Abstellraum (rd. 12,7 m²), Schlafen (rd. 22 m²), Kind (rd. 11,6 m²); Terrasse (rd. 1,3 m²) Grundrisse: Im Bestand wurde im Teilkeller (Flurbereich) seitlich eine Leichtbauwand gezogen. Hier sind ein einfaches Bad und der Hausanschlussraum abgetrennt.

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: KG: 37,5 cm Gasbetonmauerwerk mit Isolieranstrich; ansonsten Gasbetonsteine als Hintermauerwerk und Sichtmauerwerk mit Anstrich

Innenwände: Tragend: 25 cm Gasbetonmauerwerk, nicht tragend oder 10 - 12,5 cm Gasbetonmauerwerk

Unterer Abschluss: 12 cm Betonsohle, 4 cm Estrich

Geschossdecke: KG/EG: 12 cm Betonfertigteildecke, Dämmung, 4 cm Estrich

Dachform: Flachdachaufbau, Holzbalkenlage mit Dämmung, unterhalb Sparschalung mit Gipskartonplatten, o.ä., oberhalb Holzschalung mit Dachdichtungsbahnen und Kiesschüttung; Fallrohre aus Kunststoff, Attika und Unterschläge mit Holzverkleidung

Geschosstreppe: Massive Treppe mit Kunststeinbelag

Innentüren: Holzwerkstofftüren, Kiefernholztüren

Fenster: Überwiegend ältere Holzfenster mit Isolierverglasung, vereinzelt erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung

Außentüren: Kunststofftür mit Isolierverglasung, seitliches Fensterelement aus Holz mit Isolierverglasung

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Fernwärme

 

Raumbeschreibung:

Räume Teilkeller:

• Kellerraum:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden

 

• Kellerraum:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: PVC-Belag

 

• Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Profilholzverkleidung

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: PVC-Belag, Estrich

 

• Ausgebautes Bad:

Wandverkleidung: Fliesen

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Duschtasse mit Duschvorhang

 

• Hausanschlussraum:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Betondecke

Fußboden: Estrich

Sonstiges: Hausanschlüsse und Fernwärmestation

 

Allgemein: Die beiden Kellerräume sind wohnraumähnlich ausgebaut und mit Heizkörpern versehen. Teilweise war jedoch baujahrsbedingte typische Feuchtigkeit im Bereich der Außenwände feststellbar.

 

Räume Erdgeschoss:

• Flur/Windfang:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich, Sichtmauerwerk

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung, Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Tlw. Glasbausteinwand zum Windfang

 

• WC:

Wandverkleidung: Fliesenschild, Tapeten

Deckenverkleidung: Profilholz und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten

 

• Küche:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich, Fliesenschild, Holzwerkstoffpaneele

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Ältere Einbauküche

 

• Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Tapeten, Sichtmauerwerk

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Laminat, Fliesen im Bereich des Kamins

Sonstiges: Gemauerter offener Kamin, Terrassentür

 

• Bad:

Wandverkleidung: Fliesen h= ca. 2,0 m, Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, bodengleiche Dusche mit Bodenablauf, Badheizkörper

 

• Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten, Riemchenverkleidung

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Laminat

 

• Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Laminat

 

• Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Teppichboden

 

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Insgesamt mäßiger Gesamtzustand.

Sonstiges: In den Kellerräumen war stellenweise baujahrsbedingte typische Feuchtigkeit im Bereich der Außenwände vorhanden. Das Gebäude war zum Zeitpunkt des Ortstermins nicht beheizt. Es fallen insgesamt alters- und nutzungsbedingte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Zudem sind zum Teil bauliche Instandhaltungsarbeiten erforderlich (Attikaverkleidung aus Holz, Eingangspodest, u.a.) Die Innenräume waren nicht geräumt. Auch die Außenanlagen befanden sich in einem ungepflegten Zustand, so dass mit entsprechenden Aufräum- und Entsorgungsmaßnahmen gerechnet werden muss.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Weg zur Eingangstür aus Gehweg- und Waschbetonplatten, Eingangspodest mit Betonsteinpflasterung, Umwegung tlw. mit Betonsteinpflasterung

Zuwegung: Gehwegplatten

Einfriedung: Verschiedene Zäune und Buschwerk

Terrasse: Oberfläche mit Fliesenbelag, Überdachung mit Doppelstegplatten, Seitenwände mit Fensterelementen, Holzverkleidungen, u.a. geschlossen, Kunststofftür in den Garten

Gartenanlage: Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen

Nebengebäude: Gartenhaus in Holzbauweise, Satteldach mit Blecheindeckung Kleiner Gartenschuppen in Holzbauweise, Satteldach mit Eindeckung aus Dachdichtungsbahnen, Überdachung in Holzbauweise, Satteldach mit Eindeckung aus Pappschindeln

Einstufung: Übliche Gestaltung, das Hausgrundstück befindet sich in einem ungepflegten Zustand, die vorhandenen Nebengebäude weisen