Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Bebaute Grundstück in Mischgebietslage im südlichen Teil der Stadt Dingolfing, bebaut mit einem ehemaligen Gasthofgebäude in Am Herrenweiher 1 / 84 130 Dingolfing

• Grundbuch: Landau a.d. Isar von Dingolfing
• Blatt: 7894
• Gemarkung: Dingolfing
• Flurstück-Nr.: 560
• Gebäude- und Freifläche zu 1.778m²

Wertermittlungsstichtag: 06.01.2025

Verkehrswert: 477.000 €

Grundstücksbeschreibung

Tatsächliche Nutzung Mischnutzung mit Wohnen

Denkmalschutz: Die Gebäude stehen nicht unter Denkmalschutz. Nach Angabe eines Miteigentümers ist die Fassade des Gasthofes als "Barocker Schweifgiebel" bezeichnet worden . Die Grundstücksfläche liegt im Bereich eines grösseren Bodendenkmalbereiches. Dieser ist wie folgt beschrieben: Bodendenkmal, Aktennummer, Kurbeschreibung D-2-7340-0277; Untertägige mittelalterliche und früh neuzeitliche Befunde und Funde im Bereich der unbefestigten historischen Stadterweiterungen von Dingolfing, u.a. in der Vorstadt "Unter den Fischern" und bei einer abgegangenen Kirche vor dem Wollertor.

Öffentliche Erschließung I Erschließungsbeiträge: Nach Auskunft der Stadtverwaltung Dingolfing sind alle bekannten Erschließungsbeiträge zur Strassen-, Kanal- und Wassererschließung zu dem Bewertungsgrundstück entrichtet. Da es sich um Altbeträge handelt, sind absolute Zahlen nicht bekannt. Das Grundstück ist demnach technisch und abgabenrechtlich voll erschlossen und erschließungsbeitragsfrei (ebf) einzustufen.

Folgende Grundstücksqualität ist festzustellen: Bebautes Grundstück in Mischgebietslage, in voll erschlossenem Zustand.

Lagequalität: Das Grundstück hat eine ruhige Ortskernrandlage an den beiden historischen Stadträndern. Mit seiner Tallage und der platzartigen Aufweitung ist das Grundstück prädestiniert als Standort für öffentliche, gewerbliche oder allgemeine Nutzeinrichtungen. Der nicht mehr funktionsfähige Gasthofstandort mit Biergarten bestätigt diese Annahme.

Bebauung/Nutzung der Umgebung

• Wohngebäude E+I+D im Nordosten und im Südwesten
• Vorplatzfläche mit Strassenraum -Am Herrenweiher im Nordwesten
• bewaldete hohe Hangfläche nach Südosten ansteigend

Erschliessung

• best. Zufahrt und Zugang aus Nordwesten von Ortsstrasse -Am Herrenweiher-
• Abwasseranschluss an das städtisches Entsorgungsnetz
• Trinkwasseranschluss an städtisches Wassernetz
• Stromanschluss an überörtliches Netz - Erdanschluss

Grundstücksbeschreibung: Das zu bewertende Grundstück hat einen unregelmässigen, fast trapezförmigen Grundrisszuschnitt. Das Urgelände fällt leicht nach Südwesten ab. Nach Südosten beginnt direkt hinter den Gebäuden die steile bewaldete Hangfläche, die zu den Gebäuden hin abgegraben wurde.

Nutzungsperspektive Es ist anzunehmen, dass nach den Freilegungs- und Abbrucharbeiten an den Gebäuden der Wiederausbau der erhaltenswerten Gebäude erfolgt. Aufgrund des Gebäudeensembles und der städtebaulichen Platzsituation ist eine gewerbliche Nutzung, aber auch eine Wohnnutzung denkbar.

Gebäudebeschreibung

Grundstücksbebauung / -nutzung

• ehemaliger Gasthof, E+I+D mit Ziergiebel, Steildach, Ziegeldeckung
• hangseitiger Anbau nach Südosten an den Gasthof, eingeschossig, Pultdach, Hangfuss abgegraben
• Anbau Osten, an den Gasthof angebaut, 1 1/2- geschossig Steildach, Ziegeldeckung, n. A. ehemalige Kegelbahn, Gebäude läuft mit gleichem Querschnitt auf Nachbargrundstück weiter nach Nordosten weiter
• Anbau Westen an den Gasthof, eingeschossig, Satteldach, EG - Aussenwände tlw. aufgelöst, Dachkonstruktion abgefangen, statisch instabil, baufällig
• Anbauten an Gasthof/Anbauten, tlw. aufgelöst, baufällig
• Parkplatzbereich im Nordwesten mit Fertigteilgarage, erhöht liegender ehemaliger Biergarten mit 5 Grossbäumen
• Gebäude und Freiflächen mit starken Überlagerungen mit losen Bauteilen, Möbeln, Gerätschaften, Maschinen, Maschinenteilen, Werkzeugen, Sperrmüll, etc.
• GRZ Bestand: 0,25

Die vorgefundenen Gebäude auf dem Bewertungsgrundstück bildeten früher erkennbar eine wirtschaftliche Einheit. Das dominierende Gebäude ist der ehemalige Gasthof mit dem geschwungenen Giebel zum Vorplatz nach Nordwesten hin. Der nach Osten an das Gasthofgebäude angebaute Anbau läuft fluchtgerecht und querschnittsgleich auf dem Nachbargrundstück FI.Nr. 566 weiter.

Gasthof

Die Grundbausubstanz des zweigeschossigen massiven Gebäudes stammt nach Angabe aus dem Jahr 1871 . Das Gebäude ist erkennbar seit vielen Jahren ungenutzt und unbewohnt. Nach Angabe wird es seit ca. 20 Jahren mit Baumaterialien, Werkzeugen, Maschinen, ausgebauten Bauteilen, Möbeln, Sperrmüll, etc. vollgestellt. Vorher wurde das Gebäude als Gasthof im EG und Wohnungen im OG und im DG genutzt. In den 1970-iger bis 1990-iger Jahren des vorigen Jahrhunderts wurde die Gaststätte neu ausgestattet und anscheinend die WC-Anlagen dazu erneuert. Einige Einrichtungen in der Gastwirtschaft sind noch vorhanden, aber unbrauchbar. (...)Angaben zum Brandschutz, Wärmeschutz und zum Schallschutz können aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung und der damit fehlenden Bauteilaufnahmen gemacht werden.

Bruttogrundfläche insgesamt 528,60m²

Bauteile Gasthof

Aussenwände Mauerwerk verputzt und gestrichen

Dachkonstruktion / -deckung Steildach als Satteldach mit Holzdachstuhl / Ziegeldeckung, überaltert, tlw. vermoost

Kamine / Kaminköpfe gemauert / geputzt - sanierungsbedürftig

Blechteile Kupferblech

Aussenbekleidung mineralischer Aussenputz, Oberlage farbig abgesetzt

Fensterelemente Holzfenster, Isolierverglasung, tlw. einfach verglast, stark abgewittert

Anbau Süden

Entsprechend den Baugenehmigungsunterlagen wurde der eingeschossige Anbau an den Gasthof hangseits nach Süden etwa im Jahr 1986 erstellt. Der Anbau wurde der OG-Ebene des Gasthofes angefügt und mit einem flach geneigten Pultdach überdacht. Das Gebäude wurde nach Süden zum Hang hin wegen Wassereinbrüchen aus dem Hangwasser bei Grossregenereignissen freigelegt.

Bruttogrundfläche 87,78 m²

Bauteile Anbau Süden

Aussenwände Mauerwerk It. Plan: d= 24 cm Betonhohlblocksteinen, tlw. verputzt

Dachkonstruktion / -deckung Pultdach mit Holzdachstuhl / Plattendeckung, überaltert stark vermoost

Fensterelemente tlw. einfach verglast, stark abgewittert

Anbau Osten

Nach dem äusseren Eindruck erfolgte der Anbau des langen, schmalen eineinhalbgeschossigen Gebäudes mit Steildach an den Gasthof nach Osten mit dem Gasthof, bzw. wenige Jahre später. Nach Angabe wurde das, sich auf das weit auf das Nachbargrundstück erstreckende Gebäude früher als Kegelbahn genutzt. Das halbhohe DG wurde augenscheinlich als Dachspeicher genutzt. Der Anschlussbereich zum Gasthof ist überwiegend aufgelöst, und mit nicht fertiggestellten Anbauten nach Norden versehen .

Bruttogrundfläche 162,12m²

Bauteile Anbau Osten

Aussenwände Mauerwerk, verputzt

Dachkonstruktion / -deckung Steildach als Satteldach mit Holzdachstuhll Ziegeldeckung, überaltert, tlw. vermoost stark vermoost

Fensterelemente unvollständig, tlw. einfach verglast, stark abgewittert

Anbau Westen

Dieser eingeschossige Anbau an den Gasthof ist überwiegend aufgelöst. Es bestehen lediglich die hangseitige Aussenwand nach Süden und eine provisorisch abgestützte Satteldachkonstruktion. Diese Abstützung und auch die freigelegten Fundamente der hangseitigen Aussenwand zeigen die Baufälligkeit des gesamten Anbaues auf.

Anbau Südwesten

Der eingeschossige Anbau an den Gasthof und südlich an den Anbau nach Westen ist ebenfalls baufällig. Er wurde augenscheinlich bei der Freilegungsarbeiten des Hanges stark beschädigt.

Außenanlagen

• geschotterte und teilasphaltierte Hoffläche nordwestlich des Gasthofes - genauer Umfang wegen starker Überlagerung nicht feststellbar - Annahme: ca. 250 m²
• Stb. Fertigteilgarage im Hof, b/l/h= ca. 3,00/6,00/2 ,50 m, tlw. aufgelöst, stark mit Fahrzeug- und Maschinenteilen überlagert - geringer Zeitwert
• 5 grosskronige Laubbäume im nordwestlichen, etwas höher liegenden Grundstücksteil (= ehe mal. Biergarten) - ohne naturschutzfachliche Bewertung zur Gesundheit der Bäume
• Zeitwert privater Erschliessungsanlagen, Kanalanschluss an städtisches Entsorgungsnetz, Leitungsanschluss an städtisches Trinkwassernetz, Kabelanschluss an überörtliches Stromversorgungsnetz